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Thursday, December 22, 2016

Scripps Ranch Charming Home with Canyon View in a Quiet Cul-de-sac

曾经的文科傻妞, 曾经的新闻记者和主持, 曾经很痛恨国内有种假大空式的宣传。读了工科、做了工程师以后, 更习惯实实在在的、简单的文字。可上次帮客户卖房, 客户要求写成散文似的描述,我想也是可以做到的👸

客人换房,在圣诞节期间上市,自己安排出去度假,方便别人看房,十天就进了escrow!


类型

单体别墅


面积


2738 sqft (折合居住面积255平米)


售价


$895,000





卧室


4 加 loft


卫生间


3


建筑年份


2000


土地面积


5676 sqft(折合座地面积527平米)


楼层数


2


车库


2车库


景观


Canyon View


游泳池


No


优质学区




房产详情

Come see this charming home with canyon view in a quiet cul-de-sac. Living is bright in this generously spacious residence. South facing home has open floor plan that encompasses soaring ceiling in entry, four spacious bedrooms with plenty of room for study, sleep and storage, 3 full bathrooms, and a versatile second-floor loft that can either be the perfect entertainment and play center or readily convert to an additional bedroom.

Balcony off master bedroom wrapped around by beautiful blossom in spring and summer and overlooking the canyon is a true delight to anyone. Home is equipped with SS appliances, granite tile counter top, and whole house water softener, wood plantation throughout of the house, ceiling fans in all rooms, private patio and built in BBQ in the backyard gives a sizzling taste in summer. This home is rarely available and ideally situated in a great neighborhood, just a block from award winning Ellen Browning Scripps Elementary and community park is certainly a darling bonus. Built in 2000, yet no mello-roos and a low HOA of $33/month saves you tremendously over the years. Loved and cared by owners and professionally cleaned ever since the home was built.


























Wednesday, November 23, 2016

Add Spouse to Title (在产权上加配偶名字)

上个星期, 我两年前的客户联系我,问我怎么把之前的女朋友现在的配偶加到产权上。


步骤1
获得空白的quitclaim deed表格。你可以在office supply or stationary stores找到。Or check California bar association or San Diego county courthouse website for quitclaim deed form

步骤2
填写日期,财产地址和Property Description。参考当前契约的Description
 
步骤3
将自己标识为both grantor and grantee。将配偶命名为grantee
 
步骤4
Specify how you want to vest title. 最常见的是 joint tenancy. 
 
步骤5 
在公证人面前签署契约。通常UPS store 都有做notary的, $20的样子。
 
步骤6
寄到county recorder officedocument fee is around $20-30. 喏, 这个是San Diego County recorder office 的网站。https://arcc.sdcounty.ca.gov/Pages/recorder.aspx. 加配偶,通常county不会评估转移税。
 
The above is provided to my best knowledge, please consult title company on title vesting and accountant on transfer tax for best answers


接下来客户又问我, 怎么把配偶也加到贷款上面去?  这个呢, 就只能做重贷了, 因为银行要qualify新人。 当然, 首先还是找现在的lender确认一下。


 





 

Sunday, November 6, 2016

别问我是谁


 八月下旬 有客户找到我, 先是先生发邮件给我, 我让他打电话和我聊一下,电话中得知他们刚结束和原来经纪人的关系, 要我做他们的代理。时不时有客户找到我, 跟我说他们目前有经纪人, 但是想换一个, 我会习惯性地问一下原来是怎么回事,如果了解原来的经纪人已经做了很多工作, 为人又不差的话, 我会建议他们是否再考虑一下。我是行内人, 我深刻体会别人看不到的的辛苦。 这次既然他告诉我已经结束, 我也就不多说什么了。


了解了他们的需求后,我们的看房就开始了。 第一次见面就定在第一次看房的时候。 一见面,哇, 好一对年轻可爱的小夫妻哟。 可能因为我是两个孩子的妈妈, 也可能因为我在家里是姐姐, 总之我每次做单, 都有很强的保护自己客户的责任心。 看房的过程中,他们说之前下了好几个 offer, 每次都拿不到。我告诉他们,客观的说, 40多万的房子如果状况和地段好, 一、两次拿不到是很正常的, 但后来他们告诉我, 他们下了起码四个 offer 最后的成交价都只是高过他们的offer $1000-3000, 这让他们非常气馁。 You’re in good hands 你们放心吧”。其实,三、四十万的房子我也有做, 哪怕是在20122013这两年最抢的时候, 我做的单子也都是低于对方要价的, 这就是水平加用心了。大约两星期左右, 他们打电话给我, 他们蛮喜欢的一个房子降价了。 马上过去看, 马上商量出价。 最后不但以低于减价后的价格拿到,还又要了 $3000  credit, 超乎客户的预期。当中很多细节, 这里不一一述说,总之对方代理一开始爱理不理比较傲慢, 几次电话和邮件下来, 他就乖多了, 回邮件也勤快多了,总结一下
11) 房地产交易, 价格要买卖得好, 细节决定一切 一个小的细节没做好, 可以 mess up the whole deal, 就算没有mess up 也需要花加倍的时间和精力去弥补。 所以, 从一开始就要做对。
22) 代理的沟通能力和对客户的用心程度非常重要。Again 在沟通过程中细节的注意, 措辞的斟酌都对自己的客户有很重要的意义。 代理的实力和经验影响成交价,影响自己的客户的position是主动还是被动。
33) 代理和自己客户之间的信任和合作能让deal smooth。偶尔有人找上我, 犹犹豫豫、遮遮掩掩的样子, 我的做法是, 想好了再来找我。没有足够的信任, 我就不主动追求了 J 我喜欢直接、坦诚的交流方式, 不然可能不是彼此的菜。

