当你的offer被接受, 只要你是贷款买房, 那么只要不另外写明, by default, 你的offer是contingent on lender appraisal的. 最近经常出现lender appraisal低于你的出价, 基于以下几个原因:
1) lender appraisal是based on comparable data, 而这个comparable data又通常来自于过去3-6月之间的数据, 在目前这样一个卖方市场, 3-6的数据就会有不少差别, 导致你的估价低于你的出价.
2) 你的出价本来就高出市场价. 因为有multiple offer, 你又很喜欢这个房子, 怕不出高价拿不到, 特别是你已经失去好几次机会了, 你也累了, 就豁出去算了.
3) 银行估价虽然请的是第三方估价专业人士, 但这些第三方估价有些都是银行的affiliated business, 估价相对保守已减少lender风险, 这样一来就导致appraisal低于出价的case, 从去年以来屡见不鲜.
4) 另外, 在银行的估价里面, 一个房子的upgrade大概就只值一半的价, 而你买房的时候, seller是把他的upgrade都算进去的.
很多agent不一定跟你讲这些, 所以导致估价出来后进退两难. 如果差别在1-3%你可能就接受了, 但如果在差额>5%, 你还是会觉得不爽.
那么直接的consequence是什么呢? 假设房子是100万, 本来你首付20万, 贷款80万, 现在估价出来95万, 那么银行只能贷款95万的80%=76万, 你就要把首付增加到24万. Between appraisal price and offer price, bank takes whichever is lower.
那么你可以做些什么呢? 当然首先尽可能避免, 在offer 时就对此有所考虑, 但有些时候没法避免, 那么有三种choice -
1) 叫你的agent把appraisal报告寄给对方agent来open renegotiation的channel. 一般seller也怕你drop offer, 重新list也很麻烦, 一般会考虑给你一些price reduction, 但估计不会全给. 这些你都得靠你的agent帮你talk and work.
2) 退出. 你的损失就是通常$395的估价费. 因为你的offer is contingent on appraisal, 你可以得到你的earnest money back. 如果有这种可能, 那就先不要做home inspection等等花钱的事, 等到银行估价出来再说.
3) If you don't care, take it. 如果是这样的话, 早该在写offer时, 就写明"offer NOT contingency on appraisal", 有了这一句, agent再在递offer的时候着重提一下, 你bid的时候就多了一个优势了. 当然, 这一句不能随便写, 你一定是很想要这个房子而且financially有准备pay for the difference.
4）自己提供comparable data, 要求银行重新估价。这个你的agent和对方的agent都可以做。这种情况出现在你要这个房子，对方不降价，你首付很紧，基本是offer price的20%。
1) lender appraisal是based on comparable data, 而这个comparable data又通常来自于过去3-6月之间的数据, 在目前这样一个卖方市场, 3-6的数据就会有不少差别, 导致你的估价低于你的出价.
2) 你的出价本来就高出市场价. 因为有multiple offer, 你又很喜欢这个房子, 怕不出高价拿不到, 特别是你已经失去好几次机会了, 你也累了, 就豁出去算了.
3) 银行估价虽然请的是第三方估价专业人士, 但这些第三方估价有些都是银行的affiliated business, 估价相对保守已减少lender风险, 这样一来就导致appraisal低于出价的case, 从去年以来屡见不鲜.
4) 另外, 在银行的估价里面, 一个房子的upgrade大概就只值一半的价, 而你买房的时候, seller是把他的upgrade都算进去的.
很多agent不一定跟你讲这些, 所以导致估价出来后进退两难. 如果差别在1-3%你可能就接受了, 但如果在差额>5%, 你还是会觉得不爽.
那么直接的consequence是什么呢? 假设房子是100万, 本来你首付20万, 贷款80万, 现在估价出来95万, 那么银行只能贷款95万的80%=76万, 你就要把首付增加到24万. Between appraisal price and offer price, bank takes whichever is lower.
那么你可以做些什么呢? 当然首先尽可能避免, 在offer 时就对此有所考虑, 但有些时候没法避免, 那么有三种choice -
1) 叫你的agent把appraisal报告寄给对方agent来open renegotiation的channel. 一般seller也怕你drop offer, 重新list也很麻烦, 一般会考虑给你一些price reduction, 但估计不会全给. 这些你都得靠你的agent帮你talk and work.
2) 退出. 你的损失就是通常$395的估价费. 因为你的offer is contingent on appraisal, 你可以得到你的earnest money back. 如果有这种可能, 那就先不要做home inspection等等花钱的事, 等到银行估价出来再说.
3) If you don't care, take it. 如果是这样的话, 早该在写offer时, 就写明"offer NOT contingency on appraisal", 有了这一句, agent再在递offer的时候着重提一下, 你bid的时候就多了一个优势了. 当然, 这一句不能随便写, 你一定是很想要这个房子而且financially有准备pay for the difference.
4）自己提供comparable data, 要求银行重新估价。这个你的agent和对方的agent都可以做。这种情况出现在你要这个房子，对方不降价，你首付很紧，基本是offer price的20%。