前两天，一客户叫我帮她买房自住，我问及她打算如何处置目前的自助房， 她说把它出租，退休时再回去住两年，又把它转成自住房，这样夫妻的话50万以内收益不用交税。However, 这是错误的印象。请听我娓娓道来。
基于大部分人在他们的一生中只有屈指可数的几次， 根据IRC第121条，自住房产获利所得$25万/$50万（个人/夫妻）免税，这是在税法中可用的最慷慨的税收优惠。只要在过去五年当中住满两年，就可以享受这个免税好处。值得注意的是，使用不必是最后2年，该财产只要在resold的过去五年中合计居住满两年就可以，如果是夫妻，只要双方都是作为primary residence, 房子在哪一方名下都可以。
对于投资房产的人来说，这个2-of-5税收好处是个太诱人的机会，特别是在房产升值快、升值多的州。所以有些人就想到卖出租房之前先搬进去住两年，把投资房转化成自助房以后再出售，坐享25万/50万的税收福利。Well, not any more. 很显然，国税局已经意识到了这个大漏洞。国会和国税局已经实施了一系列限制， 补充道原有的IRC第121条。首先，在1997年增加了 IRC Section 121(d)(6)， 规定capital gains exclusion不涉及房屋折旧，也就是说，1997 年5月6日以后的折旧在resale后以25％的最大税率补税。
举个例子，你单身，在2009年购买了30万美元的房子，现在价值44万元。你把它出租了一段时间（期间35000美元折旧），而去年你搬进物业作为主要居住地。所以目前的房屋base从30万减至26万5千（扣除折旧后），这意味着总的潜在资本收益是185000美元。
除了以上所述的depreciation recapture, 在2008年的住房援助税法Housing Assistance Tax Act of 2008中，国会进一步限制了从租赁转换为主要居住地的资本利得税收福利。新的规则，IRC第121（B）（4）规定，税收福利仅适用于该房产实际作为主要居住的时期，其它时间则为“非资格使用”。
继续前面的例子，如果你实际上已租出去5年（2009年，2010年，2011年，2012年和2013年），然后用它作为一个主要居住2年（2014年和2015年），有资格获得资本利得税收福利后，在明年（满足2年的使用测试后）把它卖掉。假设最后扣除销售费用后净获利14万。获利部分在税收方面要在“非资格使用”和“资格使用”间分配。在你拥有房产的7年间，只有2年是“资格使用”，2/7 *14万 = 4万不需交税，剩余的10万美元按Capital Gain以及期间35000美元的折旧以最高25%（$35000*25%=%8725)上税。
由于IRC第121（B）（4）是从2009年才开始实行的，所以资格和非资格使用以2009年起划。那么上面的例子，假设你不是在2009年买的房，而是2002年买的，在2014年搬进去自住两年之前出租了7年（包括2002和2008），那么你的“非资格使用”还是只有5年（2009年，2010年，2011年，2012年和2013年），而“资格使用”却有9年（2002-2008，2014-2015）。也就是说，9/14*14万=9万不需交税。 当然，2002-2008那7年的depreciation还是需要recapture的。
值得注意的是，为了限制把通过1031交换的投资房转化为自住房而索取免税，2004（第840）的美国就业机会创造法案引入了新的要求（现在的IRC第121条（d）条），规定1031交换的房产在持有5年以后才有可能得到税收福利。
让我再继续前面的例子，假设自2002年你原来的所有权是一个公寓楼，但在2013年年初，你通过1031交换把公寓楼换成了单一家庭住宅，即使你在2014年初迁入物业住有2年，你在2017年初（1031年交换五年后）前没有资格获得任何税收福利。在2017年初，你才可以完成销售，并有资格抵消一部分获利。你仍然有5年"非资格使用"（2009-2013 inclusive)，但现在将有11年"合格使用"（2002-2008，和2014至17年） ，这意味着你的收益的11/16份不用上capital gain tax, 当然，在出租期间的任何depreciation is subject to depreciation recapture.
基于大部分人在他们的一生中只有屈指可数的几次， 根据IRC第121条，自住房产获利所得$25万/$50万（个人/夫妻）免税，这是在税法中可用的最慷慨的税收优惠。只要在过去五年当中住满两年，就可以享受这个免税好处。值得注意的是，使用不必是最后2年，该财产只要在resold的过去五年中合计居住满两年就可以，如果是夫妻，只要双方都是作为primary residence, 房子在哪一方名下都可以。
对于投资房产的人来说，这个2-of-5税收好处是个太诱人的机会，特别是在房产升值快、升值多的州。所以有些人就想到卖出租房之前先搬进去住两年，把投资房转化成自助房以后再出售，坐享25万/50万的税收福利。Well, not any more. 很显然，国税局已经意识到了这个大漏洞。国会和国税局已经实施了一系列限制， 补充道原有的IRC第121条。首先，在1997年增加了 IRC Section 121(d)(6)， 规定capital gains exclusion不涉及房屋折旧，也就是说，1997 年5月6日以后的折旧在resale后以25％的最大税率补税。
举个例子，你单身，在2009年购买了30万美元的房子，现在价值44万元。你把它出租了一段时间（期间35000美元折旧），而去年你搬进物业作为主要居住地。所以目前的房屋base从30万减至26万5千（扣除折旧后），这意味着总的潜在资本收益是185000美元。
除了以上所述的depreciation recapture, 在2008年的住房援助税法Housing Assistance Tax Act of 2008中，国会进一步限制了从租赁转换为主要居住地的资本利得税收福利。新的规则，IRC第121（B）（4）规定，税收福利仅适用于该房产实际作为主要居住的时期，其它时间则为“非资格使用”。
继续前面的例子，如果你实际上已租出去5年（2009年，2010年，2011年，2012年和2013年），然后用它作为一个主要居住2年（2014年和2015年），有资格获得资本利得税收福利后，在明年（满足2年的使用测试后）把它卖掉。假设最后扣除销售费用后净获利14万。获利部分在税收方面要在“非资格使用”和“资格使用”间分配。在你拥有房产的7年间，只有2年是“资格使用”，2/7 *14万 = 4万不需交税，剩余的10万美元按Capital Gain以及期间35000美元的折旧以最高25%（$35000*25%=%8725)上税。
由于IRC第121（B）（4）是从2009年才开始实行的，所以资格和非资格使用以2009年起划。那么上面的例子，假设你不是在2009年买的房，而是2002年买的，在2014年搬进去自住两年之前出租了7年（包括2002和2008），那么你的“非资格使用”还是只有5年（2009年，2010年，2011年，2012年和2013年），而“资格使用”却有9年（2002-2008，2014-2015）。也就是说，9/14*14万=9万不需交税。 当然，2002-2008那7年的depreciation还是需要recapture的。
值得注意的是，为了限制把通过1031交换的投资房转化为自住房而索取免税，2004（第840）的美国就业机会创造法案引入了新的要求（现在的IRC第121条（d）条），规定1031交换的房产在持有5年以后才有可能得到税收福利。
让我再继续前面的例子，假设自2002年你原来的所有权是一个公寓楼，但在2013年年初，你通过1031交换把公寓楼换成了单一家庭住宅，即使你在2014年初迁入物业住有2年，你在2017年初（1031年交换五年后）前没有资格获得任何税收福利。在2017年初，你才可以完成销售，并有资格抵消一部分获利。你仍然有5年"非资格使用"（2009-2013 inclusive)，但现在将有11年"合格使用"（2002-2008，和2014至17年） ，这意味着你的收益的11/16份不用上capital gain tax, 当然，在出租期间的任何depreciation is subject to depreciation recapture.