Top San Diego Chinese Speaking Real Estate Agent and Loan Officer

Top San Diego Chinese speakaing Real Estate Agent and loan officer.

十年前我是个工程师，而现在我是房地产和贷款Broker, 为您提供最贴心、细心、省心的超级房屋及贷款服务, 原创博客 http://jenniferzhengrealty.blogspot.com 提供全方位购房资讯。加我微信 JennPro, 随时打我电话 858-344-8478。

一个平凡的经纪和一个优秀的经纪的区别在于,平凡的经纪在乎的是成交, 而一个优秀的经纪 care 的是客人心中的家和客人的利益；一个优秀的经纪不是说他成交了多少笔，而是他帮助了许多人，因为对客人的全心负责，才会设身处地的为客人着想，提出各种细枝末节，哪怕会成为Deal Breaker，待到交易完成，双方已经是彼此信任的人。做人唯信， 做事唯勤，我做到了。每一个细节都为客户着想, 真正把客户的利益放在 highest and foremost, always look out for my clients，以致于我的客人常常自己的房还没过完户，就已经把同事和朋友介绍给我了。

把专业的事情交给专业过硬的人做；在房地产方面和贷款方面， 我是专家。

过去的成交记录和Zillow Review： http://www.zillow.com/profile/jenniferzhengrealty/

我的租客 Marty 和 Ruth

我很少和租客交朋友，没别的原因，就是脸皮薄，怕做了朋友以后有些原则不好执行，特别是我帮别人管理的房子，租客和管理人，该怎样就怎样。Marty 和 Ruth是例外，而且是我自己的投资房，可以任性一把。 Marty 和 Ruth是我的第二任租客，他们是2014年从别州搬过来的。第一任租客住了一年后搬到市中心去了，当时也是任性了一把，租给了信用分才五百多分的一对夫妻，不要问我为什么，我看人看感觉，每个房子只接一份申请， 人先看好了才给申请表格，高效节能, 爱惜自已的时间，也不浪费别人的申请费和时间。 Marty长得很高大，长长的脸长长的鼻子，脸上表情不多，行动中自带一份警惕，而Ruth在老美里面算是Petite，卷了头发涂了口红，看上去是一个爱美的老太太。看了申请表后我才知道原来他俩和我的父母年龄相仿，终究有些不放心，确认了好几遍，“我这房子在二楼，您俩肯定？”， Ruth 肯定地点点头，“Marty 可是当年 精英陆战队的，他最近脊椎可能需要动手术，但我们喜欢这个房子，我们计划一直住到爬不动楼为止”。 Marty 和 Ruth在德州和奈华达有房子，圣地亚哥没有亲人，我跟他们说，今后如果有什么紧急需要，我就住在近处，尽管找我。每年的圣诞节如果我没有太忙，我会记得买小礼物送给他们，一瓶酒两张电影票，一束鲜花，一盒点心之类的，疫情期间问问他们需不需要我帮助购物。他们见到我总是非常高兴，甜心甜心的叫个不停，Ruth会翻箱倒柜地拿出她买的各种茶叶请我喝一杯，我送她酒她回送我她女婿的酒庄产的酒，她还会跟我八卦她想去墨西哥做Botox， 那里如何如何便宜, 而 Marty呢，在我们交谈的时候笑眯眯地坐在他的按摩椅上，转着椅子，趁我们言欢时飞快地从藏在按摩椅下的糖罐子里拿一颗糖吃，Ruth跟我抱怨，她要把万圣节没分完的糖丢了，结果 Marty偷偷地把糖藏在按摩椅下，时不时偷吃，Marty在那傻乐着。

Marty常常帮我把东西修好了以后才告诉我，当我要把材料钱给他时，他会说，“没几个子儿，不用了，我们俩现在靠退休金，只要你每年涨租不要超过$25就好了”。Marty 已经完全退休了，同龄的Ruth 还一直在家半职工作。Ruth 喜欢写长长的邮件，和我唠叨社区的动向、邻居的情况，她刚刚把德州的房子卖了，社区的管理公司换了，叫我选谁谁做管委会，等等，读她的邮件，真的感觉人老了就爱唠叨了。2018年 Marty 七十六岁那年，动了一个很大的脊椎手术，Ruth在邮件中把每个细节都描述了一番，我真为Marty 担心，术后一个月后过去看他，他恢复的还好，四肢的感觉正在慢慢恢复。Ruth告诉我，以前每年的老兵节，Marty都要吆喝上几个狐朋狗友，不辞风尘，来回七百英里，骑摩托车去会凤凰城的老兵朋友，他似乎忘记自己已经是七十几的人了。

