贷款白送 $25,000, 速来认领

之前有小伙伴问过我，第一次买房有什么优惠吗？现在优恵来啦，就看你满不滿足以下条件啦。

1）第一次买房的定义是：现在不拥房的。 

2）必须是贷款人的自住房。 

3）房子必须在以下城市：Los Angeles, Orange, San Bernardino, Riverside, Ventura and San Diego。

4）房子所在的tract 的minority 比例必须在50%以上。这个怎么查呢？去geomap.ffiec.gov上面输入地址查, 记得year 选2020，不是2022喔。我刚查了个92126 Mira Mesa 的地址，minority % 是70%。

5）conforming loan最高贷款额：$647,200, 最低首付5%,。如果买的小区接受FHA loan的话那么贷款额根据不同城市可提高到85-97万之间。 

6）收入要求。注意喔，附图的收入是借款人的收入。打个比方，一家有二份收入，老公赚15万，老婆8万，family size 三口，俩人准备在圣地亚哥买房，假如让老公一个人贷款，qualify 收入条件哦。这么看收入条件还放得挺宽的呢。但由于是基于收入条件，所以必须是查收入的贷款。

 那具体到底是什么优惠呢？ Ta-da-da-da, $25,000 closing credit! 够爽吧！这$25,000必须按照以下次序apply。 

1. First, lender fees, escrow fees, title fee, prepaid, and appraisal 

 2. Second, buy down rate. Borrowers can apply funds to buy down their interest rate. 

 3. Third, on FHA loan only, funds can be applied towards the full payment if the upfront mortgage insurance premium.

 $25,000 is quite a bit, 用不完就浪费了，那就用来buy down interest rate 吧。而且呀，这个优惠不但适用于purchase loan, 也适用于refi 哦。但这个Affordable housing 拔款一旦fund depleted 就沒了啰，所以，有需要的话赶紧找我做起来啰。

几个贷款案例，轻松关掉

 Case 1:

地点：San Diego， 大额贷款， loan amount > 879K, 小于1 million， LTV 80%， 去年十月中旬锁定，30年固定，3.125%。

客人的收入够，DTI 略大于43%， 大概在45%，所有的积蓄都放首付了， 没有余钱做储备金，GMCC 正正好有这个 program, jumbo loan 一百万以下零reserve, 一百万以上只要三个月reserve， DTI up to 45%。利率只比同期最好的那档高了 0.25%。非常开心，把房子搞定了！

Case 2：

地点：San Diego， 大额贷款， loan amount 1.2 million， LTV 80%，去年九月中旬锁定，30年固定，2.875%。和 Case 1 同样的program，当时开始做的时候当前利率是3%，我等了几天，反正天天刷利率就是了，看到2.875%就赶紧锁住。

当时客人有三个Challenge:

1) Wife 作为主贷人，到了美国后就一直没有工作，这是九年后的第一份工作，而大部分 Jumbo 要求两年工作经历。我让客人把买房进程往后推一个月，等到她工作三个月后马上执行贷款。

2）Husband 是co-borrower, 异地、租房，我和客人一起规划，把他在异地的租金支出最低化以降低 DTI.

3）客人属于撑着买房，因此，把首付付完后，就没多少钱剩下可以用作Reserve了, 然而三个月的 reserve 还是没问题的。同样的program 又派上用场了。

CASE 1 和 CASE 2 的  program following conforming loan 的 guideline, 而且首付最低可以做到10%，并且没有 mortgage insurance, 而且审核真是松了好多，不像 BofA 和 Wellsfargo，恨不得把你祖宗三代的资产都扒出来调查一遍。

Case 3：

地点：Bay Area. 大额贷款1.3 million, 当时锁了最好的一档利率， 审核中发现资产中有数字货币，而锁定的program不允许数字货币做首付或者做储备金，Lessons learned, 于是马上换到另一档，既不用重新做appraisal, 也不用换 Underwriter， direct lending, internal underwriting 就有这个好处。

Case 4:

地点： Santa Clara, 大额贷款1.6 million, LTV 80%

Challenges:

1) 需要把现在的自住房作为 departing rental, no landlord history. 

