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当看到一个提精神的“好房子”，我忍不住就拎起电话问经纪了：bla bla .... 但对方总先会告诉我: “啊，我看看，啊，你这个房子的down payment 是多少多少啊，” 然后才说其他东西。我总纳闷难道人们买房都是首先考虑是借多少 loan 吗？是对于投资划算而言？还是经纪估计我肯定要借 Loan 先吓我一下？
1. 我不借Loan不行吗？
2. 或者借一部分是划算的？借多少比例呢？
3. 全现金买房有什么不好？当然不好之一我也知道，出去的很难收得回来。
4. 光借 Loan 有什么好？有什么不好？
借此请教各位买房大拿下，另外，因为也有其他地方的朋友问我并帮着看看在圣地亚哥
的房子。我自己得好好上上这方面的课，很多问题真是好out。
我的回答 -
不是你out了，而是人各有所长。比如我看到房贴，眼睛也亮了，声音也响了，因为那
是我的爱好嘛，所以自然用心了解，而一看到大家讨论做精致的菜肴和甜点，我就自愧
无言了，象我这样偶尔请朋友到家吃饭，做菜还要看着菜谱做的人，还有啥好说的妮？
言归正传，以下是我个人的看法和经验。
我估计你买的是投资房，我估计你的经纪是和你初次合作。通常如果你是new client,
agent会问你downpayment付多少，不是他八卦，而是一个qualify客户的必要性，她对
你的资金状况需要有底，接下来make offer的时候她再确认下就可以了。另外， 看上
了合适的房子后，她跟对方agent communicate时候可以把这个重点提出来你是个
strong buyer with this this much of downpayment. 所以你有米，不用担心，要让
经纪知道 ：-）
不借loan当然行，只是资金全进去了，如果你有其它更好的投资渠道，你就暂时没有分
流了。当然你以后也可以refinance把钱拿出来， 但那总是一道程序。用现金购房，好
处是抢到房子的机率提高，如果大家出价一样，那基本非你莫属，甚至也有sellers在另外的offer比你高出$5000之内的情况下，也是有可能考虑接受你的。当然总有exception, 这里恕不展开了。如果你考虑买的是二十五万以下的房子，可以考虑现金。
之所以说这个价位用现金，还有一个因素是，这个价位的房子所在的complex很多unit
是出租房，我在Mira Mesa和Carmel Vally都碰到过。如果你贷款买投资房，lender有
二个要求， 一, owner occupancy不能少于51%，二，home owner delinquency rate不
能超过15%， 这两个很好记，一个15，一个51。所以我的客户如果是买四十万以下价位
的投资房，为小心起见我第一件事就是打电话给它的HOA了解这个情况，这个你问对方
经纪，他们大部分时间没有on hand info. 弄清楚了就避免下了offer等到贷款有困难
时才退出，伤财劳命。也不是绝对没有lender对此提供贷款， 但有的话，term和rate
就不同了。
如果买的是价位高一点的房子，可以考虑贷款。 投资房的贷款利率比自助房大约高一
个quarter. 年终报税的时候interest是可以write off的。如果你全现金，出租收入又
不错，那你的passive income税也是要交掉一部分的。特别是你的家庭收入已经在较高
bracket的话。用贷款，就当是tenant帮你付贷款。 对于投资房，lender一般要求downpayment最少25%.
Hope it helps.
当看到一个提精神的“好房子”，我忍不住就拎起电话问经纪了：bla bla .... 但对方总先会告诉我: “啊，我看看，啊，你这个房子的down payment 是多少多少啊，” 然后才说其他东西。我总纳闷难道人们买房都是首先考虑是借多少 loan 吗？是对于投资划算而言？还是经纪估计我肯定要借 Loan 先吓我一下？
1. 我不借Loan不行吗？
2. 或者借一部分是划算的？借多少比例呢？
3. 全现金买房有什么不好？当然不好之一我也知道，出去的很难收得回来。
4. 光借 Loan 有什么好？有什么不好？
借此请教各位买房大拿下，另外，因为也有其他地方的朋友问我并帮着看看在圣地亚哥
的房子。我自己得好好上上这方面的课，很多问题真是好out。
我的回答 -
不是你out了，而是人各有所长。比如我看到房贴，眼睛也亮了，声音也响了，因为那
是我的爱好嘛，所以自然用心了解，而一看到大家讨论做精致的菜肴和甜点，我就自愧
无言了，象我这样偶尔请朋友到家吃饭，做菜还要看着菜谱做的人，还有啥好说的妮？
言归正传，以下是我个人的看法和经验。
我估计你买的是投资房，我估计你的经纪是和你初次合作。通常如果你是new client,
agent会问你downpayment付多少，不是他八卦，而是一个qualify客户的必要性，她对
你的资金状况需要有底，接下来make offer的时候她再确认下就可以了。另外， 看上
了合适的房子后，她跟对方agent communicate时候可以把这个重点提出来你是个
strong buyer with this this much of downpayment. 所以你有米，不用担心，要让
经纪知道 ：-）
不借loan当然行，只是资金全进去了，如果你有其它更好的投资渠道，你就暂时没有分
流了。当然你以后也可以refinance把钱拿出来， 但那总是一道程序。用现金购房，好
处是抢到房子的机率提高，如果大家出价一样，那基本非你莫属，甚至也有sellers在另外的offer比你高出$5000之内的情况下，也是有可能考虑接受你的。当然总有exception, 这里恕不展开了。如果你考虑买的是二十五万以下的房子，可以考虑现金。
之所以说这个价位用现金，还有一个因素是，这个价位的房子所在的complex很多unit
是出租房，我在Mira Mesa和Carmel Vally都碰到过。如果你贷款买投资房，lender有
二个要求， 一, owner occupancy不能少于51%，二，home owner delinquency rate不
能超过15%， 这两个很好记，一个15，一个51。所以我的客户如果是买四十万以下价位
的投资房，为小心起见我第一件事就是打电话给它的HOA了解这个情况，这个你问对方
经纪，他们大部分时间没有on hand info. 弄清楚了就避免下了offer等到贷款有困难
时才退出，伤财劳命。也不是绝对没有lender对此提供贷款， 但有的话，term和rate
就不同了。
如果买的是价位高一点的房子，可以考虑贷款。 投资房的贷款利率比自助房大约高一
个quarter. 年终报税的时候interest是可以write off的。如果你全现金，出租收入又
不错，那你的passive income税也是要交掉一部分的。特别是你的家庭收入已经在较高
bracket的话。用贷款，就当是tenant帮你付贷款。 对于投资房，lender一般要求downpayment最少25%.
Hope it helps.
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