Pacific Highlands Ranch Library Update

Pacific Highlands Ranch 的 library 占地18,000 sqft, 去年七月中旬开的工，预计明年这个时候可以完工啦！那么以后after school 在 Village 的Plaza 溜达的初、高中生会少很多吧。期待！

太平洋高地 (Pacific Highlands Ranch in Carmel Valley) 最新动向 (6)

你来也好， 不来也好，太平洋高地Pardee最后的这几个盘，是太平洋高地Master Plan中Pacific Highland Ranch Parkway上、Trader Joe’s 对面最后的开发。 Enough Is Enough, 今后要是不开出新路来，将近千户人家进出Pacific Highland Ranch Parkway，高峰时间要怎样！责任都在CCA（Canyon Crest Academy）这所高中，谁叫它近年来表现这么好呢，居然在Niche上排名全加州公立高中第一，谁叫它就在离这些新住宅可走路、可骑车的距离呢？为了娃的前途，美国的推爸推妈们一样是拼了。而与此同时，太平洋高地的town center 增加了越来越多的餐馆和商店，还有2019年一、二月份即将竣工的Park and Community Center、还有除了目前的富国银行以外另一家银行的进住以及2021年即将建成的图书馆，这让这个社区变得越来越有吸引力。我预测接下来还会有医疗中心。

Pardee已经有94年的建房历史了，我不得不佩服它独到的的路线！想方设法建在好学校的旁边！

下个月3号马上要Grand  Open的三个盘，Sendero, Terraza和Carmel, 2900英尺起，一百十万起价，公平的说，这个起价在这个区域真是平民价了；之后还会再推出另外两个高档盘和海景房。话说，房子的大小要和住的人数成正比就好，所以如果您是三口之家，2900英尺已经很可以了，环保。在新区的入口和Pacific Highlands Ranch Pkwy交界的地方还会造另一个Rec Center。

想好了，或者想了解更多，加个微信longhair0717找我就什么都搞定了，就这样吧

一下连接是我对太平洋高地一次次的更新，按时间次序排列：

Pacific Highlands Ranch 更新（1）：
http://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2015/05/in-depth-informationpacific-highlands.html

太平洋高地新屋预售：
https://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2015/08/carmel-valley.html


Pacific Highlands Ranch 更新（2）：https://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2016/11/pacific-highlands-ranch.html


Pacific Highlands Ranch 更新（3）：
https://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2017/04/92130-pacific-highlands-ranch-library.html


Pacific Highlands Ranch 更新（4）：
https://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2017/05/more-of-pacific-highlands-ranch-olvera.html

Pacific Highlands Ranch 更新（5）：
https://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2017/10/more-of-pacific-highlands-ranch-new.html

More of Pacific Highlands Ranch 更新 （5）: New Constructions Everywhere

Gosh gosh gosh … Pacific Highlands Ranch Plaza 的每一寸土地都在被充分利用着！Constructions everywhere along the Valley Center Loop！昨天去办事， 在Plaza及学校周围好好转了一下， 感觉真的是寸土寸金啊， 每一个边边角角的位置哪一天就突然冒个店出来。比如，Wermers 的五层楼 Sola apartments 一直造到 Mall 里面 的Moments 自行车店它家门口我也是有点晕眩了，还有， 同样是Wermers的，就在几步之遥，literally 就紧挨着Panera面包店的门口又有affordable building 在造，天哪， 这个Mall 早晚要有一大堆人从这些building 中出没， 想想我要是退休了住那地可能也会不错， 方便。  还是Wermers，在Crunch Fitness 的北边还造着另一个affordable building。 光它家， 就在造几百个屋吧。

 

再比如， 几周前还似乎不知道存在哪里的 parking structure 就傍在 Crunch Fitness 边上啦， 加州造房子， 都是木结构的， 好快呐。

再比如， 在 Pacific Trails 初中边上， PHR Community Park 正在建起。PHR目前没有 public Rec Center 和图书馆， 打个室内球去 Ocean Air Rec center, 上个图书馆去 Del Mar,  终于， 情况要在2018 那年和2021那年发生变化。什么， 2018年不就是明年吗， 天哪， 日子过得。