Ruth和我口传的最险的一件事，有一次小区进了贼，连闯了了几户人家的车库，Marty 在车库里藏了一个保险柜，保险柜又大又重，扛上楼不方便，只能放车库的一角，保险箱里是他多年来收藏的金币，小偷估计这里头是值钱的东西，无奈车的装备不行，当天Ruth的车没锁，于是小偷拿走了车里面的遥控器，琢磨着第二天不用打破车库门，直接用遥控器进车库更从容些，哪里知道当天Marty就修好了门、买了新的遥控器，他没有想到的是，这俩小偷简直贼胆包天，当中一天也没歇，转天开了个大车又来了，很显然小偷没有预料到遥控器不灵了，还得重新破门，时间上估算错了，哼哧哼哧地把二、三百磅的保险柜搬上车，却发现保险柜太长，有一截留在外面放不安稳，我的这个房在小区最高处，小偷下山的时候开的很仓促，碰撞到路面，发出很大的声响，当时大约凌晨两点多，响动惊醒了另一个老兵邻居，他马上冲出去大吼，随后敲醒了Marty, Marty马上报警，附近就有一个警察局，警察行动很快，立刻出动，小偷仓皇逃窜，车速过快，在Carroll Canyon Road快要上15号高速的时候咣当一声，保险柜从车上掉下来，砸到路上，被后面追赶的警察赶上。算小偷命好，要是当时被吵醒的是Marty， 他肯定带枪冲下去了。我去看的时候一切风平浪静，只见得保险柜被砸得变了型，但宝贝物归原主，真是命该失而复得。 老头老太虽然租房住，但很有归属感，和邻里们打成一片，可真的快要打起来的是和楼下的一对夫妻，这对夫妻也是租户，老婆有歇斯底里症，白天老公上班时经常在家嚎啕大叫，三更半夜夫妻俩吵架拼命砸门砸墙，把电视机开得震天响，他俩多次和我反映，我找了物业，找了楼下的 Property Manager， 都无济于事，他俩非常识相，为了自己不吵到楼下，和我商量在地板上铺上地毯，而且主动愿意和我分担一半的费用，但即便这样，楼下的情况没有丝毫改观，有一次Marty忍无可忍，下去敲门叫楼下关上电视机，结果楼下那家伙推搡了Marty 一把，F word 随口出，老头怒不可遏地猛推回去，对方当时愣了一下，马上就怂了，换了一副嘴脸说，“兄弟，我以前也是当兵的，有话好说哈”。就这样时好时坏地过了三年，搞到他俩都有搬家的打算了。我也愁啊，如果他们搬走了，新来的租客就更没办法对付楼下的了，然而他们的祈祷得到了回应，奇迹出现了，上个星期，Ruth给我发了个 长长的汇报贴，楼下买了一个他们朋友快要foreclose 的房子，要搬走了！她的高兴劲儿啊，就差跳舞庆贺了。趁屋主雇了handyman在修整的机会，Ruth 进去看了看，和handyman 聊了聊，要来了屋主的联系方式，她给屋主写了封长长的信，坚决要求屋主接下来严格筛选租客，她说她好想把我推给屋主做 Property Manager, 我说算了吧，我没有时间管更多房子了。屋主估计年龄和他们相仿，回信也是长长的，风格对Ruth的胃口，她表示非常满意。

一晃六年过去了，我问他俩有没有买房的打算，“我们老了，这把年纪不打算再买房啦！“， 我呢，在找买平层的机会，未雨绸缪，再过几年，等他们不想爬楼梯的时候，我想继续做他们的房东。

荧光海的心

和家人去看荧光海，你会和孩子解释最近圣地亚哥的降雨导致大海白天红潮，晚间一种微小的海洋浮藻生物引起海洋表面在夜间闪闪发光，这是多美丽和奇异的现象啊。你们冒着被警察追赶的风险和堵车的麻烦，去La Jolla，去Torrey Pines, 去 Del Mar，去 Carlsbad 的海边追逐异象，是激动，是惊讶。

和恋人去看荧光海，去哪里看已经不重要了，重要的是两个人在一起，找一个安静的角落，相拥着，依偎着，那涌动的蓝宝石海浪如梦似幻，在恋人的眼里，是浪漫且永恒的爱情，细语呢哝，心，已被这醉人的蓝色梦幻包围了，软化了。

