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Monday, April 15, 2013

投资房系列七: 必备的资源

1) 要有handy man. 要么你自己handy, 要么你有人在需要的时候能帮你修理, 维护.

2) 要知道去哪里做, 怎么做对方信用调查. 这个是case by case, 有时我只要对方提供给我信用报告就行了. 当然首先得通过我的第一道screening.

3) 网上找审请表和出租合同.

4) 要懂得如何恰到好处的沟通(effective communication is SO important that I'm going to blog later).

Miscs:
1) 为安全起见, 我通常不是让房客把每月的房租直接寄到家里(除非你有PO BOX), 我通常给的是银行的routing number和帐号, 让他们deposit from my bank's counter and it worked well.

2) 前面一个租户搬出日要叮嘱他们close他们所有utility的帐号(比如电和气, 如果租户付水费, 也包括水), 新的租户搬进后, 要告诉他们和SDGE联系开通.

3) 租户搬出之前要做final walkthrough, 确保房子的状况和原来一样, 不然就要协商扣保证金做维修.

4) 租户搬出之前要他们的forwarding address, 这样星期以后你能把柄保证金退寄给他们, 万一你日后有事情要找他们, 也知道哪里去找.

5) 对于老房客好房客, 每年圣诞节我会问候, 会亲自deliver三五十元的小礼物. 礼轻情义重, 正常人都appreciate.

6) 如果你投资的是50万美元以上的房子, 每年的五月到八月上旬是最容易出租的. 这时候外州和本地都会趁孩子放假期间租房换房, 过了八月中旬到第二年的三月就不是太容易, 尤其是学区房. 其它小房没有大碍.

OK, 到这里, 除了没有帮你亲自做, 我把我的方式和经验都和你分享了. 有点繁琐, 有点费时. 但也有很有乐趣.

投资房系列六: 房客的选择

首先我管理的投资房, 在房客住进去之前我都会下一些功夫, 比如墙需要粉刷的就要粉刷, 地毯需要换的就要换. 大的房子很多租客会自带电器(比如我最近刚出租的一个, 租客自带冰箱, 干洗衣机), 但小的康斗这些都要备齐. 关于墙, 由于我自己不喜欢白墙, 所以我通常都会刷成有颜色的, 即使不是整个房间, 起码有accent wall. 并且我发现这一点很重要, 很多人看我的投资房, 都说喔我很喜欢客厅的墙壁的颜色等等. 所以, 该花的钱不要舍不得, 这样才有利于找到你喜欢的房客.什么样的房子住什么样的房客.
OK, 所有的准备工作都做好了, 现在我已经吸引不少人来看提出申请了. 这个时候就轮到我选合适的房客. 所谓好房客, 无非是他们会准时付租金, 会好好照顾你的房子, 不造成或尽少造成伤害, 能多住几年.

那怎样才能确定这些呢? 第一当然是信用调查, 但是这也不是绝对的, 我一年前的房客告诉我他们三年前short sale了他们的房子, 所以他们的信用还没有修复, 于是我就要了他们当时和之前两个房东的电话打电话去了解他们的记录. 现任房东的反馈固然重要, 但有一种情况要警惕就是房东如果急于赶他们走, 可能会撒谎说他们好, 所以我还调查了之前的房东(调查的问题都要预先设计好, 要简单但又足够). 调查下来都是正面的, 而且他们租的还都是比现在贵的房子, 等他们向我提供收入证明后, 我就放心让他们入住了, 他们还主动提出来把定金从$1900提高到$2500.

什么样的房客有很大的可能性会take good care of你的房子呢? 第一凭感觉, 对方穿戴整洁, 说明她/他爱干净. 对方在看房的时候很仔细, 甚至有点挑, 但并不是无理取闹, 说明他/她在乎. 如果是一家人住, 重要的是女主人, 女主人爱干净爱收拾就好. 还有, 对方问问题考虑事情比较仔细周全(这些你在他们填表格申请, 签租约, 付定金的过程中你都会感受到), 回应快, 也基本说明对方做事有条理, 会是好房客. 反之, 对方穿戴勒塌, 做事拖拖拉拉, 你怎能指望他把你的房子收拾干净又按时付房租呢? 男人handy吗? 如果handy的话有小东西出问题他自己能搞, 不然动不动打电话找你.