再比如，目前Village Center Loop Drive 的最底，也就是 Airoso这个小区，KB Homes在它对面正在开发排屋 La Terra， 这个我觉得投资和自住两厢宜， 排屋三层， 四种设计，从1200尺到2000尺不等， 感兴趣的找我 for more information喔。

再比如，在现在plaza 的北面通往 Taylor Morrison 住宅这一边， 有更多的土地要开发起来， Medical, Retail …

哎哎， 什么都好， 就是上下班的路堵得慌，这是side effect, 没办法， 希望哪一天我给大家路改新闻， 等我幺。

More of Pacific Highlands Ranch 更新 （4） ： Olvera and Almeria

开盘啦， 早就开盘啦！Olvera and Almeria 第一期各十多套，正式开盘四月二十九日， 然而四月中旬VIP客户就签走了大部分。 Olvera 第一期一共13户，到 grand opening的时候只剩了三套， 我的客户就签约了三套。 这是目前 Pacific Highlands Ranch 位置最好的新建房， 离56号出口近， 到最好的初中和高中都可以骑车上学， 学校的旁边是这两年才新建的购物中心，一个新的图书馆正在规划之中。此盘定价不低，也难怪， 因为位置好嘛， 大致价位在 一百三十七万到一百五十万之间。

Olvera and Almeria 的设计包括样板房的布置， 很接近附近一百八十万起价的封闭式小区Artesana，都模仿了Lillian Rice-inspired 的 Rancho Santa Fe style 的风格， 简洁、现代。每一个户型都是四房加一个二楼的 loft, 而且一楼都有一间自带卫生间的套房再加半个客卫， 非常实用。

Olvera plan 1 的特色是进门一直到整个客厅的高顶， 大气、通透明亮。

Plan 2 尺寸上多了两百英尺左右， 和其它两个plan 相比多了一个 courtyard.

Plan 3 一楼多了一间办公室， 二楼的其中一间小孩房有一个额外的阳台。超喜欢有阳台的屋子， 空间一下子延伸。

另外，国内的亲友团, 有好消息给你们，如果你们需要贷款， 我可以帮助搞定，细节私谈。另外， 最近这一阵子从中国转钱到美国突然又松了一点， 有需要转钱的尽快转了， 中国的政策象三月的天， 说变就变。

More of Pacific Highlands Ranch 更新 （3）：新的图书馆开馆更新

早在2008年的 city planning 的文件上， Pacific Highlands Ranch Library 的设计和建筑是预计2014年的fiscal year就要开始的， 一拖拖了两年多，现在终于， 一名设计师被指定，今年夏季， 设计的first phase要正式开始， 预计到2018年设计结束， hopefully 2021年图书馆能建成， 但是， schedule is dependent on the availability of FBA money.  顺便提一下，Facilities Benefit Assessments (FBA) provide 100 percent of funding for public facilities projects that service a designated area of benefit and are identified in the public facilities financing plan. If you’re a resident of PHR, I encourage you to write to the new City Councilperson, Barbara Bry, and tell her to prioritize the Pacific Highlands Ranch Library! Her email is barbarabry@sandiego.gov 

Library construct will be an 18,000 square foot branch library facility on a three-acre site in pacific highlands ranch to serve the communities of pacific highlands ranch, black mountain ranch, torrey highlands, and del mar mesa in the north city future urbanizing area. 

下图是图书馆的位置。

More of Pacific Highlands Ranch 更新 （2）- 统统是干货

2016年十一月份我就想写篇关于Pacific Highlands Ranch (PHR)的全面的新房开发，无奈一直没腾出时间， 而且PHR不断有新的开发更新， 很难一下子写全，所以决定滚动更新， 从最新的写起。都是干货喔。

首先简单介绍一下，Pacific Highlands Ranch (PHR) 是San Diego最新的住宅发展之一。 它的北部Fairbanks Ranch，东部Torrey Highlands，南部De Mar Mesa，西部Carmel Valley。所在学区包括highly rated Del Mar Unified, San Dieguito Unified, and Solana Beach Unified， 邮编和 Carmel Valley 一样 92130. 当前PHR大约有5000 居民。

