我的租客 Marty 和 Ruth

我很少和租客交朋友，没别的原因，就是脸皮薄，怕做了朋友以后有些原则不好执行，特别是我帮别人管理的房子，租客和管理人，该怎样就怎样。Marty 和 Ruth是例外，而且是我自己的投资房，可以任性一把。 Marty 和 Ruth是我的第二任租客，他们是2014年从别州搬过来的。第一任租客住了一年后搬到市中心去了，当时也是任性了一把，租给了信用分才五百多分的一对夫妻，不要问我为什么，我看人看感觉，每个房子只接一份申请， 人先看好了才给申请表格，高效节能, 爱惜自已的时间，也不浪费别人的申请费和时间。 Marty长得很高大，长长的脸长长的鼻子，脸上表情不多，行动中自带一份警惕，而Ruth在老美里面算是Petite，卷了头发涂了口红，看上去是一个爱美的老太太。看了申请表后我才知道原来他俩和我的父母年龄相仿，终究有些不放心，确认了好几遍，“我这房子在二楼，您俩肯定？”， Ruth 肯定地点点头，“Marty 可是当年 精英陆战队的，他最近脊椎可能需要动手术，但我们喜欢这个房子，我们计划一直住到爬不动楼为止”。 Marty 和 Ruth在德州和奈华达有房子，圣地亚哥没有亲人，我跟他们说，今后如果有什么紧急需要，我就住在近处，尽管找我。每年的圣诞节如果我没有太忙，我会记得买小礼物送给他们，一瓶酒两张电影票，一束鲜花，一盒点心之类的，疫情期间问问他们需不需要我帮助购物。他们见到我总是非常高兴，甜心甜心的叫个不停，Ruth会翻箱倒柜地拿出她买的各种茶叶请我喝一杯，我送她酒她回送我她女婿的酒庄产的酒，她还会跟我八卦她想去墨西哥做Botox， 那里如何如何便宜, 而 Marty呢，在我们交谈的时候笑眯眯地坐在他的按摩椅上，转着椅子，趁我们言欢时飞快地从藏在按摩椅下的糖罐子里拿一颗糖吃，Ruth跟我抱怨，她要把万圣节没分完的糖丢了，结果 Marty偷偷地把糖藏在按摩椅下，时不时偷吃，Marty在那傻乐着。

Marty常常帮我把东西修好了以后才告诉我，当我要把材料钱给他时，他会说，“没几个子儿，不用了，我们俩现在靠退休金，只要你每年涨租不要超过$25就好了”。Marty 已经完全退休了，同龄的Ruth 还一直在家半职工作。Ruth 喜欢写长长的邮件，和我唠叨社区的动向、邻居的情况，她刚刚把德州的房子卖了，社区的管理公司换了，叫我选谁谁做管委会，等等，读她的邮件，真的感觉人老了就爱唠叨了。2018年 Marty 七十六岁那年，动了一个很大的脊椎手术，Ruth在邮件中把每个细节都描述了一番，我真为Marty 担心，术后一个月后过去看他，他恢复的还好，四肢的感觉正在慢慢恢复。Ruth告诉我，以前每年的老兵节，Marty都要吆喝上几个狐朋狗友，不辞风尘，来回七百英里，骑摩托车去会凤凰城的老兵朋友，他似乎忘记自己已经是七十几的人了。

Ruth和我口传的最险的一件事，有一次小区进了贼，连闯了了几户人家的车库，Marty 在车库里藏了一个保险柜，保险柜又大又重，扛上楼不方便，只能放车库的一角，保险箱里是他多年来收藏的金币，小偷估计这里头是值钱的东西，无奈车的装备不行，当天Ruth的车没锁，于是小偷拿走了车里面的遥控器，琢磨着第二天不用打破车库门，直接用遥控器进车库更从容些，哪里知道当天Marty就修好了门、买了新的遥控器，他没有想到的是，这俩小偷简直贼胆包天，当中一天也没歇，转天开了个大车又来了，很显然小偷没有预料到遥控器不灵了，还得重新破门，时间上估算错了，哼哧哼哧地把二、三百磅的保险柜搬上车，却发现保险柜太长，有一截留在外面放不安稳，我的这个房在小区最高处，小偷下山的时候开的很仓促，碰撞到路面，发出很大的声响，当时大约凌晨两点多，响动惊醒了另一个老兵邻居，他马上冲出去大吼，随后敲醒了Marty, Marty马上报警，附近就有一个警察局，警察行动很快，立刻出动，小偷仓皇逃窜，车速过快，在Carroll Canyon Road快要上15号高速的时候咣当一声，保险柜从车上掉下来，砸到路上，被后面追赶的警察赶上。算小偷命好，要是当时被吵醒的是Marty， 他肯定带枪冲下去了。我去看的时候一切风平浪静，只见得保险柜被砸得变了型，但宝贝物归原主，真是命该失而复得。 老头老太虽然租房住，但很有归属感，和邻里们打成一片，可真的快要打起来的是和楼下的一对夫妻，这对夫妻也是租户，老婆有歇斯底里症，白天老公上班时经常在家嚎啕大叫，三更半夜夫妻俩吵架拼命砸门砸墙，把电视机开得震天响，他俩多次和我反映，我找了物业，找了楼下的 Property Manager， 都无济于事，他俩非常识相，为了自己不吵到楼下，和我商量在地板上铺上地毯，而且主动愿意和我分担一半的费用，但即便这样，楼下的情况没有丝毫改观，有一次Marty忍无可忍，下去敲门叫楼下关上电视机，结果楼下那家伙推搡了Marty 一把，F word 随口出，老头怒不可遏地猛推回去，对方当时愣了一下，马上就怂了，换了一副嘴脸说，“兄弟，我以前也是当兵的，有话好说哈”。就这样时好时坏地过了三年，搞到他俩都有搬家的打算了。我也愁啊，如果他们搬走了，新来的租客就更没办法对付楼下的了，然而他们的祈祷得到了回应，奇迹出现了，上个星期，Ruth给我发了个 长长的汇报贴，楼下买了一个他们朋友快要foreclose 的房子，要搬走了！她的高兴劲儿啊，就差跳舞庆贺了。趁屋主雇了handyman在修整的机会，Ruth 进去看了看，和handyman 聊了聊，要来了屋主的联系方式，她给屋主写了封长长的信，坚决要求屋主接下来严格筛选租客，她说她好想把我推给屋主做 Property Manager, 我说算了吧，我没有时间管更多房子了。屋主估计年龄和他们相仿，回信也是长长的，风格对Ruth的胃口，她表示非常满意。

一晃六年过去了，我问他俩有没有买房的打算，“我们老了，这把年纪不打算再买房啦！“， 我呢，在找买平层的机会，未雨绸缪，再过几年，等他们不想爬楼梯的时候，我想继续做他们的房东。

二零二零年COVID-19 疫情下的收租婆故事

说生活在美国的许多人寅吃卯粮这话一点不夸张。

三月十九日州长才大笔一挥，下令大家呆家里，四月份付房租的时候，在市中心开日本餐馆的兄妹就写信告诉付不起房租了，请求到六月份继续付租。兄长打理饭店，妹妹打理人事杂事，信是妹妹写给我的。二周前我才刚刚例行检查去看了房子里面的情况，三居室的房子只住两个人，收拾得倒是干干净净，布置也很有品味，当然，收拾是可以临时抱佛脚的事儿，但客厅的墙重刷了，破的窗帘重置了，厨房的微波炉他们买了个二手的自己装了，这些本该房东花钱的事情他们没来找过我，住这个房子也已经整整三年了，于是我跟她商量着，房东也得付物业、地税和贷款，你们困难我理解，但这时候谁不困难？要不这几个月先付个$1200一个月的最低租金，等饭店重新开业了再补足，同时，我把申请SBA贷款的链接寄给她，让她赶快去申请小生意贷款。因为是短信，我无法看到对方的表情，但在信里她千恩万谢，答应情况一有改变马上多付一些租金。我琢磨着下个月我就去了解她饭店有没有开外卖，SBA的申请是否拿到，如果可以的话，能否付一半的租金。