至于希望好的房客能租得久一点, 这个虽然有不确定性, 但是还是有迹可寻的. 你要尽可能多的了解对方情况. 比如他们之前的房子住了多久? (久说明他们的稳定性).  他们为什么换房? (比如我一个房客是因为高中就在对面, 儿子上那高中, 我就知道除非他们住得不喜欢或自己买房, 不然一住就可能3-4年). 他们计划在这个房子住多久? (不能全当真, 计划会变, 但可作参考). 等等等等, 都会给你很多线索.

最后, 但不是最不重要的, 如果你是男性, 最好有女性帮你做这些事情, 毕竟女性更细心些, 而且直觉要比你好的多. 很多东西直觉是很重要的. 起码我是这么认为的.

投资房系列五: 登广告的诀窍

在写具体的诀窍之前先分享两个小故事:

故事之一: 去年的同一时候, 我帮外州的朋友在Carmel Valley找房, 碰到一个老中的房东, 在交谈过程中得知他这个房子在market已经两个月了, 还没租出去, 我说不会吧, 你租得又不贵, 他说是真的. 我的侠义心又来了(象我说的, 在能帮人的时候帮人一把是我的天性), 说这样吧, 你把现在的广告寄给我, 我帮你改一改. 我当晚就结合从他那里得到的关于这个房子的信息后把他的广告全盘改过, 还把价格提了$15. 其实他原本的广告也并没什么不好, 只是没有什么突出, 让人家心动的地方. 说来也神, 四天之后, 他打来电话, 说要请我出去吃饭, 一定要我做个朋友. 原来是他把我改过的广告登出去后很快找到租客了, 而且租客还特地提出我写的其中一点和他verify. 最后虽然我的朋友没有租他的房子, 但我却帮助他把房子出租了.

故事之二: 去年五月份, 我登了一则出租房广告, 登出去后我象往常那样搜索同一个小区有没有其它的房子也在出租, 这不看则已, 一看啊, 有个人把我的广告全盘照抄, 除了我的有景, 他的没景就没有那一句而已. 我当时很想打个电话给他, 质问他剽窃我的作品, 后来想想无聊作罢.

我登出租广告, 没有超过两个礼拜房子还不出手的. 有时客户不一定在两个礼拜内入住, 但我一定是两个礼拜内就签好合同, 收好定金了. 不但时间快, 我的租金还常常比同等类的高出$25-$75/月, 对出租房来说, 那是相当impressive的.

小小一则广告, 其实有很多诀窍, 租金好又出手快, 靠的就是这些百用不厌的诀窍, 其中有些是我的天赋, 有些是经验得出的琢磨 -

1) 写广告, 要有心! 要分析你针对的是怎样的客户群. 然后才对症下药. 如果你的是学区房, 强调离好学校有多近, 如果是适合上班族的房子, 强调上高速有多方便, 针对的是老人, 不放过强调医院就在几步之遥!

2) 广告要有看点, 要有东西有些人看了会说, 好, 我要的就是这个! 比如我有个管理的投资房因为是通过short sale买的,  不带电器, 所以买了全新LG的高能量洗衣机和烘干机, 我特地在广告中提到这一点, 结果有租客来看房子, 进门第一件事就是check这个. 虽然买电器花了不到$1500, 却达到了预期的收获. 还有另一个投资房, 我特地提到从小区有直接的路径到Miramar湖, 结果也很吸引眼球, 喜欢锻炼和散步的人纷纷打电话询问.