2) 有来自中国的超过1笔或者大于50K的 gift money

上面两条就排除了BofA 和 Wellsfargo.

3）One of the borrower's 信用分低于 720， 这个又排除了另外一家银行20% down 的guideline。

4）Wife H-4, 过去两年有一年的 job gap.

5) 假如 DTI 要 <= 43%， 得算上 RSU and/or Bonus.

这个看似挺复杂的Case， 我们居然有四个 program 都可以做！因为她的DTI很紧，作为 Loan Officer, 得在underwriting 之前就确认无误，所以我 soft pull 了credit, 仔细地看了银行两个月的进出以及 tax return,  核实了year end W-2 以确认RSU和Bonus的总数，最后选了利率最好的一个锁定。

贷款是和数字打交道，如果前期工作做得不够细致，必然给后期的underwriting带来隐患，特别是本来就不简单的情况，找对了人，就是做成了事。

所以联系我 ~

Jennifer Zheng

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贷款真值得买点吗？

 答案很简单：大部分情况不值得！

为什么呢？ 你只要问问有经验的 loan officer, 他们做他们自己家的贷款会不会买点就知道了。世上无难事，只要肯钻研。

买点的专业术语叫 discount point， 是一个 upfront fee。记得，任何upfront fee 能不花则不花！或许几百到三千之间还马马虎虎可以考虑。

做一个简单的算术吧，花的钱要几年打平？ 一般来讲，至少六到七年甚至更长。这些年间，可以发生很多事情， refinance for a better rate，搬迁， make principal only payment to pay down the principal， jumbo loan refinance 成 conforming loan，或者七到十年间全部付清，这些都是大机率的事情。这么一合计，花辣么多钱买点是不是亏大了。

联系我，让我根据具体情况帮你算吧。 从事这行前，我是软工，合计合计还是没什么问题的。

Popular Terms: 30 yrs fixed, 7 yr ARM

Jumbo Loan DTI 可做 43%, 45% and 50%,, Reserve fund 0, 3 mos, 6 mos, 12 mos to 18 mos, 针对不同需求，详情联系我。

Jennifer Zheng, Top Loan Officer

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贷款后期被拒？不可能！

论坛里是分享得相当热闹，有同学的贷款被UW审了后杯具了，急吼吼地找下家，立马有同学热情分享杀手锏：同时找多家贷款，哪家先搞定就用哪家，重复做评估的六、七百就当保险了。

这里我有几点商榷意见：

1）同时找多家贷款：其实我们谁都不傻，甚至可以说很聪明，如果 Borrower 不 commit, 那么loan officer 也不笨，报给你一个利率，往往只是一个最好的利率，其实根本没有锁定这个利率， 或者说即使由于无知锁了， 等UW Underwriting 下来condition的时候，才发现 based on the guideline, 根本没法拿到这个利率，利率由以下方面决定：Legal staus, property value and loan amount (so-called LTV), debt to income ratio (so-called DTI), FICO, Property Type (SFH/PUD or condo/town home, duplex etc), location of the property。 先扔给你一个利率，即使目前锁不住，没准中间利率变好了能锁住呢，能做下来当然好，做不下来反正你出appraisal fee。你吧，还不好意思狠狠地责怪人家，毕竟你不committed， 人家也不认真对你，总不能双标，对吧。

2）UW了好一阵才被拒？难以置信，这在我这里根本不可能！我们是 direct lending, 自己放款，loan officer, loan processor 和 UW一个公司，如果file 存在 major issue, suspension 的指令三天之内就出来了，该怎么解决怎么解决！我们内部有很多program， 一个不行马上转另一个，不用重新估价或重新拉信用分，哪怕不qualify for 最好利率的那档，但起码能做得下来，等以后情况发生变化了再refi就是了。