假如是和朋友们一起去赶荧光海，在人群中，发出欣喜和赞叹的叫声，择一沙滩或礁石，或坐或站，话题从赞美如钻石一般的蓝波浪开始，不知不觉就如同这一波波涌来又褪去的海浪一样散开去，散开去了。天地氤氲，万物化淳，我最钟爱的宝石蓝啊，是友人的宽容和淳厚善良。

而今夜，你独自去海边拍摄荧光海，涛水轻轻拍岸，你的心事象海一样绵长啊却似这夜平静，你的眼神略带忧郁，是否，这梦幻般的蓝色唤起了你心底深处的一些往事。心事，就如海闪闪，无中生有，在无边无际漆黑的海的中央开出妖艳迷人的蓝色妖姬，又顷刻化为乌有。

你的心，才是荧光海的颜色，就如客户找我买房卖房经常问的一个问题，现在是时间吗？其实，他们心中已有答案，只是确认我的答案是否和他们的一样。如果你愿意打开你的心，那或许，你会了解不同角度考虑同一问题的参差多态，而我，会更愿意分析分享当前房市的状况。

连续几年圣地亚哥的海滩四月底五月初就会出现持续十天左右的荧光海岸线，荧光海滩对地理位置和水质有特殊的要求。上图为圣地亚哥摄影爱好者作品。

便宜，大多没有好货

今年八月份就开始的院子在慢慢地变成我想要的样子*在建之中*。。。这二天带客户去看的房子，有二处都有桔子树，但都好酸呢[抓狂]。我这棵Evergreen 买的，现成已经有果子了，三天摘了五十来个，好甜好甜哒，品种参照图三。种了牛油果、枇杷、富士苹果、无花果、桔子、柠檬和百香果。果树果树，种你们我没经验，请你们不要太为难我啦！美国生活了这么多年，我悟出一条：便宜，大多没有好货，不管是服务还是物品，等质等量，想便宜又货不差（只能说是不差）的话，要花太多的精力和特别的眼光去鉴别也不定能找着。

食品中的有机和野生中的有机和野生

卖房要卖得快价格卖得好，百分之二、三十是运气，剩余的靠准备，但是如果没有这百分之七、八十的计划和准备，那百分之二、三十的运气也不存在。说来也好玩，等我和客户一起计划和准备完后，他们说，哇，我们的房子现在好漂亮喔，都有点舍不得卖了呢。

卖房的准备涉及好几个方面，随便说一个小的方面吧，卖相。内部摆设要有色彩，就是有accent pieces, 即点缀性摆设。几个月前代理的一个小康斗，二年前帮客户抢来的，就是因为装修佳和卖相好。到他们准备卖的时候，摆设没有了，只剩下一具白沙发，一个深棕色沙发椅，一张玻璃餐桌，看上去是不是比较单调,？我顺手从现有的storage拿了几个点缀性的枕头（照片上白沙发和棕沙发上的pillow），茶几上放个tray, 茶几地板上放个白色的羊毛毯，厅里放个亮色的竹篮和假花， 厨房和卫生间台面上放二个金色和绿色的小装饰，是不是一下子亮了很多？餐桌上放一束鲜花，是不是多了不少灵气？我承认鲜花的颜色有点不搭，不过那个是我前一天从国内回来，老公带着这束花带着小孩到机场接我，我第二天去客户那儿准备拍照上市就顺手带上了。如果沙发背后的墙面再安装个画就更好了，我有很多画，就是需要有人装，客户是对小夫妻，要管一个二岁的娃，还要准备搬到别州去的一堆事，就作罢了。这套房子上市不到三天收到asking price offer ，我又用了一个小技巧最后高于要价$7000卖掉，目前依然保持小区内同房型成交的最高价，另外几套要价低几万还都挂着呢。我的一个朋友本来要用现金买下做投资房，我本来可以做dual, 但价格到这样了就没多大意思了，做dual 要对两边都负责，我说，钱先放着，有钱还怕没好的机会！我经常做这样的“傻事”，但改不了的个性，喜欢帮别人打算打算、计划计划，​可能做个管家挺不错。​

还有这套也是的，白色为主色调的厨房加了橙色和绿松石是不是显得不一样呢？

不信你可以试试自己的家，有和没有饰物是否会天差地别？哪怕增加一、二件搭的accent piece也会让空间顿然起色。假如橱柜显旧，亦或橱柜和地板的颜色不够时尚美观，比如发亮红、橙、棕色或者橡木色，那么点缀就变成必须的啦，它们可以把人们的目光 distract，淡化瑕疵。