3)  标题要切中要害, 让你的广告与众不同. 每每一个大区, 就算是在一个价格区域, 往往也有几十个广告同时登在那边. 这个时候, 你要设计一个言简意赅的标题突出重点, 让别人首先注意到你的广告. 比如最近我客户在Mira Mesa的一个房子, 我知道这个区大部分的房子都是比较旧的, 而我的这个是1998年起建的, 所以在Mira Mesa靠东的路段是最新之一(除了在建的出租公寓), 还有, 有些人住Mira Mesa会有安全的concern, 而我这个是在gated community. 所以我在短短的标题里突显这两条, $2295月租的房子也很快就出手了.

4) 要学习参考别人的广告. 我在登广告的同时, 也会大致浏览一下别人的广告, 看到好的会借鉴学习.

5) 广告一定要有图片. Craigslist允许你贴八张图, 你要好好利用。

6) 月租金不要用整数, 比如$2300, $1500等等, 要用$2295, $1495, $1545. 也不要用一些奇怪的数字比如$XX80, $XX35, 这些都是不怎么有眼缘的数字.  道理就跟美国的商品的标价一样.

7) 登广告最好的时间是星期四或星期五早上, 周末看房的人多, 但接下来的周一和周二你也经常会接到电话, 有些人周末没有看到合适的, 还会继续找craigslist的广告.






Wednesday, April 10, 2013

一点感想

这几个星期周末去open house比较多, 地方不错价位在五六十万的, 进进出出人多得不得了, 有老美和其它国家的人, 当然老中是一如既往的多. 这样看来, 今年夏天又会是一通竞价. 不知等了二三年的朋友们怎么想. 2011年的时候, 想想可能还没有到最底, 等! 等到2012年, 发现房价已经上去了, 想想可能是暂时的, 再等! 等到今年, 才发现原来10万的首付已缩水到六七万了.

很多人喜欢夏季买房, 虽然通常夏季的房源会多几个percentage, 但如果大家都集中在那个时间买房, 那么多出的那部分也只是杯水车薪. 所以如果是买自住房, 看到合适的要立刻行动! 打个好笑的比方, 买房就如生小孩, 你以为能找到一个最佳的时间生, 你猜怎么着, 现在也不是想生就能立刻生出来的 :-)

而且, 对刚需, 上下10%的波动还是可以接受的. 比如我们家的房, 九年前75万买的, 过了一年半之后涨到92万, 我们没做什么, 最低的时候跌到68万, 我们除了申请减少房产税以外, 也没做什么, 现在又回到当初买价高低都不会太远的地方, 我们还是没做什么. 所以只要你还住着, 这些拨动都没有对我们有什么直接的影响.

投资房系列四: 月租多少?

前两年, 除了整个北郡大多数华人集中的地方, 我跑了La Jolla, Fashion Valley, Mission Valley, Downtown, SeraMesa, TierraSanta, ClairemontMesa和Linda Vista(SDSU), Pacific Beach, PointLoma, 看的几乎都是投资房, 再加上经常有朋友咨询我, 所以功夫不负有心人, 在这方面积累了很多, 对租金的估计近乎准确. 现在我把我知道的和你分享, 希望你能从中得益 (也少麻烦我, 哈哈)

要知道你的房子月租能租多少, 和该租多少, 以下是三个方法 -

1) 到zillow查, zillow有这个feature, 输入地址, 它显示的是中间价, 如果你的房子装修好, 地段俏, 在加$100出租没问题.
2) 到craigslist查. 输入关键词, 搜索在同一区域和你同样房间数(出租房的房间数目重要于面积的大小)的房子, 你才能知己知彼, 百战百胜. 而且另一方面你也由此在这个时期在这个区域有多少人在出租.
3) 月租的定价基本上用这个公式 -
零首付买这个房子的每月银行贷款+物业费+房产税每月平摊+火险每月平摊+$50每月维修保养

这样最后你得出的月租就一定八九不离十了.

Tuesday, April 9, 2013

投资房系列三: 买投资房的好处

这一篇理该放在第一篇.