            那么我分析一下出现这种情况的可能性 -

             2.1 Loan broker, 他们不是direct lending and in house underwriting, 他们底下有一些挂钩的 lender， broker把你的file送到某个 lender，因此UW不是内部的，并且每个lender 的guideline 有 overlay specifically on the legal status, DTI, reserve, property type or income source, broker如果不是对这些lender 的 guideline 非常熟悉的话， loan 就出问题了。如果情况有点复杂的话，往往他们只能试着把你的file打包给某个lender，看看能不能行，就像有些同学说的，loan officer 沦为给UW打工。

            2.2 Loan officer 虽然不是UW， 但必须具备基本的UW知识，初步大方向把关，比如需要 read tax return, read credit card report, read two months asset statements to check on large deposits and withdrawals, calculate the DTI, calculate reserve to avoid later complications。但是，如果 loan officer 不够有经验，或者双方都过于急功近利，那么，很可能后期就出问题了。

令人惊艳的贷款项目

传统的jumbo loan: 首付20%或以上, debt to income ratio 40% to 43% max!

Now I have some Exciting programs for you -

GMCC JUMBO EXPRESS Program: 最适合的人群：刚工作不久，薪水够，但首付和reserve 不够。首付只要10%，并且不用付mortgage  insurance! 没有mortgage insurance!! 只要薪水够，月供最多可以贷到税前月薪的45%，贷款一百万之内不要reserve, 一百万到二百万之间只要三个月的researve。

GMCC BUY WITHOUT SELL Program: 最适合的人群：换房的人群。想 upgrade 更大的房，虽然攒够了首付，但DTI由于即将要同时负担两套房，DTI超了，我们可以把你现住的这套房的月供全部write off, 并且，DTI可以做到49.9%.

很令人激动吧？联系我吧~

Jennifer Zheng, Top Producer

专职贷款覆盖全加州，为你提供最好的利率和最快的服务

万通贷款，贷给您希望

 万通贷款， “贷”来希望希望在哪里？

a) 多：多样化。我们的program特别多，一百多个program，总有一款适合你。Conforming， Jumbo，查收入的，不查收入的，用租金来qualify 的 等等，我的终极目标是百里取一，帮你找到最好的program.

b) 快：我们的审核是 in house underwriting 内部审核，有问题内部快速解决。

c) 省：省就更不用多说了， 利率不好，谈都不用不谈了。I provide amazing rate！ 曾经有好些客人，听到我报给他们的利率后以为听错了，反反复复地要跟我确认我不会charge 他们point.

除了这三条以外，我们还灵活，有些客人找mortgage broker, broker 底下有合作的银行，但要是你的贷款被一家银行拒了，那么你所有的文件审核和appraisal 都要重来一遍，但在GMCC, 我们自己放款，内部审核，马上把同一套资料换到另一个program, 连appraisal 都不用重做，灵活度极高。

重点讲几个特别管用的、与众不同的program -

a) 最近接连做的，特受欢迎的GMCC Jumbo！别的 jumbo loan 要20% 首付，6-12 个月的 reserve ， 我们只要10%首付，不需要 mortgage insurance, 100w 以下不要reserve fund, 100-150w 之间只要三个月的reserve. 针对的客户群：薪水够qualify, 但由于工作才不久，首付才刚刚勉强够，退休金上也没有多少钱, 这个program 能解决燃眉之急! 不仅如此，而且DTI 还能做到45%！ Big Plus!