Solana Ranch Park 以北，Pardee 在drainage ditch 上造了桥. Pardee 在drainage ditch 上造了一个桥.  桥的东面是Watermark II 和Artesana （2016年第四季度开盘的起价1.8m 的gated community）. 西面本来准备build两个类似Watermark 和Artesana尺寸的社区，现在Pardee要改变计划造六个，lot  size 在5000 – 10000 之间 ， 以满足不同价位的需求。四月份首先推出的是 Olvera, from high 1.3m and Almeria, from high 1.4m. 虽然both地处 Solana Ranch Park 的后面， 但是它们接下来access 的并不是现在小学和大操场对面的 rec center, 这一块将另建一个rec center, 并且由于 Solana Ranch Elementary 的 容量基本已满， 如有需要，Carmel Valley Rd Brightwater 边上有建小学的保留用地。同样56号南面去年10月开盘的由两个guest builder Lennar 和 Meritage 建的 Sterling 和 Portofino 边上也预留了 potential Del Mar Elementary. 再回到Olvera 和 Almeria, 通到小区的是 Pacific Highlands Ranch Pkwy, 加上现有的Portico, Arabella 和 Santa Rosa, 可以预见未来的交通进出， 不过builder promised to do something to alleviate the traffic. 目前还不知道Pardee会不会在和Pacific Highlands Ranch Pkwy垂直的东西面地图上黄色这一块开通道路。

说起交通， 据说 County 已经通过了route 56 加道的 proposal, 但至于真正开始这个project, 估计得十年以后了。 倒是今年夏天， PHR 从56号Carmel Valley 出口到Del Mar Heights 这一段， 往返各加一条lane, 这就意味这目前道路中间的Median/Landscaping 要被cut 掉一大片， 这个信息我是在帮助客户review 和Pardee Casabella 签的合同里发现的。

最近进出PHR， 发现从56号一进Carmel Valley Rd, 右手边上竖了块牌子， 叫Aperture Del Mar, 那块地大约600,000 sqft， 会造五个四层和五层的building, 主要目的是吸引Silicon Valley 的公司搬到相对low cost 的圣地亚哥， 据说可以容纳2000员工。 我在想去年谷歌刚在Sorrento Valley 租了办公室， 等Aperture Del Mar 造好了是否会搬过来。这么一来， 早上上学的和上班的交通是否会受到一定影响？

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太平洋高地新屋预售中

Taylor Morrison 正在圣地亚哥的黄金地段Carmel Valley Pacific Highlands Ranch建造新屋。
参考我两个月之前的博文-
http://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2015/05/in-depth-informationpacific-highlands.html

Elms 和 Ivy 两个小区都坐落在Pacific Highlands Ranch， 距离Del Mar海滩只有五英里。
样板房即将完工，八月盛大开幕！

ELMS

ELMS：

2768 ~ 3190 平方英尺（257~296平米）
4-5间卧室（with the option of 5th bedroom or loft)
3.5-4个浴室
100万左右

IVY

IVY：
1985 ~ 2256 平方英尺（184~210平米）
3-4间卧室
2.5-3个浴室
车库在背后，没有backyard, 只有side yard.
Low 80万起

8/4补充：今天过去了，8/22 grand opening. 现在on site有个trailer, 但车还没办法开进去，只能停在对面的Watermark。开始预售。个人感觉比Cantarra和Casabella 位置好。没有那么进去，而且没有那么靠近高速和马路。但在看到样板房之前不能肯定这个builder的设计。毕竟Pardee的房子造得多，所以比较熟悉。

小学是Sycamore Ridge, 七年级是新建的明年秋季使用的 Pacific Trails Middle School, 隔年Pacific Trails也会开始八、九年级,  高中是Torrey Pines或Canyon Crest Academy。

Mello-roos 一年$3030, HOA $124/month.