无独有偶, 我的另一个单子也是从卖家那里要了$3000  credit 结果客户帮我在zillow写评语的时候, 提到我帮他们争取到了credit, was beyond their expectation, 我让她把这句话删了,我怕万一哪天我帮客户买房子时, 对方经纪不小心看到这个评语会造成误解, 以为我难缠,其实,要credit是必须有道理的, 绝不能信口开河,要对各种材料和用工了解才行,而我积累了许许多多第一手雇工的经验,方方面面都有所了解。 别以为做代理就是给别人开锁的, 做得好, 学问多着呢, 哪行不是这样?无论我代表哪一方, 我的transaction 极少有进了 escrow 又退出的,因为我不push 客户, 而且从一开始就把工作做到家, 让客户对整个流程和房子的各方面都了解, 极大地减少了之后back out的几率,对买卖双方都有益。


话说, 我也不是每次 都能/都需要 从别人那里要得到那么多的, 每个 case 不同, 要看具体情况,要钱也得靠谱, 如果 make sense, 即使客户自己不提,我都会非凡努力地去帮他们争取。但碰到很拽的卖家的时候也会有 。比如今年夏天我的一个 独家代理, 我代表卖方,房子卖了很好的价格,我预感估价可能会有问题, 所以特地在房屋评估时到场, 准备了一些 数据给appraiser, 结果 appraisal 出来后还是比买价低了两万多, 我准备了材料又去帮卖方appeal, 还是没用。 买方理所当然地要求重新议价, 结果我的客户一分钱不肯让步,好在最后对方只要求了我的卖家给他们 $475 的 repair credit which I think it’s quite reasonable, 结果卖家只同意$250。 对方很 frustrated, 决定退出。 我的卖方客户本来打算卖了这个房子去北加买房, 结果发现北加的房价疯了, 就琢磨着如果卖不到足够好的价格, 就暂时不搬了, 让老公一个人继续先干着,所以在整个过程中完全不做让步。 在我都觉得毫无希望的时候, 对方经纪人又联系我, 买方实在太喜欢这个房子了,决定 take it,但她抱怨每一次检查时卖方都在, 并且直接和她说话, 而且话说得都很拽等等, 我把客户的情况告诉她, 他们是单收入, 而且北加的房价真得是让他们难以下手, 所以每一个$都对他们很重要, 买方要理解, 而且buyer真的是买了一个各方面都很好的房子等等。 这种时候, 我充当了气垫的作用, 让冲突得到一些缓解。快要 close 前, 买方经纪又给我了一个电话, 说, 唉, Jennifer,I’m so glad终于要close 了,为了这个房子我很受气, buyer 怨我没有帮他们争取到一点点利益, 估价低于售价, 买了还要租回去一个月, 而且回租的租金付这么低, 连不到$500的credit 都那么难,我安慰她这不是你的责任, 你已经尽力了, 一次次的检测你都在, 一次次的跟我打电话沟通,该做的你都做了。她突然大声哭出来。 我是个做事坚强的小女人,却有着一颗侠义之心,她这一哭我也替她很难过, 我说,close 后我自己掏腰包寄张$300的支票给你的客户, 让他们稍微好受一些。 她抽着鼻子说, you don’t have to, 反正他们都接受了。我还是坚持给, 让她去和客户说是她帮助 negotiate 来的, 之后也和她聊了自己的一些经历。 交谈了二十来分钟之后, 她道歉失态, 跟我说她感觉好多了。 后来她有约我请我吃个饭聊个天,而我一直忙着, 到现在还不知道她长咋样, 后来她有个朋友出租房的事情打电话请教我, 后来我又打电话请她推荐个好的roofer 给我。 说得有点远了, point 是 seller 愿意repair 什么,或愿意给多少credit, 也是看情况的。 但是, I always try my best, 不厌其烦。

今年到现在已经帮助20个家庭在满意的价位买卖了房子:
$590000    92108
$849000         92127
$1340000  92130
$1065000  92130
$810000         92078
$780000         92129
$660000         92131
$430000         92123
$1209000  92130
$880000         92130
$860000         92130
$395000         92122
$516000         92131
$1290000   92130
$418000         92130
$855000         92130
$475500         92131
$889000         92130
$825,000         92131
$455,000            92130

很多故事, 很多心血, 每一笔都尽心尽责,无论大小都毫无怠慢,客户好评如潮。有一个30天的close 搞到将近50天,搞得快要跟贷款银行打官司;有一个贷款差点做不下来不能close 买家两晚没有好好睡觉,我也帮他们各方面想办法;有一个三个buyer都接受counter 在最后关头我果断加了$1000,并且费尽口舌;有一个listing 要做决定到底选哪个buyer 。。

我们天天都在与人打交道,找对了人事情就成功了一大半。选对了人, 问题迎刃而解,一点拨就是很多信息,那是别人的积累,我们幸运地得到分享。

如果,我是你的第一个经纪人, 恭喜你, 你找到了一个专业知识极其丰富、体贴周全又用心的全职经纪为你服务;如果,你是有过比较的,那么有比较就有一万点的伤害, 有福的是我, 我承认服务一个有过比较的客户会省心、省力很多。