假如 borrower 的工作有6个月以上的gap, 这个program也做。我最近的一个案例就是wife 到了美国后七年没工作，在家带娃，才刚工作了三个月，当别的 lender 都 turn down 了时，我接了，顺利close! Jumbo! 这么好的program, 我不推销感觉对不起有需要的人！

b) 别家大额贷款DTI 不能超过43%，我们的大额DTI可以做到45%和50%。因为我们的jumbo 利率特别好，我常常把 high balance loan做成jumbo， 更好的利率。

c) 先买后卖， 把目前在手头上的debt 分离出去，解决了买家和房地产经纪人的后顾之忧。适合人群：住房升级，有首付，但如果算上现住房debt 的话，DTI 过不了。

d) 不查收入，用租金收入来qualify.

e) 别家银行假如你拥有超过四个房就没法做了. Fanne Mae is max 10 financed Reo if the subject is rental, for agency loans. We can do a max 20 financed REO even for the JUMBO loan.

f) Cash-out refi with the great interest rate, for your investment need.

这里我只是粗略地举了其中的一些program，假如你到retail bank去，他们只有一个program，但在我这里， 一个program 适合一个niche, 如果你需要我帮助你找到你的niche, 随时联系我。

信用分频繁被拉，影响利率吗？

客人填完 loan application, 在锁定利率前我 run 客人的信用分，常常发现客人近期内信用分频繁被拉， 一问， 最先做了pre-approval ，之后又找了另外几家quote 利率，却浑然不知被拉了。

每次拉信用， 都会被 report 到三家 credit bereau 去， 很显然，这说明你想借钱，因此，频繁被 Pull 会影响到你的信用分，假如本身信用分很高，或许不差这五分十分的，但如果正好在 borderline, 比如720分一档，740分一档，760分一档，780分又一档，特别是 jumbo loan, 这五分十分的还真就影响了利率。最近的一 jumbo loan客人，二个月中被拉了五次，原本790的信用被拉到了769， 利率差异：0.125. 对 jumbo loan来说， 不少！

那怎么处理呢？在最终锁定前，我只做软拉，真正的 soft pull, 软拉不被report 到credit bereau， 不影响你的信用分。

联系我~

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HELOC Vs REFINANCE

 有prospective borrower 联系我，说我想做equity line on primary residence, 这样我想用的时候才付利息，不用的时候不用付利息

听上去很好啊！但是：假如你是拿equity line准备换房或买投资房, majority investors will count 1% of the full line amount into you debt to income ratio 就算你根本没用这个equity line if the heloc is unseasoned! 假如你本来DTI就紧了，这不雪上加霜吗？

我得出的人生经历和教训是：不要算得太精准，太精准了往往让你自己心力交瘁，把自己送坑里了，稍微宽松点，人舒服很多。象上面这种情况，做个no closing cost CASH OUT REFI 就搞定的事，要是做了以后没处花，put back as principal payment 不简单多了吗？

GMCC Jumbo Express Loan Program

 传统的jumbo loan（贷款额超过$753, 250): 首付20%或以上, debt to income ratio 40% to 43% max! 

GMCC JUMBO EXPRESS: Exciting program!! 最适合的人群：换房的人群，首付只要10%，并且不用付mortgage  insurance! 没有mortgage insurance!! 只要薪水还可以，月供最多可以贷到税前月薪的49.9%, 而且现在拥有的房子，不管是准备卖掉还是准备做投资房，现有的贷款都可以不算到debt里面！需要快来吧

Be Aware Of Mortgage Forbearance

 朋友们，由于疫情，很多银行纷纷offer loan forbearance program, 如果你付得出mortgage payment, 尽量不要take it, 这个会significantly 影响你今后的refi and purchase loan, 大大小小的银行都不愿意贷款给有forbearance 的borrowers! You will be stuck for quite a long time!