当初来看我的房子，Jerome 是和他的弟弟 Noah 一起来的，Noah 刚满十八，Jerome 二十出头却从高中毕业就打工挣钱了，俩小伙长得矮壮敦实，我以为就他俩住，没想到是一家四口，看房子做为主要成员的父母亲却不在场，我不经意间皱了皱眉头，他请求我给他一个申请的机会。最后消除我顾虑的是他提供文件的速度。他们住进去之后我也去过二次，每次进门就看到鞋子摆放整齐，不过最让我惊艳的是他们放在阳台上的花盆和自行车，虽然他们是老人院厨房的帮工和清洁工，但家里充满了温馨和情趣。这一晃就二年过去了。这回Jerome也是早早来短信告知他和爸爸两人暂时没工作了，四月份的房租他们会尽力付，但之后就不能保证了，我建议他赶快去申请失业救济，另外，四月和五月他们有资格领取政府发放的一人$1200的补助，度过暂时的难关。今天我主动联系他，问他们是否依然需要帮助，如果需要，可以暂时只付75%的租金，结果他秒回，五月和六月租金都没问题了。

住Mission Valley 三居室的是三个大学生，已经到了四月份付租的最后一天下午我还没有收到租金，我短信提醒他们，其中一个告诉我目前还缺一份，我又单独联系缺的那一份，一问，才告知她原来课外打工挣钱的酒吧关了，我找出她当时的申请表，上面写着每四个月有$8000的学生贷款来支持房租。我说，亲，你的学生贷款其中一部分就该用来付房租的，几个小时候后，她把她的那部分租金交给室友付了。也是今天，我短信她如果五月份房租确实有困难，先填写申请缓交或少交的表格。回复出乎我的意料，五月和六月都没问题。读者中的租户，如果你们真有困难付房租，要提前主动和房东沟通，让房东了解你的真实情况，并且提供必要的支持文件。

上面这些情况，虽然不想它发生，但多少还是有点可以预见的，然而，我自己的另一个租户，先生在汉城做生意，她带着个念小学的孩子在这边，自己也有不错的薪水，平时大部分时间在家工作，娘俩住四居室的别墅，竟然在午夜十二点给我发邮件，她英文不好，每次短信和邮件都是借助谷歌翻译的。信中提到从三月起公司就不发薪水了，一直要持续到八月底，她想了很久才决定和我提这事，信里写得非常地谦卑和客气，事实上她一直是个很和气的租户，我当即回复可以暂时减租25%，同时我提醒她当时申请的时候她可是提出来假如她的薪水不够，先生会补助，但还真不凑巧，先生正好二月份来美国看她和儿子，硬生生被困在这里了，问我可不可以减40%。看来真的是得秋后结账了！

作为职业经纪和管理人，疫情之下是烈火验真金，不但要“共克时艰”，还得同时保护房东的利益，必须充分了解租客的具体情况，时刻掌握政府由于疫情新出台的影响住房租赁的政策，才能做到动之以情, 晓之以理，把事情办得妥妥的。

白玉房还是白菜房？

白菜还是白玉，有现金流就好，但每个投资者还是有个人P好的，有钱的投资者可以买情怀，比如，一定要在拉霍亚投资一套，而小地主则要精打细算，把每月的租金收入紧算慢算。

白玉房还是白菜房，虽然装修算是个衡量标准，但不是主要的标准，主要的标准是所在位置，因为装修可以改但位置不能变。白菜房固然要便宜，但同等情况下，涨得慢跌得快，当然好处是当兜兜里Moolah不多但还是想方设法想投资房产的时候，起码还买得起，租金回报率甚至还可以超过白玉房。

我偏向白玉中的晶白玉和白菜中的墨玉青白菜。纯白玉的贵，租客吃米饭拣谷子 -- 挑、不好伺候不说，还住不长，一般不超过两年就买房搬家了，而太白菜的房子嘛，我一介娇小玲珑的女人，一不别着枪上门收租，二只能跟讲道理的人论理，穿鞋的陪不起和光脚的人玩，过去十年掏粪的经历，让我时不时打算必要时有个牛高马大、气势汹汹的人在身边；不但如此，车程30分钟的房子是我的极限，因为房子我自己打理，年青力壮的时候还有其它的杂事要顾，不愿意围着房子团团转，等到年华消退，近处的房子依然可以自己搞定，因此，远处的房子再便宜我也不会动心，更不要说异地投资了，虽然我想一辈子都生活在圣地亚哥，但今后无论是出于什么原因搬，我都会1031房产到近处。

此外，我也不玩商业和工业 -- 至少目前不玩，比如办公室、零售小广场、厂房、仓库什么的，商业和工业周期长，资金大，空置率不好预测，贷款不像住宅可以贷长期贷款，标的回报率水分不少，真要搞清楚要自己看财务报表，找的经纪人也不一样，商业和工业很多不正式上市的，老中经纪人里面我就没看到有纯做商业的，不同时做住宅没法养活自己，我要自己投资商业地产的话，要么自己捣鼓，要么找老美几代都做这一行的。如果真看好商业地产，直接买REIT更省心。安得广厦就几间，大庇天下寒士俱欢颜，无论豪宅华府还是良宅吉屋还是茅舍疏篱，人总不能睡大街是吧。玩得上手都行，就要先掂量一下自己，找到合适的。

话说投资住宅，不需要很高的学识，中学生就足够了。选房，就如有经验的家庭主妇，假如买不起活鱼，则次选刚死的冰鲜鱼，第一步看腮，需要鲜红色，第二步看鱼鳞，尽量选完整的，第三步看眼睛，尽量漂亮一点，第四步看鱼肚，既不要太鼓也不能太扁，有经验的投资者也有她的一套，第一看地带，是不是很容易出租，第二看位置，七、八分的位置正正好，第三第四看年代及是否低维护，第五看装修，不需很好但也不能差，至于后续找什么样的租客，它直接关系到你这个小地主是筒车打水团团转还是坐在沙滩上数铜板偷乐，前车之覆，后车之鉴也。

投资分享一：投资房

有一阵没写了，表明生活很忙碌，生活对我很苛刻，总让我不得闲；生活对我很眷顾，总让我不得闲。

不管市场是涨是跌，有一个客人很喜欢问的问题，当下是不是应该买房？我总是说，如果是自住、又卖得起，什么时候都可以买，如果是投资，看时机。有质量的人生那么短，等什么；小孩就跟你住十八年，怎么等，就算你真等到了自认完美的时候，很多东西已经不再回来；而投资，一生中总能抓住那么一、二次机会的，急什么。

之前有人告诉我 Pardee Almeria 的三个样板房是一个中国人用全现金买下来出租的，经过时看到门上都挂了lockbox, 十二月份就过户的也没见人搬进去，天天屋里灯火通明着，就好奇了一把查了一下，果真是，Plan 1  成交$200万，Plan 2 $210万，Plan 3 $220万，全部都有Canyon View, 目前都挂在市场上出租，月租金要价在$7500-8000之间。大致算一下，六百三十万的买卖投资回报率有点惨，基本上属于钱没地方撒了。每年的地税和物业费加起来是九万五, 每十二个月空置率大概有三、四个月，如果都能租到$7500/月，假设没有任何需要维护的项目，每十二个月的租金收入十八万，扣除房屋管理费10%，净收入不到七万，回报率大概1%， 就算买个免税的加州municipal fund 回报率也大大好过1%，指数基金无脑买也不会是1%的回报率，而且资金的灵活度不一样。只有拥有美国不同的投资房产并管理五年以上，才会逐渐领悟投资房产的其中一点诀窍，这里粗线条分享一下。

