关于贷款again

我不做贷款， 但有很好的做贷款的banker和mortgage broker的relationship, 客户来找我， 我一般都首先会建议他们做pre approval, 首先清楚自己究竟能贷多少， 然后才决定看什么房。当然我本身也是都懂一些， 至少能回答客户贷款方面的一些基本问题。

一般来说，DTI( debt to income ratio), 这个debt 包括你现有的债务和买了一个房子后的的月付（包括利息本金， 房屋保险， 房产税和mello-roos以及物业费）。Jumbo loan （注：对jumbo loan的定义，各州不一样，同州各个城市可以不同，具体 参 考http://www.bankrate.com/finance/mortgages/california-jumbo-loan-limits-by-county.aspx）DTI Limit 是 43%. Conforming DTI limit 是 50% in extreme case，Normally 45%。


如果是W-2, 收入都在账面；但如果是1099， 需要有两年的1099才算收入。 如果前两年收入差别较大，会按平均值；所以如果拿的是1099，准备买房时要注意多报一点收入，这样才能提高借贷能力。

Capital gain/loss: 银行一般不算capital gain为收入。 但是，如果有连续两年的的capital loss, 做jumbo loan 的话，银行就要扣收入。

贷款时需要提供两个月的bank statement, 每一笔存款都要source of funding. 所以要避免非正常进账。有一点大部人都不知道， 就是你填loan application form的时候， lender 会让你罗列你的账号， 可以是bank的checking和saving, 也可以是security brokerage 的账号， 如果贷款时不用这个账号， 就不要写上去， 不然白白冤枉查账。

另外要注意的是，避免新开信用卡账户；能避免车贷尽量避免车贷，因为车贷很消耗borrowing power。

还有另外种情况是， 客户准备买房，准备把现有的房子出租， 但一般的银行会把现有房子的月供算debt, 因为房子需出租一年才算收入， 甚至有银行要求两年的，这样如果不先把现有房子卖掉， 贷款能力会大受影响， 我知道有个别 mortgage broker 也许会有变通的渠道。