我爱花时间在摆设上，自己家里哪怕卫生间的一个垃圾筒我也得自己看着顺眼的呢。最近我发现我家九岁小二郎挺行，我买了、摆了让他帮我看看，他居然给我改了好几个位置，而且居然那几个位置比我放得好，下次我准备去客户家时捎上他。

地上的经纪人一把抓，试问这么细致又有点眼光的有哪些？我卖的房子，没有不美的！

客户中有几个小姑娘，说特羡慕我这个职业，为什么？ 说可以看那么多漂亮的房子啊。唉，还甭说，看那么多漂亮的房子，就差兜兜有钱，就像二十岁那会，商店里那么多美丽的衣裳，只能看看买不起，徒增烦恼。其实呢，看房仅是我工作的很小一部分，透明的房源，房子大小、朝向是看房前就可以知道的，光线、声音、好看难看客户自己决定喜好，我呢，只在关键的地方把个关提个醒。更重要的是negotiation才有技巧有难度, 比如价格、房子进了escrow 之后的各种把关、比如房屋检测后的 repair request negotiation，要够硬核，不然吃亏的是客户。

以前小时候假期去外公外婆家，不知道为什么每次外婆送我上车之前我的肚子都会隐隐作痛，我想这是对某种情愫的生理反应吧。没想到同样的生理反应发生在每一次要帮客户remove all contingencies 的时候，因为这个意味着不管什么原因，客户如果back out, earnest money 就没了，所以我总是要再检查一遍，确认客户都没问题了，该 inspect 和 investigate 的都thorough了，而且一定等到最后一天对方催的时候才 remove.

对于这个职业，我说我是食品中的有机和野生，你说好像有点高调呢，我说我敢，因为这是我的标准。

我家的新房（1）

其实我还是喜欢次新的二手房，自己什么也不用弄搬进去就行，只是留意了一阵没看到中意的的才最后考虑了新房，别人在建的过程中隔三岔五去看看，可我连走路就可以到的距离才去了三次，真没什么特别的，加了十四万多的upgrade 也就那样，所有的柜子都是shaker, 可以说现代，也可以说比较粗，后院多了二个cabana, 主卧多了个阳台，每个卫生间加了升级，就耗了升级中的大部分，还有些电子方面的升级不用是看不出来的，close 后还得做院子、装地板、装窗帘、买冰箱和干洗衣机，这些二手房的话都现成的。分析一下这房子，最不喜欢的就是每户都挨得不是一般的近，从没有帘子的窗户远远看对过邻居的房间，还以为是自己房子另一边的, 唉。


不过我也不傻，它毕竟有不少我喜欢的东西，前后没有邻居，光线好，后院就可以看到毗邻我家小孩学校的公园，视力够好或拿望远镜甚至可以看到小孩在学校操场上体育课，还是在原来居住的社区，二个小朋友依然可以自已走路、骑车上学，这对于一个忙碌的妈妈来说是个多么实惠的卖点，每个房间都自带卫生间，马上就要在旁边再建一个比较豪华的居民健身中心，所以总体来说，已经是B+A-啦！每个房子，我都有个规划大概住几年，这个对我来说就接下来十年吧，管它房市上还是下，人算不如天算，早花钱早享受，十年之后远离学区房。图片是交房一个多月前照的，这边的房子造得很快，一个月之后又是大变样。

接下来的几个月里，我将陆续分享装地板、装窗帘、配家具、装院子的心得体会，敬请关注。

橙子的房事

人如衣服，可以随便换，那么房子呢？房子是要住一辈子的吗？其实，在美国正好相反，老公老婆热炕头，倒基本上是一辈子的，而房子却常常换，就如我，从二OO三年搬圣地亚哥以来，就要搬第三个房子了，我想等到小孩读大学时，至少还会再搬一次吧。从二十五岁到五十五岁间，搬四五次家很正常，不搬家才不正常呢。

人生不同阶段，需要不同的房子。

 橙子二十二岁大学毕业，二十四岁就用两年攒下来的钱加上家里的资助，买了这个房 – 中心地带、有朝气、闹猛、购物吃饭方便，二卧二卫，1100多一点英尺/105平米，一车位车库，由于美国阳台和车库不算面积，倒也够宽敞，50万刚出头的价格，是她的经纪人慧眼识珠立刻推荐的，建议说里面的装修玲珑可爱，可以是温馨的爱巢，也可以轻轻松松的找一个室友分担还贷。