纯出租房，重要的是价格和回报率，当然也不能在烂区。你不想付很多钱在装修和景色上，它们对租金影响不大而你却因此付出很多，出租多年以后，再好的装修也无疑会发生许多变化，因此装修中等、干净、low  maintenance的房子最适合出租。

出租房，当然是综合考虑，但尽量找物业费和其它各种费相对低的，这些费大都每年都是可以涨的。

出租房，尽量考虑离家近的， 比如二十分钟车程之内，这样有个事儿来回不费时，听说过买了Temecula 的房子被人用来种烟草了吗？故事发生在我朋友的熟人上。

出租房，最好不很新也不很旧，很新费用普遍高，旧了事儿多，一天到晚找你修修补补换这换那 成了累赘。

出租房要好租，要离或交通干道或学校、公园、图书馆或购物中心近。

我和房客的二、三事 (二）

沾你福 Jennifer Zheng, dedicated San Diego full time 资深经纪，英语Bachelor, 计算机 Bachelor 和 Master， top为您提供无微不至全方位的关注和服务。My Service, Service for Life. Call 858-344-8478 today to list your homes.

收到房客的邮件，找我买房。也巧了，前几天正在想她已经快住了六年了，应该到了快搬的时候了，琢磨着等她搬走把这个 condo remodel一下呢。她是我的第一个投资房的房客， 我买房的时候她就已经在那里住了7个月了。那时候我的老二才刚满一周岁，各方面虽然忙得还有条不紊，但已经没有更多容量了。买个带租的房子无疑帮我省了很多事，因而也没还价就拿下了。当时对方经纪人告诉我，她怕我给她涨租，我考虑到她连一年都没住满，就没涨。从拿到房子到 close, 我和她始终没有见面，只是从她的租房申请表上得知她从密苏里州来，目前在半职读MBA, 另外我注意到她的车有残疾人的 sticker，她的紧急联系人中只写了她父亲的名字， 我的恻隐之心马上来了，心里叹着，姑娘你年纪轻轻怎么就残疾了呢。当时正逢圣诞节，我也不管人家是否需要关怀，就按着申请表上的地址 deliver了一个圣诞礼物到她的公司前台。接下来的三年，她从没来找我什么麻烦，连整个小区白蚁tenting有两天需要临时住处, 她都自己闷声不响的搞定了，而我在每个圣诞节的前几天，都会放一个礼物在她的门前，也没有什么特别的，一张礼物卡，一束鲜花，一盒巧克力。我是幸运的，在我自己照顾两个小小孩的头三年少了不少可能的头疼！有两次给她涨租的时候问她是签一年还是按月租，她都很爽快的续签一年。这样转眼到了第四年的圣诞节前夕，因为要提前外出，我打算提前把礼物当面交给她，那一次约了在房子第一次见面，脑子里想像着她究竟是什么样的残疾，但当我见到她时，才发现她能走会跑，能说会笑，个头和我差不多，不但如此，她有着像波斯猫一样美丽的绿眼睛，我不禁笑起自己来了，至今我还没好意思问这个问题。去年，我无意在LinkedIn 的 profile 里看到她升做经理了，在签约的时候还顺便恭喜了她一下。这星期和她坐下来谈买房的事情，她告诉我这些年把学生贷款都还了，攒了些钱，最近又换了一家公司，薪水提了，到了自己拥有的时候了。交往了四年的男朋友有两个小孩，在小孩未成年之前不会搬到一起住，但要和男朋友的住处不远，所以还是在现在住的同一区买房。打算在接下来一、二个月内买好，这几天已经开始看房啰！

她并不是第一个找我买房的房客。2012年初我购买了第二个投资房，当时有一个lady来看房，她告诉我她的女儿女婿马上要从波士顿搬过来，家有三岁和一岁的两个小孩。她颇为自豪的提到女儿是生物博士，女婿原来是corporate attorney, 现在要搬到圣地亚哥做U.S. Attorney's Office, Southern District of California的律师。房子她很喜欢，但有两个阳台，她有点担心小小孩的安全。我也认同她的concern。房子租给谁都能租出去，但我希望它对房客是宜居的，这样还能住得久一点呢。我同时跟她指出房子在二楼，到时要推着婴儿车上下可能有些不方便。就像我对待我的客户一样，决定是你们的，但房子的方方面面的情况我一定分析周全。讲着讲着不知道怎么就讲到学区了，她说她女儿很挑剔，对学区很重视，我就跟她分享了一些关于学区的情况。老美就是这样，你不跟他讲话他也不大讲，但你一跟她聊上了，也是话多锝不得了。我喜欢和别人聊，聊是信息交换的媒体，很多信息就是聊了聊了有了。第二天她给我回话了，不出所料，她说还是到别的地方再看看。然后在2013年年初的某
一天，我突然收到一封邮件，自我介绍说是她妈妈推荐的，妈妈来我这里看过房子，觉得我人热情，又对学区很了解，所以认定我帮助买房了。我当时一下觉得是天上掉下来的客户:-)。接下来的相处，两人一个博士一个律师，果然是井井有条，而且很有主见。老美大都比较handy, 愿意自己整，再加上父亲是general contractor, 所以重视房子面积，对表面的东西不在乎，觉得都能自己搞, 两、三个月后就帮他们买了房子，而且是short sale, 捡了便宜，非常开心。话说这个房子真是给我带来幸运，现在住的是一对可爱的老头老太，他们自己在Reno有房，但喜欢这里的天气就搬来了。老头七十多了，当时来看房时我就善意地警告过他腿能行吗？他告诉我他以前很牛的，是陆军特战队的，说住个五年应该没问题。在他俩填的申请表上我注意到他们的子女都在很远的地方，我的恻隐之心又来了，我发邮件跟他们说，我回复和做事情都很快，他们在圣地亚哥我有帮得上忙的尽管找我，如有需要，可以把我当作紧急联系人。老头老太两人都很乐观，老太喜欢打扮，喊我一口一个 sweet heart。老头很能干，房子有什么小修小补的，跟我说一声，问如果需要他搞定，他就帮我搞定了；老头也很可爱，有一次去他们那里把地毯掀掉使用底下的木地板，搬东西时发现他坐的沙发底下藏了很多糖，原来是老太不让他吃，他偷偷的吃，真把我乐坏了。期间老头提出来买我的房子，他实在是太喜欢这个房子了，被我劝退，一来我不想卖，二来他们上陡陡的二楼毕竟不方便，用不了几年就得换房，老太笑着对老头说，“See, Jennifer thinks so too"。现在他们的打算是一直住到老头爬楼有困难才让我帮他们买个平层的房子。

这还并不是找我买房的第二个客户， 哈哈。 2014年的时候，帮一个朋友管理的房子的房客也是我帮助买的房。说起来又是一个故事。

该房东负责的，无论周日周末我第一时间处理，但该房客负责的，也自然是立刻处理，Time is Essense, 这个把握于我对房屋管理和legal 的谙熟（亲们，谢谢你们联系我，由于时间的限制， 除了好友以外，我不做房屋管理，但有麻烦我抽得出时间愿意指导）。

在维持原则的基础上为别人着想，从佛学上说是”修“，基督教说是”赎”，哲学角度是“人文”，网路术语叫“正能量”，不管是什么，我收获的是fulfillment。

Dealing with Problem Tenants

From Zillow Guide

地主们，祝你们好运！

 

Hoarding, unauthorized roommates, late (or no) rent payments, illegal activities — tenant issues come in all shapes, sizes and levels of severity. Even with the most rigorous tenant screening process and property rules in place, if you are a landlord or property manager, you are going to deal with a problem tenant at some point during your career. With any issue, however, it is important for you to always remain professional: Communicate clearly and quickly, and take the necessary steps — no matter how hard they may be — to maintain a safe and profitable rental.