全能的我为签约客户提供免费买卖房、贷款、房产税务咨询和买房贷款的一站式服务️

终于有人来打破这个 MYTH 了

 今天有个Borrower 问了我这样一个问题：

现在的loan，是30 年固定，我们已经还了7年多，所以利息和本金差不多对半。再重新开始一个新的30年loan, 又得重新开始，利息又变成每月还款的大头。这种情况是不是划算呢？

 

好问题！这个问题其实我已经不是第一次听到了，总体意思是说做重贷时，一切从头开始，开始时利息又占了大头，甚至有人说开始付的都是利息，今天我准备打破这个MYTH，给一个清清楚楚的解释。

先来看一个Mortgage Statement (见图)：

Primary Residence

Mortgage amount remaining = $288,733

Monthly mortgage payment = $1501.46

P (Principle):$717.53

I (Interest): = $1501.46 - $717.53 = $783.93

Interest rate: 3.25%

Remaining years to pay off: 大约23年不到一点

同样的Mortgage amount，Interest rate 如果是2.75%, 30 年固定，Monthly mortgage payment 就变成了$1178.73.

它的Amortization table 如下：

呃，看上去Principle只有$517.05，确实是少了，但是，如今同样$288,733 的贷款，monthlymortgage payment只有$1178.73了，比原来的$1501.46少了$322.73/month, 假如你把这少交的$322.73作为每个月的additional PRINCIPLE ONLY payment (银行是允许你这么做的)， 所剩余额差不多21年就还清了，比原来不重贷所剩的23年提前将近两年还清，因为同样$1501.46的月供，这里面本金有$839.78 vs. 原来的$717.53， 这就是2.75% vs. 3.25% 的区别。这个是小额贷款，如果贷款数额高，那差异更大。

基于 loan amount 低，而且已经还了七、八年了，加上他这个情况我们公司20年的利率更好，我推荐 borrower 做20 年固定利率，节省更多。

所以贷款用的是等额计息法，并不是象有些小朋友说的最开始都付利息之类的。

买卖房贷款，当然要找认真、仔细、条理清楚、脑子灵光、具有管家特质的人，我在这儿喔。加我微信 JennPro 或者打电话 858-344-8478。事事有着落，件件有回应，visit my Zillow Profile: https://www.zillow.com/profile/jenniferzhengrealty.

我同时做贷款啦

各位亲们，我提供买卖房和贷款的一条龙服务啦！贷款包括买房贷款和重贷，利率大大的好，包括一般lender利率很不好的投资房。加我微信 JennPro 或打电话 858-344-8478, 和以前一样，永远提供超值服务！

第一次买房： 贷款八项注意

不要嫌我啰嗦， 有些事虽小， 但如果一开始没弄好， 纠正起来很累很难。

1）从最开始就要告诉帮你做贷款的人你的移民身份, 比如，你是否在做你的 H-1 的延期, 延期㧗准了还是你在等批准，你的身份是 F1？J1？OPT? 离签证过期还有多久？如果贷款是在二个人底下比如夫妻，那么二个人的身份都需要讲淸楚。不是所有的贷款银行都能做所有的移民身份，身份是一个前提, 银行不能做你的贷款, 再好的利率也是浮云。我几年前的一个交易， 由于loan officer的疏忽，坑爹的到第十六天时告诉我，贷款被拒了 ，而第十七天就是贷款条件必须被去掉的时间，顿时千百匹草泥马在心头奔驰而过，幸好咱资源广泛，立即找到人帮我救火，最后虽然准时close 了， 但。。。好累。。。

2）寻找最好利率的时候，别老让人查信用。在准备锁利率的当儿才查。同时，平时得多关注自己的信用，在美国，信用就是一切。

3）买房前一、两个月和买房中不要申请新的信用卡， 也不要取消现有的信用卡，要维持原状。我的客户吃过苦头， 为了省10%， 申请了百货公司的信用卡， 结果信用分减低，正好碰到在两个信用分的分水岭，贷款利率受到影响。

4）避免存现金入银行。银行查二个月的帐单，所有$1000以上的现金入账,  如果在账单中显示，银行都会让你解释怎么来的。千万别以为银行是小题大做，每家银行都有自己的guideline, 别给自己添堵。

