我有自己的一套操作系统, 运作的还不错, 很efficient (从买方客户的经济人讲) -
1) 开始. 和我的新客户, 尽量能约一个会面交谈的机会, 如果不能见面, 先电话里谈. 大约20-30分钟, 主要是了解情况. 我有自己的questionnaire, 包括价格, location, condo vs. SFH, 大小, #of bed and bath, 对建筑年代的要求, must haves和must not haves (比如最近有一对年轻的couple 说他们hate temdom garage, haha), 对mello-roos和HOA有没有限制, 有些客户还具体到哪一家学校, 同时我也了解客户的financial情况, 比如downpayment, 有没有被pre-approve, 年收入, credit score, 有没有其它的debt, 根据我了解的情况我会适当做些建议. 尽可能多的了解你, 可以offer 更personal的服务, 而且尽可能避免last minute surprise. 我喜欢凡事提早打算. 当然, 很多东西都是在看的过程中不时调整的, 我会和你一起调整. 接下来, 如果你是first time buyer, 我会把买房的整套过程大致讲一下, 也会告诉你closing cost大致是哪些, 买房后每月得承担多少. 最后是你有没有问题我可以帮助回答的.
2) 筛选. 不象一般的代理, 只要是价位符合条件的统统给你寄过来. 我会先给你初步筛选, 如果是价位和实际相差离谱的, 或者你明明和我说你最多能承受$300的HOA, 我还把$400的listing寄给你. 你和我的时间都很宝贵, 能不浪费则不浪费, 况且, 房子看的太多了, 很会lost, 所以只focus在几个合适的上面. 有些agent经常抱怨客人看房看了无数, 还没买房. 其实, 应该反省的是自己, 为什么这么sloppy, 在看房之前都不作些必要的home work, 导致这么低的效率. 我的客人从开始到下第一个offer通常是在看了8-10个房之间, 并不是他们不挑, 而是我会和他们沟通把那些不必要的去掉. 一个做无用功的agent一定不是你想要的.
3) 看房. 在看房之前我一定会争取先和list agent打电话联系了解情况, 除了房子的情况, 还包括其它的, 比如owner为什么卖房, offer的情况, 比如seller有没有其它的offer, offer怎样等等。90%agent不会告诉你确切价格, 但是我总是会try to get a hint, 不过只是大致而已, list agent只代表卖房, 不owe买方due diligence, 况且offer这东西本来就是dynamic的, 现在没offer, 再过半天可能就是multiple offers. 很多agent不一定总接电话, 所以我通常都写一个list, 在我能抓住他们的时候把该问的一次问清, 省得回头再问. 我会把这些情况convey给我的客户, 所以他们在看房之前就有些基本情况. 如果是在open house时带我的客户去看房，我会让我的客户看房子，我抓紧时间和 agent了解基本情况比如目前offer情况，seller的情况，什么原因卖房等等。面谈优于电话谈。那时她们都比较放松，而且我能立刻看到她们的面部表情。
4) 看房之后. 如果要make offer, 我和客户首先要商定价格, 不能定下来的, 我会很快给他们run comparable data.
5) 试探. (主要是为了应对目前这样tight inventory的市场). 写offer之前, 我会再次打电话给list agent, 告诉他我的客户喜欢他的listing, 他们要make某某price的offer, "do you think I should write the offer?" 如果根本不可能, 他会告诉我没必要写了, 因为其它的offer都高过这个价位, 如果agent的声音听上去很鼓舞, 我就知道还有戏. 但并不总凑效, 因为offer是流动的, 经常是前两个小时和后两个小时的情况就大相径庭. 所以我的另一个策略是问agent什么时候他凑齐所有的offer和seller review, 然后我等到offer估计都差不多七七八八的时候再打电话, 那个时候如果agent听上去还很encouraging, 那么offer被接受的可能性又比早先增加很多. 我通常避免我的客户成为前面的1-2个offer者, 除非是offer出奇的好, 不然多数是给人垫底. 而且通常我只递minimum 的文件 (除非是MLS特别写明一定要哪些), 如果有戏, agent会要, 如果没戏, 节省了时间. 另外, 如果是个好的offer, agent收到后通常很快会acknowledge, 如果没有在几个个小时之内收到acknowledge的, 基本没戏, 当然什么都不排除有exception，比如周末和晚上-- agent也有自己的life.
有心，细致， 条理，always try to find multiple ways to solve a problem 已经build到我的blood里去了，它们已经成了我的个性 :-).