In this guide, you will learn how to handle common tenant problems and lease violations. The key to dealing with difficult tenants of any sort is to follow a strict and documented course of action. Every state has different laws, so be sure to consult with your attorney for legal advice on what to do with your problem tenants.

So, you have a problem tenant…

Maybe the rent was late (for the third time). Or, you noticed a lot of sketchy foot traffic at odd hours. Perhaps complaints of a foul smell or loud music have started to flood your inbox. When you suspect a potential problem with one of your tenants, it is best to set emotions aside and act quickly to diffuse the situation. When managed effectively, tenant issues are solved or tenants are asked to leave. There are a few things to keep in mind before you embark on mitigating an issue with your tenant.

Know the law

Each state and municipality has unique laws and ordinances. Make sure you have a clear understanding of your landlord rights and responsibilities, tenant rights, and the basic workings of specific notices and eviction procedures. Work with an attorney to set up your policies and procedures. You can also get more information on the law through your state’s Department of Housing website.

Stick to the policies and procedures

When your tenant signs a lease with you, they are agreeing to the rules, regulations and policies of your rental property. Make sure these are clearly stated in your lease agreement, and provide your tenant with a hard or electronic copy as well. In addition, walk your tenant through the provisions of the lease before they sign.
Your lease agreement should detail what tenants can and can’t do at your property, the amount of rent, when it is due and how it can be paid. In addition, include rules about noise, resident-to-resident conflict resolution (if you are renting a duplex or larger property), tenant responsibilities, landlord responsibilities, guidelines on additional occupants, guests, pets, smoking, property maintenance and normal wear and tear.

Document everything

This is incredibly important. Document your policies and procedures for handling a tenant problem or complaint, including expected response times, forms of communication, warnings, notices (when, how and where to serve them), and when to escalate the issue. You may also want to create incident reports and conduct incident review meetings with your team and your tenants.
Document all interactions with your tenants — both good and bad. Note phone calls and conversations, save emails and text messages, and document late rent payments, notices served, warnings issued, complaints, maintenance requests, requests to enter the unit, and what happens inside once you do. Depending on how many units and tenants you have, it may be smart to invest in CRM (customer relationship management) software, or you can create a spreadsheet or another form of documentation that works for you. The method doesn’t matter, just be sure it is the same for every tenant.

Get training

Be sure you and your staff know your policies and procedures, and are familiar with the different types of termination notices, tenant warnings and incident reports. When your tenant is emotional, it can be easy to get fired up too. However, you and your staff must maintain your professionalism, even when your tenant does not.
A respectful conversation with your tenant may be enough to stop an issue in its tracks. When a non-legal issue arises, consider meeting them face-to-face; use your best judgment, as some situations may be more appropriately handled by the authorities. Be direct and specific in your discussion, and outline the issue and the consequences of not complying with the rules and policies. Instead of saying, “Let me know when the trash is removed,” say, “Remove your trash from the hallway by Friday or you will pay a $400 fine.” Consider taking a course on conflict resolution. A basic understanding of these strategies and techniques can help you navigate a solution to a problem tenant.

It isn’t personal

As a landlord, you will encounter tenants with some really good (or sad, or hard) stories. Be understanding, but above all, be firm and unwavering when it comes to sticking with your policies. They are there to protect you and your business. In addition, you should only have these types of discussions with people who are named on the lease. Family members or significant others may want to get involved, and while you should be respectful, only discuss details with the tenant.

Treat your tenant how you want to be treated

Late payments or hoarding can be serious infringements on your policies, but they can also be hard for a tenant to discuss. Make sure you treat issues with confidentiality, even if they aren’t technically confidential information. Tread carefully when sharing information with other residents or neighbors. Also, if you schedule a day and time to come by the unit to talk, be sure to show up, and be on time.

Safety first. Seriously.

If you feel like a situation is putting anyone in danger, call the police. While you want to treat your tenants with professionalism, it should never come at the cost of safety. If your tenant is involved in illegal activities, contact the authorities and let them handle the situation and secure the property. Once that has been addressed, you can go through the eviction procedure, which is separate from any criminal charges.

Termination notices

There are several types of notices or warnings you may use as a landlord. Check your local laws to see how to serve the notice and make sure you are serving the correct notice to deal with the problem.
These are three of the most common notices:

• Nonpayment of Rent Notice: Use when a tenant fails to pay rent on time. It requires tenants to pay their rent within a specified amount of time or move out.
• Cure or Quit Notice: Use when a tenant violates a term or condition of the lease. The tenant has a certain amount of time to correct the problem or leave.
• Unconditional Quit or Vacate Notice: Use when a tenant causes severe, repeated or dangerous problems. The tenant has no chance to correct the problem and must leave.

In order to be valid, all notices need to include these basic elements (consult a legal professional to verify the requirements for your state):

1. Tenant name and address. This must match the information on the lease.
2. Violation details. Include a statement like, “Please take notice that you have violated the following covenant(s) in your Lease or Rental Agreement.”
3. Number of days in which the tenant must comply. Include a statement like, “Within ___ days after the service of this notice, you are required to correct or resolve the violation. Otherwise, you must quit and deliver possession of the premises.”
4. Signature and date.
5. Proof of service. Indicate whether you delivered the notice personally, mailed a copy or posted it clearly at the residence. You will need this documentation in court if the issue escalates.

How to respond to common problem-tenant scenarios

From unauthorized pets to dangerous illegal drug sales, a problem tenant disrupts your business and is a threat to your bottom line. There are some common offenders that creep up time and again. Here are the most typical problem tenants — and strategies for dealing with them.
 

Late-paying Larry and Non-paying Nancy
One of the main responsibilities of a tenant is to pay rent on time. If he or she fails to pay rent, this directly affects your revenue stream. In your rental policies, outline what is considered a late payment, what fines apply and when they will be assessed. Be sure to act swiftly and follow through on fines or other repercussions. If your tenant fails to pay rent completely, you’ll need to serve a Nonpayment of Rent notice. This is the most common termination notice, informing the tenant that they must pay the rent (usually within 14 days) or leave.
 

Noisy Nicole and Disruptive Dan
Whether they’re fighting, playing loud music or having raucous parties, noisy, disruptive tenants cause headaches for residents, neighbors and landlords. They may defend themselves by saying it’s their right to be as loud as they want when, in fact, every tenant has the right to “quiet enjoyment.” When included as a clause in a lease agreement, quiet enjoyment prohibits tenants from disturbing others and forbids sexual harassment, racial slurs and intimidation.
If you receive complaints from the neighbors, document them, recording when the complaint occurred and what it was about. This will serve as evidence should you ever bring the situation to court. If your tenant is being disruptive, you should let them know and give them a chance to correct the problem. If the problem continues, send a copy of the lease terms, and if the behavior still persists, send a Cure or Quit Notice by mail or email.
 