一般我看投资房, 无论是贷款还是全现金, 除去所有费用,我期待的现金回报率在3.5%到6.5%之间 . 我帮朋友买的几个投资房, 平均是5%的年投资回报. 这个还不算贷款中本金的部分. 有的朋友可能会说, 那我投资在别的地方, 也有这个甚至更高的回报, 特别是这两年美国的股票表现很好. 但是搞投资, 我想你也知道资产要有不同的配置(diversified), 要有股票, 基金, 保险, 房地产和适当的现金的平衡, 不能集中在一个nest. 股票市场有高有低, 不是一直都能维持现状. 而且, 当你的收入高到一定程度, 在税收上要缴纳AMT (alternative minimum tax), 股票和基金的收入一旦兑现, 你缴的可能就是那部分收入的一半以上. 房地产的收入却是有很多东西对冲, depreciation是很大的一块 (这个不是实际上的贬值, 而是每个房子都有大约28-32年的使用年限, 所以每年都有好几千的对消), 贷款中利息的那部分, 维持的费用 (电器, 装修, 粉刷和管理费), 物业, 房产税等等. 如果你或者你的朋友是从中国大陆来投资, 那么来回的机票和费用, 凡是跟房子有关的费用都能抵税, 所以到头来就没交几块钱的税. 当然, 等你卖的时候, 如果你有capital gain, depreciation抵消的那部分要catch up, 但那时有那时的应对. 这些还只是被动收入(passive income), 不计房子将来可能的增值, 虽然房子也是有涨有跌, 但是在价格和市场合适的时候买进从长久看是好的.

Monday, April 8, 2013

投资房系列二: 大房还是小房, 什么价位

凡是找我买投资房的在san diego的客户, 看的都是二三十万的康斗. 这个价位如果放在2009-2012年的上半年, 还能找到不少. 但现在的情形, 如果你还不愿买在非华人集中抢房的区域, 很辛苦. 很难抢. 价格都是二三万的高过要价. 那就是高过要价10%, 想想加那么多又不甘心, 但不这样加价, 又不是全部现金的话, 机会微乎其微. 这一类的买房者是刚需加投资.

其实, 对出租房来说, 小房大房, 最终算的是租金减去支出以后的cash flow. 康斗的物业每月在$250到$350之间, 而single family house只要不是太新, 大部分都是几十元, 百把元. 所以你要自己先算一算这笔帐. 如果买的是40-50万之间的房子, 又会好抢一些. 如果你定位在这个价位的房子, 我建议要买在不错的学区(不一定是10分区, 8分就够好), 而且最好离学校很近的距离. 能付$2500/月租住这些房子的, 大部分不是老中. 老中能付这个钱的, 八成去买房了. 住这些房子的, 刚搬迁到这里的居多。我自己去年夏天曾经offer 92129一个能走着上deer canyon, mesa verde 和westview high的single family house, 1700多尺四房2.5浴, 我没有拿到, 最后卖价大约$545K. 我也尝试过Carmel Valley的排屋, 差一点拿到(当时我的offer 排在第二), 也是1700多尺四房2.5浴. 这种房子出租都会在$2500-$2800之间, 所以如果首付25%-30%, 都是可行的. 回报率不会低于小康斗, 而且以后容易出手, 也有很好的升值空间. 况且现在利率这么低, 连投资利率也是大概在4%左右. 所以是良性债务. 另外你在算投资回报的时候应该算上你每月本金principal的那部分, 那是你equity的积累.

当然小康斗也有它独特的好处, 比如租客有时一住可以住3到5年, 可以帮你省不少一搬一迁的费用和麻烦(重新登广告找租, 必要的修理和粉饰), 而大房则相对搬迁要多点, 等租客积攒了首付, 他们就会考虑买房. 再还有, 小康斗再大也就千把尺的地方, 出问题的面积范围也就这么一点地方. 况且物业也负责了一些东西. 所以维持容易些.

所以租客的选择非常重要, 我会在接下来的系列中写到.