5）如果有钱从中国来做首付，一定提前和贷款的人打个招呼，千万不要觉得这个和银行没有关系。他们会告诉你怎么准备出赠予信,  并会提供信的样本。只有自房才可以有赠与，投资房没有赠予这一说。银行怕你为了买房子在外面借债，会反复查你首付的来源。

6）如果正好贷款买车，一定要让帮你做贷款的人知道。我的建议是避免买车， 等房子过完户才买车。 车贷会大大影响房贷额， 如果现已存在的车贷余额不高，建议先付清车贷才做房贷。

7）新工作的要确定你能在过户之前拿到两个pay stub，两个工作之间有间隔的也要提前让Loan Officer知道。

8）当你确定一个银行开始贷款的时候， loan officer 首先会叫你填贷款申请表。表格里会问你有哪些资金账号，如果你有账号里面的资金比较复杂， 比较难解释，而你在购房时并不需要用此账号的钱，就不要把那个账号填上去， 只要填了，哪怕你并不用那个帐号的钱付首付或reserve fund， 银行也会查两个月的资金往来。 反之， 如果有个账号你在申请表上没有， 然而后来付首付的时候突然有钱从那里进出， 银行会重新要那个帐号二个月的流水。

 银行的 Underwriting 每一次调查都很机械化和格式化，一有差错就来回搞，耽误过户不说还徒增焦虑，现在你不用担心啦，我提供买房、贷款一条龙服务，一站式服务让您省心了吧？快加我微信 longhair0717 吧。

关于贷款again

我不做贷款， 但有很好的做贷款的banker和mortgage broker的relationship, 客户来找我， 我一般都首先会建议他们做pre approval, 首先清楚自己究竟能贷多少， 然后才决定看什么房。当然我本身也是都懂一些， 至少能回答客户贷款方面的一些基本问题。

一般来说，DTI( debt to income ratio), 这个debt 包括你现有的债务和买了一个房子后的的月付（包括利息本金， 房屋保险， 房产税和mello-roos以及物业费）。Jumbo loan （注：对jumbo loan的定义，各州不一样，同州各个城市可以不同，具体 参 考http://www.bankrate.com/finance/mortgages/california-jumbo-loan-limits-by-county.aspx）DTI Limit 是 43%. Conforming DTI limit 是 50% in extreme case，Normally 45%。


如果是W-2, 收入都在账面；但如果是1099， 需要有两年的1099才算收入。 如果前两年收入差别较大，会按平均值；所以如果拿的是1099，准备买房时要注意多报一点收入，这样才能提高借贷能力。

Capital gain/loss: 银行一般不算capital gain为收入。 但是，如果有连续两年的的capital loss, 做jumbo loan 的话，银行就要扣收入。

贷款时需要提供两个月的bank statement, 每一笔存款都要source of funding. 所以要避免非正常进账。有一点大部人都不知道， 就是你填loan application form的时候， lender 会让你罗列你的账号， 可以是bank的checking和saving, 也可以是security brokerage 的账号， 如果贷款时不用这个账号， 就不要写上去， 不然白白冤枉查账。

另外要注意的是，避免新开信用卡账户；能避免车贷尽量避免车贷，因为车贷很消耗borrowing power。

还有另外种情况是， 客户准备买房，准备把现有的房子出租， 但一般的银行会把现有房子的月供算debt, 因为房子需出租一年才算收入， 甚至有银行要求两年的，这样如果不先把现有房子卖掉， 贷款能力会大受影响， 我知道有个别 mortgage broker 也许会有变通的渠道。

What to Avoid During Closing Process

The following actions may seriously impact your closing. Speak with your title company, real estate professional and lender if any of these could occur before closing.

Changing Jobs
A job change may result in your loan being denied, particularly if you are taking a lower-paying position or moving into a different field. Don’t think you’re safe because you’ve received approval earlier in the process, as the lender may call your employer to re-verify your employment just prior to funding the loan.

Changes to Your Marital Status
How you hold title is affected by your marital status.  Be sure to make both your lender and the title company aware of any changes in your marital status so that documents can be prepared correctly.