Property-destroying Pete
People aren’t always good about leaving a space the way they found it. If you find that your property is damaged beyond “normal wear and tear,” request in writing that the damages be repaired. Don’t forget to keep this document for your records. If the damages are too much for your tenant to handle — for example, a giant hole in the wall — you should probably fix it yourself or hire a professional. Once the repairs are made, send the tenant the bill. Suggest that the bill can be covered using the security deposit or arrange a payment schedule.
If none of these options work, send a Cure or Quit Notice. If, after sending the notice, the tenant fails to pay for the damages or make repairs, ask the tenant to leave. Your lease should explain the tenant’s responsibilities if he or she deliberately or negligently damages your property.
 

Bad-news Betty and Illegal-activity Ian
Some tenants really are up to no good. If you have evidence that your tenant is involved in illegal activities, such as illegal drug use or distribution, it’s time to contact the police. Call your local narcotics division and ask if they have any reports related to your residence that they can disclose.
If you receive calls from neighbors, ask them to send you a letter stating their observations, and suggest they mail a copy to the local narcotics department. Dealing with people under the influence of drugs can be dangerous, so assure witnesses that you will not reveal their information without their permission.
Note that an arrest does not change a tenant’s right to occupy a property. In the unfortunate event that your tenant is incarcerated, your next steps are determined by the terms of the lease. Otherwise, you may have to serve an eviction notice to your incarcerated tenant. In this situation, it’s best to consult an attorney.
 

Nitpicking Nathan and Needy Nellie
These problem tenants will flood your email and voicemail with complaints about the property and neighbors. They will request repairs and new appliances, new paint and new flooring. While you may want to let the phone just go to voicemail when you see their number, remember to treat them with respect and take what they say seriously. Also be sure to document their requests. If their communication becomes a hindrance to getting business done, then sit them down and outline the issues. A straightforward conversation can go a long way.

Property-abandoning Paula
If you have reason to believe someone has abandoned your property, consult an attorney about your local laws regarding their personal items. As much as you might want to toss them all out so you can start looking for a new tenant, many states have strict rules about how to handle a tenant’s belongings.

How to evict a tenant

No matter how bad the problem is, you cannot kick the tenant out of the property, make threats, change the locks or turn off the utilities. This is called a “self-help eviction,” and it’s illegal. You need to issue an eviction notice from the court before a legal eviction can occur. But only move forward with an eviction if you’ve tried to work with your tenant to correct the issue or if the transgression was so serious it is grounds for an immediate eviction (such as illegal drug activity).
 

Serve your notice
All legal evictions start with a notice informing the tenants of your intentions. The notice should include the number of days the tenant has to comply with your request. Otherwise, the tenant will be asked to leave, also known as “quitting.” If you have safety concerns, you might want to hire an eviction service company to serve the notice for you.
 

Take it to court
To proceed with an eviction, you will need to work with the courts. Consult an attorney and avoid using the small claims court, which is more appropriate for problems like rent disputes, not immediate concerns like removing someone from your property. Other courts in your jurisdiction, such as the municipal, superior, justice, county or circuit court could expedite your case. Note that you may be asked for several copies (either paper or electronic versions) of your evidence, including any notices or warnings, and all other documentation you have relating to the tenant. The more evidence you have to defend yourself, the better you position your case.
When dealing with problem tenants, emotions can run high, and things may not always go as you would like. However, remaining firm, level-headed and sticking to your policies and procedures will help you make the right decisions and resolve the issues.

Even though we know a lot about rental marketing, we're not lawyers. This resource is not a substitute for the advice of an attorney; you should not rely on this resource for any purpose without consultation with a licensed attorney.

咨询：如果一个房客每个月都很晚交房租，我是否可以终止一年合同？

我答：
Failure to pay rent is one of the reasons that a lease can be terminated.

有一个经纪提醒说：
是迟交， 不是不交。

 我答：Time is essence. 本来月初要付的钱到月中才付，逾期时就是failure to pay rent. 一次还行，经常性的话要采用办法，而且不要拖，越早行动越好，不然tenant会一而再、再而三。As a matter of fact, eviction starts with a three-day notice：to quit, to quit or cure, to quit or pay rent。

其它的一些办法比如：严格执行late fee penalty； 比如：租期满之前60天give notice for termination or 只租给他们month by month after your current one year is up if you still consider leasing to them. 我必须说，property management is a very challenging business, 碰到强悍的tenant, terminate lease/eviction can be costly. 理对还讲理、认理的tenant管用。但还是必须及时采取行动止损，姑且只会导致更大损失。有时候landlord甚至offer tenant 一点cash让他们搬走！

有人说：
加州太liberal了，法官非常偏向房客。//sign

我答：

是啊。希望也是渐渐地有所改变。比如for a period of time, CA courts were following a rule of strict liability, holding landlords liable for injuries to others, even when there was no negligence by the owner. Now, proof of negligence is required. I highly recommend property owners to purchase umbrella insurance.

Questions about being a landlord

上周五，有个Miami的网友给我发了个邮件如下。我的回答在他的问题之后 :-)

Hi Jennifer,

无意中发现了你的blog，上面关于房产的文章都特别棒，感觉收获很多！我现在有几个问题想请教一下，我有个2-2的townhouse，自己一直住，但是工作原因要搬了，准备把这个租出去，第一次做房东，有些地方还需要请教你

1.作为房东的话，需要买landlord insurance或者umbrella insurance吗？这个house的HOA应该是有master plan，但是不包里面的东西。我主要的concern是房客以及房客guest的liability问题。

You shall buy rental property insurance which covers things that are NOT covered by your HOA  master insurance. It will also cover loss of use (usually up to 24 months or a flat amount) when disaster happens and home is being repaired during with either tenants have to move out or doesn't want to pay rent). The insurance does not cover renter's personal properties such as furnitures or appliances owned by renters. Therefore, have your renters to buy renter's insurance that covers their own personal properties. Both rental insurance and especially renters insurance are not expensive. For a condo, Rental property insurance normally costs between $170-250 in California depending on deductible (自付额，$1000 or $2500), renters insurance is no more than $10 a month.

2.选择房客，因为房子是在大学附近，目前有些中国学生有意向，我比较倾向租给new graduate student，觉得容易管理，但是新生刚来没有SSN，怎么做背景调查或者收押金确保不赖账呢？

You can have them provide their bank statements that show sufficient fund, say 6 months' rent, and/or charge 双倍的security deposit.

我和房客的二、三事

（一）

这是几个月之前的事了。周末的晚上十点钟，租户发来短信，说他们刚从北加过完周末回来，发现厨房的洗水池被堵住，水溢出水池，湿到下面的柜子，还好溢出的水不多，一边赶紧吩咐他们擦干，一边指导他们放一堆冰到槽里面，打开garbage disposal， 看看冰被击碎的冲力能不能去处那些受堵的脏东西。不灵。所以我准备第二天找 管道工来。临睡之前查了一下 谷歌,  想了解一下可能的问题和要怎么解决，没想到就看出知识来了。一开始并没有查出什么名堂，但我不停的变换关键词，最后渐渐的找到答案。朋友的这个出租房是1995年建的公寓（以下简称“我的单元”），上下四层，朋友的单元在第三层。公寓有很多共用管道（common pipe），可能包括厨房和浴室。如果是这样的话，那么，由共用管道造成的问题是否应该由物业负责呢？于是第二天我立刻打电话给物业。估计这样的问题以前也出现过了，物业爽快的答应叫和她们有合约的管道工来，但要我负责和楼上的协调， 因为管道工也同时需要到楼上的单元察看。楼上的一开始在电话里推诿自己在部队当护士，白天走不开，但当我告诉是她上面的脏东西堵住了我的水池，现在是我自己在请管道工处理时，她一下就有点紧张起来了。由于各方面的协调，管道工当天就来了。据他所说，污物堵在我的单元和楼下的单元之间，所以别人没问题，就这个单元有问题。他用了蛇棍（snake），接了一段又一段，最后水下去了， 但是他的工具也断了。 他告诉我并没有彻底，如果要彻底，就要用高温水枪从一楼往上打，但这样费用高，大概$1200，估计物业暂时还不想那样处理。我问他今天的费用，他说$360。由于一念之查，既自己增长了知识，又帮朋友省了钱，满满的成就感。当然，爱护房屋，人人有责，虽然物业出了这个费用，但如果这种问题经常出现，那每家每户每个月的物业费恐怕迟早又要增加。因此我没有告诉楼上的房主和朋友的租户是物业负责了此次费用，我提醒楼上的不要把食物和油腻的东西直接丢到洗水池，也提醒租户要在水槽放个过滤的东西以防堵塞。