1) 开始. 和我的新客户, 尽量能约一个会面交谈的机会, 如果不能见面, 先电话里谈. 大约20-30分钟, 主要是了解情况. 我有自己的questionnaire, 包括价格, location, condo vs. SFH, 大小, #of bed and bath, 对建筑年代的要求, must haves和must not haves (比如最近有一对年轻的couple 说他们hate temdom garage, haha), 对mello-roos和HOA有没有限制, 有些客户还具体到哪一家学校, 同时我也了解客户的financial情况, 比如downpayment, 有没有被pre-approve, 年收入, credit score, 有没有其它的debt, 根据我了解的情况我会适当做些建议. 尽可能多的了解你, 可以offer 更personal的服务, 而且尽可能避免last minute surprise. 我喜欢凡事提早打算. 当然, 很多东西都是在看的过程中不时调整的, 我会和你一起调整. 接下来, 如果你是first time buyer, 我会把买房的整套过程大致讲一下, 也会告诉你closing cost大致是哪些, 买房后每月得承担多少. 最后是你有没有问题我可以帮助回答的.
2) 筛选. 不象一般的代理, 只要是价位符合条件的统统给你寄过来. 我会先给你初步筛选, 如果是价位和实际相差离谱的, 或者你明明和我说你最多能承受$300的HOA, 我还把$400的listing寄给你. 你和我的时间都很宝贵, 能不浪费则不浪费, 况且, 房子看的太多了, 很会lost, 所以只focus在几个合适的上面. 有些agent经常抱怨客人看房看了无数, 还没买房. 其实, 应该反省的是自己, 为什么这么sloppy, 在看房之前都不作些必要的home work, 导致这么低的效率. 我的客人从开始到下第一个offer通常是在看了8-10个房之间, 并不是他们不挑, 而是我会和他们沟通把那些不必要的去掉. 一个做无用功的agent一定不是你想要的.
3) 看房. 在看房之前我一定会争取先和list agent打电话联系了解情况, 除了房子的情况, 还包括其它的, 比如owner为什么卖房, offer的情况, 比如seller有没有其它的offer, offer怎样等等。90%agent不会告诉你确切价格, 但是我总是会try to get a hint, 不过只是大致而已, list agent只代表卖房, 不owe买方due diligence, 况且offer这东西本来就是dynamic的, 现在没offer, 再过半天可能就是multiple offers. 很多agent不一定总接电话, 所以我通常都写一个list, 在我能抓住他们的时候把该问的一次问清, 省得回头再问. 我会把这些情况convey给我的客户, 所以他们在看房之前就有些基本情况. 如果是在open house时带我的客户去看房，我会让我的客户看房子，我抓紧时间和 agent了解基本情况比如目前offer情况，seller的情况，什么原因卖房等等。面谈优于电话谈。那时她们都比较放松，而且我能立刻看到她们的面部表情。
4) 看房之后. 如果要make offer, 我和客户首先要商定价格, 不能定下来的, 我会很快给他们run comparable data.
5) 试探. (主要是为了应对目前这样tight inventory的市场). 写offer之前, 我会再次打电话给list agent, 告诉他我的客户喜欢他的listing, 他们要make某某price的offer, "do you think I should write the offer?" 如果根本不可能, 他会告诉我没必要写了, 因为其它的offer都高过这个价位, 如果agent的声音听上去很鼓舞, 我就知道还有戏. 但并不总凑效, 因为offer是流动的, 经常是前两个小时和后两个小时的情况就大相径庭. 所以我的另一个策略是问agent什么时候他凑齐所有的offer和seller review, 然后我等到offer估计都差不多七七八八的时候再打电话, 那个时候如果agent听上去还很encouraging, 那么offer被接受的可能性又比早先增加很多. 我通常避免我的客户成为前面的1-2个offer者, 除非是offer出奇的好, 不然多数是给人垫底. 而且通常我只递minimum 的文件 (除非是MLS特别写明一定要哪些), 如果有戏, agent会要, 如果没戏, 节省了时间. 另外, 如果是个好的offer, agent收到后通常很快会acknowledge, 如果没有在几个个小时之内收到acknowledge的, 基本没戏, 当然什么都不排除有exception，比如周末和晚上-- agent也有自己的life.
有心，细致， 条理，always try to find multiple ways to solve a problem 已经build到我的blood里去了，它们已经成了我的个性 :-).
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