Making Any Large Purchases
A major purchase that requires a withdrawal from your verified funds or increases your debt can result in your not qualifying for the loan. A lender may check your credit or re-verify funds at the last minute, so avoid purchases that could impact your loan approval.

Paying Off Existing Accounts Unless Your Lender Requests It
If your loan officer advises you to pay off certain bills in order to qualify for the loan, follow that advice. Otherwise, leave your accounts as they are until your escrow closes.

Switching Banks or Moving Your Money to Another Institution
After the lender has verified your funds at one or  more institutions, the money should remain there until needed for the purchase.














 

买房中的Gift Money

有越来越多的客户用外来的Gift Money购房，特别是来自中国的钱。以下是一些注意点。

关于交税，如果赠予人是美国以外的外国人，收款人不交税，一年超过10万美元只需申报。

如果赠予人是美国resident,  则美国税务局规定每年每个父母可以赠与每个子女$14,000免税额，所以比如一对新婚夫妇要买房，双方父母四人 (每人分别赠予$14,000给一对小夫妻)，$14,000乘以4，这样小夫妻可以最多收到$56,000。这笔$56,000的赠予款，父母是不需要交赠与税的，接受赠款的夫妻也不必缴纳收入所得税。但这个赠与款项， 将在今后的estate tax中被减除。 从历史数据来看， estate tax 的上限每年递增，2016是$5,450,000，对一般人来说， 这么高的上限不会是一个concern.

贷款买房，Lender会查borrower两个整月的流水帐，所以如果钱在这之前到贷款人美国的帐上（也叫Seasoning)，lender就不追查钱的出处了。如果是在两个月之内，要保存好各种收据，以备lender到时需要的解释。这里要注意两点：1）赠予人直接把钱电汇到贷款人美国的帐号。如果赠予人先把钱存入贷款人中国的帐号， 再从贷款人自己在中国的帐号汇到贷款人在美国的帐号，lender会追查贷款人在中国帐号的资金出入，牵涉到税收等敏感问题。如果是多个赠予人，可以把多个赠予人的资金集中在一个赠予人帐上，再一次性wire给贷款人美国的帐号。2）存钱的形式要用转帐的形式，不要用现金存。由于洗钱的存在，lender对现金deposit查得很紧。总之，如果购房合同被接受后要用中国的钱，用gift money比较好，除非是小额，并且你能解释你在中国没有未缴税的收入，并且应该在你知道你要定这个房子后立刻到位以备lender需要的各种解释to remove loan contingency.

那么如何界定这里所说的外国人呢？是从纳税（不需在美国纳税或resident alien)的角度还是从身份的角度（非绿卡或公民）呢？这里所指的外国人， 是从estate and gift tax的定义上来讲的。也就是说，Foreign nationals who are not green card holders are generally considered none domiciled in the United States for both U.S. estate and gift tax purposes

还有一点，除非钱是从香港过来，不然在中国，就我所知，目前每人每年只有5万美元的额度。

另一方面，如果是全款购房，就没有贷款的各项限制，不管汇款是不是自己在国外的，都可以直接汇到escrow account上，如果收款人和汇款人不同名，escrow 在close之前会叫双方签字，大部分escrow 都OK电子签字。

这些是我的knowledge, 最终得consult with your lender.

