今天有个Borrower 问了我这样一个问题：
现在的loan，是30 年固定，我们已经还了7年多，所以利息和本金差不多对半。再重新开始一个新的30年loan, 又得重新开始，利息又变成每月还款的大头。这种情况是不是划算呢？
好问题！这个问题其实我已经不是第一次听到了，总体意思是说做重贷时，一切从头开始，开始时利息又占了大头，甚至有人说开始付的都是利息，今天我准备打破这个MYTH，给一个清清楚楚的解释。
先来看一个Mortgage Statement (见图)：
Primary Residence
Mortgage amount remaining = $288,733
Monthly mortgage payment = $1501.46
P (Principle):$717.53
I (Interest): = $1501.46 - $717.53 = $783.93
Interest rate: 3.25%
Remaining years to pay off: 大约23年不到一点
同样的Mortgage amount，Interest rate 如果是2.75%, 30 年固定，Monthly mortgage payment 就变成了$1178.73.
它的Amortization table 如下：
呃，看上去Principle只有$517.05，确实是少了，但是，如今同样$288,733 的贷款，monthlymortgage payment只有$1178.73了，比原来的$1501.46少了$322.73/month, 假如你把这少交的$322.73作为每个月的additional PRINCIPLE ONLY payment (银行是允许你这么做的)， 所剩余额差不多21年就还清了，比原来不重贷所剩的23年提前将近两年还清，因为同样$1501.46的月供，这里面本金有$839.78 vs. 原来的$717.53， 这就是2.75% vs. 3.25% 的区别。这个是小额贷款，如果贷款数额高，那差异更大。
基于 loan amount 低，而且已经还了七、八年了，加上他这个情况我们公司20年的利率更好，我推荐 borrower 做20 年固定利率，节省更多。
所以贷款用的是等额计息法，并不是象有些小朋友说的最开始都付利息之类的。
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