当然，keep in mind, 对于新房，地板是必须升级的，院子是要自己做的，窗户除了玻璃是什么都没有的，墙很大可能是要刷成其它颜色的。3000英尺的新房，花$50,000升级是简陋的，$100，000是
还OK的，$150，000以上是精装修。比如我最近的这个要价$1,029,900的listing http://www.sdlookup.com/MLS-150039247-13570_Silver_Ivy_Ln_San_Diego_CA_92129, 房子是客户在2010年年底买的Pardee的新房，装修在2011年年初完成。房子离 Poway School District 最好的小、中、高 Deer Canyon 小学，Mesa Verde 初中， 以及 Westview 高中都是近距离走路， 屋主粗算算就花了至少$170,000在精装修上。所以，买新房不是买了就能住得哈。

Pacific Highlands Ranch 更新 （1）：新房开发深度信息

Pardee继WaterMark之后，今年四、五月又相继在Carmel Valley Rd的东面推出Verana, Canterra和Casabella（见图1）。

Canterra offers 4个bedrooms, 3-4 baths, 2077-2588 square feet, 2 bay garages, 三个 floor plan， 有small court yard, 但没有后院，车库在后面和邻居的车库面对面（叫做alley loaded, just like Portico in PHR)。售价90万起。

Casabella offers 4-5个bedrooms, 3-4 .5baths, 2134-2824 square feet, 2-3 bay garages, 四个 floor plan， 后院大概在4000-5000sqft，mid 90万起。


Verana offers 4-6个bedrooms|3-4 baths, 2645-3518 square feet, 2-3 bay garages, 三个floor plan， 售价100万起。我个人喜欢的是2B，3138sqft, 4 bedrooms, 3.5 baths, downstairs has one den on the entry as office, and one guest suite with its own bath facing the backyard.

以上三个盘都属于Carmel Valley学区，小学是Ashley Falls, 初中either Carmel Valley Middle或是Pacific Heights(今年九月份入学七年级）。 高中是Torrey Pine或者CCA。 CCA目前还是抽签入学，但是学区board已经收到很多居民的complaints，目前正在under review， 不知以后会不会改变。

现在你开在Carmel Valley Rd上， 右手边上都是dirt road, 好几块地都在开工。那么除了Pardee的，也有另外一些SFH和town homes在建(图2）。

A是Taylor Morrison Home Corp. 去年年初从Lin Family Trust of La Jolla购买的28.79 acre的地，this is a single family home development called The Elms and The Ivy. It will be a mix of alley loaded homes (like Portico) and traditional homes with garages in the front。 一共174 houses， 其中146个是市价房，28个经济适用房。The site is on the north side of state Route 56, south of Carmel Valley Road near Carmel Valley。 现在还没有定价和销售，但昨天我打电话给他们把我的客户放到notification list上了，一有消息他们就会通知我。

1. B is owned by Mr. Lin.  He will eventually develop multifamily just north of Airoso, and probably some sort of mix of multifamily and office in his section that will fall to the west of Village Center Loop Road.  Village Center Loop Road will eventually go through and meet up with Carmel Valley Road at Zinnia Hills Place. He is not doing so now, so the road is not currently being built。

目前还有在开发的是D。这一块是从56号一下Carmel Valley Rd的紧右手。D由两部分组成。The very south end of the parcel, Wermers 正在开发，叫Carmel Cielo。 Two-story multifamily buildings。 一共 197 units，it's for families earning 50-60% AMI。应该是lease only的。昨天打电话去问，还没有确认。The northern section of the property will be 280 market rate townhouse apartments.  The two projects will be connected by an internal road, but they are under different ownership and have different builders.  

说到经济适用房，不管是租是买，它是由政府补贴的，所以对收入有要求。通常都要求AMI在60%以下。下表是30%-60%的AMI（Area Median Income)。 Some apartment communities allow for higher incomes. So inquire with individual property managers to determine the maximum income limits for existing properties.

	1 person	2 people	3 people	4 people	5 people	6 people	7 people	8 people
30%	$17,220	$19,680	$22,140	$24,570	$26,550	$28,530	$30,480	$32,460
40%	$22,960	$26,240	$29,520	$32,760	$35,400	$38,040	$40,640	$43,280
50%	$28,700	$32,800	$36,900	$40,950	$44,250	$47,550	$50,800	$54,100
60%	$34,440	$39,360	$44,280	$49,140	$53,100	$57,060	$60,960	$64,920

Portico对面的shopping center 还在继续建设之中，目前StarBucks, Trader Joe's 和Panera已经启用。上个月星期天晚上在Panera Bread用餐，人气很旺。