（二）

也是朋友的房子。住着一户老印。发短信给我，说干衣机只滚动，但不发热。我立刻派我的handyman过去。说是handyman, 其实是我一位很信任的朋友，有自己的全职工作，只维护我管理的几个房子，纯粹是帮忙。平时租户有什么事情，我都是让他帮我把第一关。他没办法修的东西，我才进一步找人。话说handyman过去一察看，很快就发现原来是 lint trap全被堵住了。问他们为什么不刷，他们说以前用的干衣机和这个有点不一样，所以一直没有找到。妈哎，这户人家住了将近一年半，原来从来没有刷过！那些织物在干的过程中脱离的毛屑，全部在里面。而且有些通过排气管排出，正好外面是空调的condenser, 把condenser外面的框架都网住。Handyman帮他们清理好后告诉了我是怎么回事。我立刻给租户发了邮件，让他们明白事情的严重性，圣地亚哥有几起火灾是由此引起的。由于这不是正常的消耗，这次的 service  fee 让他们和下一个月的房租一块儿付。他们求情说这次是他们不知道怎么用，以后每个load 都会刷的。我考虑了一下后，还是坚持了立场。如果有了先例，有些人会觉得什么都是可以通融的。我跟他们说，如果有东西不知道怎么操作，请随时联系我，但不能因此而abuse。他们自己也知道理亏，就 keep quiet了。平时租户有什么事情，我从来都是第一时间处理的, 做事符合情理， 所以他们对我是没话好说的，handyman 说我有几个租客又服我又怕我。哈哈。

在美国，拥有出租房，并不是省心的事喔。这里一人力贵，二房东责任很多，许多事情租户打一个电话，告知啥啥坏了，剩下的就是房东的事了。所以无论是自己，还是请别人管，管理委实重要！一方面要维护房东的利益，另一方面又要和租户保持良性的关系，要有诚心，更要有技巧。纯分享，除了现有的几个特别信任的朋友和自己的房子，我不做出租管理。

法院的案件可以在网上查到

童鞋们，我用这个网站作为辅助网站，check if my tenants names show up there with all case types -

http://courtindex.sdcourt.ca.gov/CISPublic/enter

接受租客前别忘了查一下他有没有犯罪记录，可以省去以后你的眼泪鼻涕。

投资房的Q and A

网友的post -

当看到一个提精神的“好房子”，我忍不住就拎起电话问经纪了：bla bla .... 但对方总先会告诉我: “啊，我看看，啊，你这个房子的down payment 是多少多少啊，” 然后才说其他东西。我总纳闷难道人们买房都是首先考虑是借多少 loan 吗？是对于投资划算而言？还是经纪估计我肯定要借 Loan 先吓我一下？
1. 我不借Loan不行吗？
2. 或者借一部分是划算的？借多少比例呢？
3. 全现金买房有什么不好？当然不好之一我也知道，出去的很难收得回来。
4. 光借 Loan 有什么好？有什么不好？
借此请教各位买房大拿下，另外，因为也有其他地方的朋友问我并帮着看看在圣地亚哥
的房子。我自己得好好上上这方面的课，很多问题真是好out。

我的回答 -

不是你out了，而是人各有所长。比如我看到房贴，眼睛也亮了，声音也响了，因为那
是我的爱好嘛，所以自然用心了解，而一看到大家讨论做精致的菜肴和甜点，我就自愧
无言了，象我这样偶尔请朋友到家吃饭，做菜还要看着菜谱做的人，还有啥好说的妮？
言归正传，以下是我个人的看法和经验。

我估计你买的是投资房，我估计你的经纪是和你初次合作。通常如果你是new client,
agent会问你downpayment付多少，不是他八卦，而是一个qualify客户的必要性，她对
你的资金状况需要有底，接下来make offer的时候她再确认下就可以了。另外， 看上
了合适的房子后，她跟对方agent communicate时候可以把这个重点提出来你是个
strong buyer with this this much of downpayment. 所以你有米，不用担心，要让
经纪知道 ：-）

不借loan当然行，只是资金全进去了，如果你有其它更好的投资渠道，你就暂时没有分
流了。当然你以后也可以refinance把钱拿出来， 但那总是一道程序。用现金购房，好
处是抢到房子的机率提高，如果大家出价一样，那基本非你莫属，甚至也有sellers在另外的offer比你高出$5000之内的情况下，也是有可能考虑接受你的。当然总有exception, 这里恕不展开了。如果你考虑买的是二十五万以下的房子，可以考虑现金。

之所以说这个价位用现金，还有一个因素是，这个价位的房子所在的complex很多unit
是出租房，我在Mira Mesa和Carmel Vally都碰到过。如果你贷款买投资房，lender有
二个要求， 一, owner occupancy不能少于51%，二，home owner delinquency rate不
能超过15%， 这两个很好记，一个15，一个51。所以我的客户如果是买四十万以下价位
的投资房，为小心起见我第一件事就是打电话给它的HOA了解这个情况，这个你问对方
经纪，他们大部分时间没有on hand info. 弄清楚了就避免下了offer等到贷款有困难
时才退出，伤财劳命。也不是绝对没有lender对此提供贷款， 但有的话，term和rate
就不同了。

如果买的是价位高一点的房子，可以考虑贷款。 投资房的贷款利率比自助房大约高一
个quarter. 年终报税的时候interest是可以write off的。如果你全现金，出租收入又
不错，那你的passive income税也是要交掉一部分的。特别是你的家庭收入已经在较高
bracket的话。用贷款，就当是tenant帮你付贷款。 对于投资房，lender一般要求downpayment最少25%.

Hope it helps.

投资房系列七: 必备的资源

1) 要有handy man. 要么你自己handy, 要么你有人在需要的时候能帮你修理, 维护.

2) 要知道去哪里做, 怎么做对方信用调查. 这个是case by case, 有时我只要对方提供给我信用报告就行了. 当然首先得通过我的第一道screening.

3) 网上找审请表和出租合同.

4) 要懂得如何恰到好处的沟通(effective communication is SO important that I'm going to blog later).

Miscs:
1) 为安全起见, 我通常不是让房客把每月的房租直接寄到家里(除非你有PO BOX), 我通常给的是银行的routing number和帐号, 让他们deposit from my bank's counter and it worked well.

2) 前面一个租户搬出日要叮嘱他们close他们所有utility的帐号(比如电和气, 如果租户付水费, 也包括水), 新的租户搬进后, 要告诉他们和SDGE联系开通.

3) 租户搬出之前要做final walkthrough, 确保房子的状况和原来一样, 不然就要协商扣保证金做维修.

4) 租户搬出之前要他们的forwarding address, 这样星期以后你能把柄保证金退寄给他们, 万一你日后有事情要找他们, 也知道哪里去找.