Attention Please：贷款注意事项

在你看房子之前或同时就应该为接下来的贷款作准备：

1。去loan officer那里做pre-approval。凡是我的客户，我都是介绍broker先拿pre-approval，getting ready, 这是对客户和我自己负责，让客户了解自己能贷多少。同时也因此让客户提前和loan officer沟通，排除一部分可能出现的意外， 处理一些特殊情况。

2。 在买房期间，如果可以避免资金除了正常以外的进出，尽量避免。所有的进账, 除了工资单的direct deposit, 银行都会让你解释怎么来的，哪怕有的时候只有几百块钱, 都得写explanation letter。期间也不要pay off 汽车贷款什么的。你会说银行没事找事， 但是他们有他们的guidelines, 银行越大，查得越仔细。

3.  刚进了escrow已经开始贷款的小师弟，给我打电话，说lender recheck 他的信用的时候，发现分数低了，因而拿不到原来的好利率了，原来是最近太太去UTC mall买东西， 店员热情地让她开张信用卡， 能省15%， 她就开了。到了另一家，同样的情况，又开了一张。小师弟来美国才九个月，本来信用历史就不够长，每开一张信用卡，商店就查一次信用记录，每查一次信用分数，信用分大概要降10分。小师弟人太好，我直自责原来没有想到要提醒他不表。如果你开始准备买房，先忍忍， 等房子买完后再说。另外， 你可以去myfico.com 去检测你的信用分。 信用分是贷款的基本，关系到你能拿到的利息。

4. 贷款的过程中，银行会联系公司人事部门证实你的工作，在他们最后资金到位之前还会再次证实，所以，换工作的， 工作有些状况的， 前后2个工作之间有Gap的， 也要提前和loan officer及经纪人沟通。 尽量在买房一个月之前一直到房子close之前不要动。

5. 从亲朋好友那里借钱或者gift,  有一些lender还会要对方2个月的银行流水。 所以不是那么简单。 先和自己的agent和loan officer 沟通好。 另外loan officer也会帮你规划一下， 算好你需要准备多少首付加上Reserve。提早准备计划不会错的。

6. 如果是从国外划钱，一定要和贷款officer提前说，而且一定要严格遵循贷款officer。 每个银行都有略微不同的规则，一点点小细节没搞好，就可能耽搁很久，出现原来不会出现的问题。rule of thumb is, 国外各个帐号之间的存取，要转帐，不要现金以现金形式存。

还有一些特殊情况，比如J签证买房，学生或OPT买房，中国家人资助买房，在卖掉自己目前的房子之前买房等等，我大致了解，都可以做，但都建议提早计划。

6 things homebuyers should avoid doing once they are preapproved for a mortgage

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Making other major purchases or applying for new credit can turn experience into big hassle

You have done the hard part in the homebuying process and chosen a lender and a real estate agent to work with. You have also gone out and found the home of your dreams! Best of all, your team has done a great job of negotiating the best deal for you.

Now, as a buyer, all you have to do is sit back and wait for your loan to close … right? Wrong!!

Do's and don'ts image via Shutterstock.

 

Getting a home loan these days is a very interactive process. I am always amazed by how many clients I work with who come to me unaware of all the pitfalls they face during the loan process. To help avoid any surprises while waiting for final approval, I provide my clients with a short list of “do’s and don’ts” to follow.
Let’s start with the “do’s” …

1. Do keep the process moving by responding to your loan officers’ requests for documentation as soon as possible.
2. Do make decisions as soon as is reasonably possible.
3. Do convey questions or concerns you have as they develop.
4. Do continue to make all of your rent or mortgage payments on time.
5. Do stay current on all other existing accounts.
6. Do continue to work your normal work schedule with no unplanned time off.
7. Do continue to use your credit as normal.
8. Do be prepared to explain any large deposits in your bank accounts.
9. Do enjoy purchasing your home but remain objective throughout the process to help make decisions that are best for you.

After you have been preapproved for your mortgage you will want to refrain from the following …

1. Do not make any major purchases (car, boat, jewelry, furniture, appliances, etc.).
2. Do not apply for any new credit (even if it says you are preapproved or “xxx days same as cash”).
3. Do not pay off charges or collections (unless directed by your loan officer to do so).
4. Do not make any changes to your credit profile.
5. Do not change bank accounts.
6. Do not make unusual deposits into your bank accounts or move money around from one account to another.

Follow these simple rules and you will help to make your loan closing as smooth and hassle-free as possible! Good luck!