Monday, April 1, 2013

如果你的小孩在3岁半到4岁半之间, 向你推荐本好书 - 和房地产无关

书名: Teach Your Child to Read in 100 Easy Lessons
作者: Siegfried Engelmann

发现这本书是在Scripps Ranch Library. 当时我家Andrew刚刚四周岁. 幼儿园教了字母, 开始教简单发音, 最主要的是我观察到他开始对发音感兴趣, 于是我就琢磨着从哪里着手教. 图书馆三三两两地借了一些phonics的书, 但是都不是很系统. 直到我凑巧看到这本书. 非常喜欢, 就借了用了, 到期后我就去amazon买了本二手的, 跟新的没啥两样, 才$12.

这本书被一些私立学校采用做教材. 最适合三岁半到四岁半之间的小孩. 3岁半之前太早了点, 效果并不好, 四岁半之后小孩快要进入学前班, 稍微迟了点. 如果你的小孩子很bright, 三岁半就可以开始. 课本从单个的音节到单音节词到句子到段落, 循序渐进, 非常好用, 我爱不释手.  现在我家弟弟又到了这个年龄, 我计划重新再来一遍.

要注意的地方:
1) 在你开始教之前, 一定要先仔细读完介绍部分(Introduction).
2) 教课的时候, 要严格跟随课本的要求.
3) 每天教之前你需要大概20分钟的准备时间.
4) 教课时间维持在15分钟, 不能超过20分钟, 这样小孩子才能keep focused.
5) 一次教过, 不能因为小孩没有catch it而又回过来回过去. 这就引入第六条
6) 一定要等小孩ready了, 也就是当你注意到你的小孩在家里开始有意无意practice他在幼儿园学的字母, 字母组合和字节的时候才教才会收到好的效果.

以上每一条都很重要, 因为我有把这本书推荐给我朋友的先生, 他也教了, 也有用, 但效果有些差异, 所以细节makes difference.

再谈谈我的实践:
环境的选择: 最初我觉得图书馆might be a good place to start. 第一天下来, 发现不适合我家哥哥, 图书馆近处有人, 他不习惯有人听到他的发声, felt embarrassed. 于是从第二天起改在自家的loft. It worked.

时间的选择: 天天坚持. 不能太迟, 六点到七点之间为宜.

前五天是比较困难的, 但过了这五天, 记住, 只要你能坚持, 你的小孩子就一定能坚持! 很多时候往往是我们大人不能坚持和commit, 小孩也就半途而废了. Andrew刚开始也是纠结了几天, 我动了一些脑筋, 比如说我每天都坚持几乎在同一时间教, 这样他就感觉是一个routine了. Kids at this age live by routine. 还有, 我打印了月历, 哪一天他表现好, 我就给他一个有颜色的五角星. 这一招对他特别管用, 他每天上完课后都会高兴地数他攒了多少个五角星了. 还有, 我把给他上课搞成是一种privilege, 有一次他不behave的时候, 我就警告他, 如果他再这样, 妈妈晚上就不给他上课了, 他一听急了, 立刻纠正. 这样你让他感觉到上课是个他该争取的事情. 到最后, 变成是他要上课而不是我逼他上了. 有一两次星期六去朋友家搞party, 回到家已经十点了, 我真心跟他说Andrew今天太迟了, 我们明天再补课, 他却不放过我, 一定要我给他上课, 我心里窃喜.

从他四岁零三个月学起, 我一共花了3个半月时间教完这100节课. 教完了以后他的阅读程度差不多是在kindergarten和一年级之间了. 接下来是加固阶段, 我每周都上图书馆借一年级的书给他巩固. 加固阶段不但是发音, 更主要是理解. 记得二个月之后我们去Hawaii, 他坐trolley或bus或上餐馆或过街, 都喜欢把他看到的东西包括菜单, 包括街名,包括注意事项念出来, 别人都很amazed夸他这么小就能阅读. 其实呢, 作为曾经老师的妈妈我很清楚, 他的智商和悟性极一般(just average), 所以如果我家孩子能行, 你的孩子几乎没有疑问.

尝到的甜头:
Andrew六岁不到就开始读chapter book了, 到现在在男孩当中算是喜欢读书的, 现在我上图书馆都是给他借的classic books for juniors. 我想这应该跟我早早教他阅读有点关系吧.