5) 对于老房客好房客, 每年圣诞节我会问候, 会亲自deliver三五十元的小礼物. 礼轻情义重, 正常人都appreciate.

6) 如果你投资的是50万美元以上的房子, 每年的五月到八月上旬是最容易出租的. 这时候外州和本地都会趁孩子放假期间租房换房, 过了八月中旬到第二年的三月就不是太容易, 尤其是学区房. 其它小房没有大碍.

OK, 到这里, 除了没有帮你亲自做, 我把我的方式和经验都和你分享了. 有点繁琐, 有点费时. 但也有很有乐趣.

投资房系列六: 房客的选择

首先我管理的投资房, 在房客住进去之前我都会下一些功夫, 比如墙需要粉刷的就要粉刷, 地毯需要换的就要换. 大的房子很多租客会自带电器(比如我最近刚出租的一个, 租客自带冰箱, 干洗衣机), 但小的康斗这些都要备齐. 关于墙, 由于我自己不喜欢白墙, 所以我通常都会刷成有颜色的, 即使不是整个房间, 起码有accent wall. 并且我发现这一点很重要, 很多人看我的投资房, 都说喔我很喜欢客厅的墙壁的颜色等等. 所以, 该花的钱不要舍不得, 这样才有利于找到你喜欢的房客.什么样的房子住什么样的房客.
OK, 所有的准备工作都做好了, 现在我已经吸引不少人来看提出申请了. 这个时候就轮到我选合适的房客. 所谓好房客, 无非是他们会准时付租金, 会好好照顾你的房子, 不造成或尽少造成伤害, 能多住几年.

那怎样才能确定这些呢? 第一当然是信用调查, 但是这也不是绝对的, 我一年前的房客告诉我他们三年前short sale了他们的房子, 所以他们的信用还没有修复, 于是我就要了他们当时和之前两个房东的电话打电话去了解他们的记录. 现任房东的反馈固然重要, 但有一种情况要警惕就是房东如果急于赶他们走, 可能会撒谎说他们好, 所以我还调查了之前的房东(调查的问题都要预先设计好, 要简单但又足够). 调查下来都是正面的, 而且他们租的还都是比现在贵的房子, 等他们向我提供收入证明后, 我就放心让他们入住了, 他们还主动提出来把定金从$1900提高到$2500.

什么样的房客有很大的可能性会take good care of你的房子呢? 第一凭感觉, 对方穿戴整洁, 说明她/他爱干净. 对方在看房的时候很仔细, 甚至有点挑, 但并不是无理取闹, 说明他/她在乎. 如果是一家人住, 重要的是女主人, 女主人爱干净爱收拾就好. 还有, 对方问问题考虑事情比较仔细周全(这些你在他们填表格申请, 签租约, 付定金的过程中你都会感受到), 回应快, 也基本说明对方做事有条理, 会是好房客. 反之, 对方穿戴勒塌, 做事拖拖拉拉, 你怎能指望他把你的房子收拾干净又按时付房租呢? 男人handy吗? 如果handy的话有小东西出问题他自己能搞, 不然动不动打电话找你.

至于希望好的房客能租得久一点, 这个虽然有不确定性, 但是还是有迹可寻的. 你要尽可能多的了解对方情况. 比如他们之前的房子住了多久? (久说明他们的稳定性).  他们为什么换房? (比如我一个房客是因为高中就在对面, 儿子上那高中, 我就知道除非他们住得不喜欢或自己买房, 不然一住就可能3-4年). 他们计划在这个房子住多久? (不能全当真, 计划会变, 但可作参考). 等等等等, 都会给你很多线索.

最后, 但不是最不重要的, 如果你是男性, 最好有女性帮你做这些事情, 毕竟女性更细心些, 而且直觉要比你好的多. 很多东西直觉是很重要的. 起码我是这么认为的.

投资房系列五: 登广告的诀窍

在写具体的诀窍之前先分享两个小故事:

故事之一: 去年的同一时候, 我帮外州的朋友在Carmel Valley找房, 碰到一个老中的房东, 在交谈过程中得知他这个房子在market已经两个月了, 还没租出去, 我说不会吧, 你租得又不贵, 他说是真的. 我的侠义心又来了(象我说的, 在能帮人的时候帮人一把是我的天性), 说这样吧, 你把现在的广告寄给我, 我帮你改一改. 我当晚就结合从他那里得到的关于这个房子的信息后把他的广告全盘改过, 还把价格提了$15. 其实他原本的广告也并没什么不好, 只是没有什么突出, 让人家心动的地方. 说来也神, 四天之后, 他打来电话, 说要请我出去吃饭, 一定要我做个朋友. 原来是他把我改过的广告登出去后很快找到租客了, 而且租客还特地提出我写的其中一点和他verify. 最后虽然我的朋友没有租他的房子, 但我却帮助他把房子出租了.

故事之二: 去年五月份, 我登了一则出租房广告, 登出去后我象往常那样搜索同一个小区有没有其它的房子也在出租, 这不看则已, 一看啊, 有个人把我的广告全盘照抄, 除了我的有景, 他的没景就没有那一句而已. 我当时很想打个电话给他, 质问他剽窃我的作品, 后来想想无聊作罢.

我登出租广告, 没有超过两个礼拜房子还不出手的. 有时客户不一定在两个礼拜内入住, 但我一定是两个礼拜内就签好合同, 收好定金了. 不但时间快, 我的租金还常常比同等类的高出$25-$75/月, 对出租房来说, 那是相当impressive的.

小小一则广告, 其实有很多诀窍, 租金好又出手快, 靠的就是这些百用不厌的诀窍, 其中有些是我的天赋, 有些是经验得出的琢磨 -

1) 写广告, 要有心! 要分析你针对的是怎样的客户群. 然后才对症下药. 如果你的是学区房, 强调离好学校有多近, 如果是适合上班族的房子, 强调上高速有多方便, 针对的是老人, 不放过强调医院就在几步之遥!

2) 广告要有看点, 要有东西有些人看了会说, 好, 我要的就是这个! 比如我有个管理的投资房因为是通过short sale买的,  不带电器, 所以买了全新LG的高能量洗衣机和烘干机, 我特地在广告中提到这一点, 结果有租客来看房子, 进门第一件事就是check这个. 虽然买电器花了不到$1500, 却达到了预期的收获. 还有另一个投资房, 我特地提到从小区有直接的路径到Miramar湖, 结果也很吸引眼球, 喜欢锻炼和散步的人纷纷打电话询问.

3)  标题要切中要害, 让你的广告与众不同. 每每一个大区, 就算是在一个价格区域, 往往也有几十个广告同时登在那边. 这个时候, 你要设计一个言简意赅的标题突出重点, 让别人首先注意到你的广告. 比如最近我客户在Mira Mesa的一个房子, 我知道这个区大部分的房子都是比较旧的, 而我的这个是1998年起建的, 所以在Mira Mesa靠东的路段是最新之一(除了在建的出租公寓), 还有, 有些人住Mira Mesa会有安全的concern, 而我这个是在gated community. 所以我在短短的标题里突显这两条, $2295月租的房子也很快就出手了.

4) 要学习参考别人的广告. 我在登广告的同时, 也会大致浏览一下别人的广告, 看到好的会借鉴学习.

5) 广告一定要有图片. Craigslist允许你贴八张图, 你要好好利用。

6) 月租金不要用整数, 比如$2300, $1500等等, 要用$2295, $1495, $1545. 也不要用一些奇怪的数字比如$XX80, $XX35, 这些都是不怎么有眼缘的数字.  道理就跟美国的商品的标价一样.

7) 登广告最好的时间是星期四或星期五早上, 周末看房的人多, 但接下来的周一和周二你也经常会接到电话, 有些人周末没有看到合适的, 还会继续找craigslist的广告.

投资房系列四: 月租多少?

前两年, 除了整个北郡大多数华人集中的地方, 我跑了La Jolla, Fashion Valley, Mission Valley, Downtown, SeraMesa, TierraSanta, ClairemontMesa和Linda Vista(SDSU), Pacific Beach, PointLoma, 看的几乎都是投资房, 再加上经常有朋友咨询我, 所以功夫不负有心人, 在这方面积累了很多, 对租金的估计近乎准确. 现在我把我知道的和你分享, 希望你能从中得益 (也少麻烦我, 哈哈)

要知道你的房子月租能租多少, 和该租多少, 以下是三个方法 -

1) 到zillow查, zillow有这个feature, 输入地址, 它显示的是中间价, 如果你的房子装修好, 地段俏, 在加$100出租没问题.
2) 到craigslist查. 输入关键词, 搜索在同一区域和你同样房间数(出租房的房间数目重要于面积的大小)的房子, 你才能知己知彼, 百战百胜. 而且另一方面你也由此在这个时期在这个区域有多少人在出租.
3) 月租的定价基本上用这个公式 -
零首付买这个房子的每月银行贷款+物业费+房产税每月平摊+火险每月平摊+$50每月维修保养

这样最后你得出的月租就一定八九不离十了.

投资房系列三: 买投资房的好处

这一篇理该放在第一篇.

一般我看投资房, 无论是贷款还是全现金, 除去所有费用，我期待的现金回报率在3.5%到6.5%之间 . 我帮朋友买的几个投资房, 平均是5%的年投资回报. 这个还不算贷款中本金的部分. 有的朋友可能会说, 那我投资在别的地方, 也有这个甚至更高的回报, 特别是这两年美国的股票表现很好. 但是搞投资, 我想你也知道资产要有不同的配置(diversified), 要有股票, 基金, 保险, 房地产和适当的现金的平衡, 不能集中在一个nest. 股票市场有高有低, 不是一直都能维持现状. 而且, 当你的收入高到一定程度, 在税收上要缴纳AMT (alternative minimum tax), 股票和基金的收入一旦兑现, 你缴的可能就是那部分收入的一半以上. 房地产的收入却是有很多东西对冲, depreciation是很大的一块 (这个不是实际上的贬值, 而是每个房子都有大约28-32年的使用年限, 所以每年都有好几千的对消), 贷款中利息的那部分, 维持的费用 (电器, 装修, 粉刷和管理费), 物业, 房产税等等. 如果你或者你的朋友是从中国大陆来投资, 那么来回的机票和费用, 凡是跟房子有关的费用都能抵税, 所以到头来就没交几块钱的税. 当然, 等你卖的时候, 如果你有capital gain, depreciation抵消的那部分要catch up, 但那时有那时的应对. 这些还只是被动收入(passive income), 不计房子将来可能的增值, 虽然房子也是有涨有跌, 但是在价格和市场合适的时候买进从长久看是好的.

投资房系列二: 大房还是小房, 什么价位

凡是找我买投资房的在san diego的客户, 看的都是二三十万的康斗. 这个价位如果放在2009-2012年的上半年, 还能找到不少. 但现在的情形, 如果你还不愿买在非华人集中抢房的区域, 很辛苦. 很难抢. 价格都是二三万的高过要价. 那就是高过要价10%, 想想加那么多又不甘心, 但不这样加价, 又不是全部现金的话, 机会微乎其微. 这一类的买房者是刚需加投资.

其实, 对出租房来说, 小房大房, 最终算的是租金减去支出以后的cash flow. 康斗的物业每月在$250到$350之间, 而single family house只要不是太新, 大部分都是几十元, 百把元. 所以你要自己先算一算这笔帐. 如果买的是40-50万之间的房子, 又会好抢一些. 如果你定位在这个价位的房子, 我建议要买在不错的学区(不一定是10分区, 8分就够好), 而且最好离学校很近的距离. 能付$2500/月租住这些房子的, 大部分不是老中. 老中能付这个钱的, 八成去买房了. 住这些房子的, 刚搬迁到这里的居多。我自己去年夏天曾经offer 92129一个能走着上deer canyon, mesa verde 和westview high的single family house, 1700多尺四房2.5浴, 我没有拿到, 最后卖价大约$545K. 我也尝试过Carmel Valley的排屋, 差一点拿到(当时我的offer 排在第二), 也是1700多尺四房2.5浴. 这种房子出租都会在$2500-$2800之间, 所以如果首付25%-30%, 都是可行的. 回报率不会低于小康斗, 而且以后容易出手, 也有很好的升值空间. 况且现在利率这么低, 连投资利率也是大概在4%左右. 所以是良性债务. 另外你在算投资回报的时候应该算上你每月本金principal的那部分, 那是你equity的积累.

当然小康斗也有它独特的好处, 比如租客有时一住可以住3到5年, 可以帮你省不少一搬一迁的费用和麻烦(重新登广告找租, 必要的修理和粉饰), 而大房则相对搬迁要多点, 等租客积攒了首付, 他们就会考虑买房. 再还有, 小康斗再大也就千把尺的地方, 出问题的面积范围也就这么一点地方. 况且物业也负责了一些东西. 所以维持容易些.

所以租客的选择非常重要, 我会在接下来的系列中写到.

投资房系列一: 地点的选择

老实说, 只要有人住的地方, 就不愁没房客. 而且好区和一般区同样面积差不多户型的房子价位可以差别10多万, 但租金却最多不超过一二百. 一百二百从月租来说是个大数目了. 只是好区住进来的租户工种好一点, 一般区住进来的阻户工种一般一点. 但只要都按时还租是最重要的. 那么为什么中国人一般即使是在买投资房的时候也考虑比较不错的区呢? 原因有以下几点:

1) 中国人一般买了投资房都自己管理, 省下大约8%的管理费. 所以想尽量避免处理万一住进个头痛的租客的情况.  买区域好一点的房子虽然不能完全排除, 但可以减少可能性. 但如果请好的专业管理公司, 虽然你付给他们月租8%的管理费, 却由专人负责处理这些问题.

2) 考虑以后卖的时候. 好区会好卖. 但个人认为这也要看当时的市场. 象前两年, 再好的区, 由于房市低迷, 大家也是挑挑捡捡, 讨价还价, 而这两年, 再烂的房子也不愁卖. 好一点的更是被抢, 价格被一次一次抬高.

所以, 地点差不多就可以了. 如果是投资康斗, 学区不重要, 不要以为好象是自己去住的. 最重要的是交通要方便, 上各条高速快但又不吵.  周围有公司, 医院, 超市, 百货公司, 景点, 大学, 枢纽中心地带.  我比较看好的是fashion valley, mission valley (92108) , tierra santa (92124) , mission bay海洋世界附近的地方(92117). 房子相对不贵, 但很容易出租. 租金也不错. 还有，不用担心以后是不时老中来买你的房子，只要有人接手就好了，管他是谁。但要注意的是，除非特殊情况，否则尽量避免买物业管理费高的，一来你的月费又增加不少，二来卖的时候有些人付不起，买投资房的也会有同样的concern。除非有特殊的好处，$350以上基本不考虑。当然, 自住又不一样点, 4S农场的几乎都在$450-$570之间, 老中照样买得不亦乐乎.

还有, 如果你是自己管理, 路程控制在离你自己家30分钟车程, 这样如果租户有个什么要修修补补的, 或者每年一次的修检, 或者找新住户时看房, 过去一下不会很不方便.