 橙子二十六、七岁的时候结了婚，对方也有一份稳定且不错的收入，小日子过得不是一般的滋润，二年后小俩口添了一小宝。转眼又是二年，小宝三岁而橙子也已过了而立之年，现住的房子依然一切安好，只是往来的朋友流动性很大，橙子开始有点向往家庭氛围浓的社区，于是她联系多年来一直有互动的经纪人，商量搬到学区房的事。橙子说她和先生都要上班，就希望小学可以走路去上学，橙子和先生都是健身达人，如果社区或附近有健身设施就更好了，橙子说着实喜欢现在的这套房，经纪人认同这套房好住又好租，不妨考虑把它作为人生的第一个投资房。没过多久，她就买了这套房，虽然这二年她和先生攒钱的速度相当不错，但由于保留了第一套房，因而第二套房的首付有限，还好这套房不到110万，当时这房经纪人就说很快会出了，结果还真有好几买家，但被她捷足先登了，四卧三个半卫，2000多一点英尺/190平米的房子布局好显大，二车位车库，社区繁华似锦，小学就在对过，更意外的是，对社区了如指掌的经纪人告诉她，她的孩子可以早早上和小学连在一起的幼儿园，还超便宜，实属bonus。

日子就这样碎碎念念的过着，经纪人得知橙子在三十七岁那年添了老二，之后日头一下子匆忙起来，老公一直都做得很不错，尤其是近几年，不断晋升，因此橙子花在小孩身上的时间多了许多，她琢磨着让爸妈时不时飞过来帮个忙。于是橙子开始规划起下一个房子了，她在经纪人的帮助下在同一社区里物色了一阵子却始终没有寻到合意的，最后那个在她看来无所不能的经纪人说，你们还没有买过全新房，虽然新房要自己装院子，安窗帘，装地板（买了以后才装要划算很多喔），但我这边有很多资源可以帮助你们搞这些，你们考虑一下。橙子和老公商量后接受了这个建议。新房的选择好多，但在橙子看来，没什么太多值得挑来选去的，都是最新的技术，最时尚的风格，最合理的布局，这么多年过去，橙子已经知道，房子只需对的人住进去就好，最重要的是房子里的布置、人气和氛围，这是靠人营造的，房子只是个躯壳，里面的人才是魂。对于这个躯壳，这次，橙子就想要个有景观有阳台的房子，可以让她在家的时间过得赏心悦目。这次，橙子和老公俩人在咨询她的经纪人了解税务及各方面后决定卖掉现有的这套房子，经纪人帮助橙子把现房卖了个好价又在新房砍了个价橙子一家无缝衔接住进了新房。橙子忍不住和老公炫，我找的人，能吧？！当初橙子和老公一起买房时，老公有个朋友是经纪人，橙子面了一下就拒了。就这样在近不惑之年，橙子买了一套170万出头，五房六卫，面对山谷，带双阳台，4000多一点英尺/375平米的房子。在同龄人中，橙子算是很成功了。

            岁月无声又如歌。橙子和她的经纪人住同个大社区，俩人不常聚，却会时不时在接送小孩时聊上几句。再后来孩子们都自己骑车上学了，橙子常用一个冰淇淋的小恩小惠支使他们去对面的商店买意面酱或厨房临时急用的迷迭香草，而橙子偶尔也会忙里偷闲，和好友去家对街的酒吧喝上几杯，橙子酒量不差。

 今年，橙子五十五了，老二刚刚上伯克莱大学，而老大已经从纽大毕业工作了，她看起来依然年轻，但橙子和老公有自个的打算，她记住了老爸跟她讲的一句话，人，就是来这个世界短短玩一阵的，所以生活要玩着过，不要太认真。俩人决定退休享受人生！她的经纪人早在东北郡的某个小区退休了，她告诉橙子，她住的那个小区有门禁很安全，小区里面的房屋全部是单层ranch style年纪大了不用爬楼梯，里面有很多同龄人但没有55+的限制因此房子很保值，每次有房出来，一下就没了，她建议橙子也在那里买，但这回橙子的要求是离尔湾近，这样她每次回国更方便，但她又不喜欢尔湾规整单一的风格，房子还老贵，几乎清一色的中国居民，那不如回国，她现在这个房子所在就已经足够中国人了，看多了山谷，她想住得离海近些，她那位虽六十岁却依旧精力旺盛的经经人友情赞助，帮她找了这个散步就能散到海边的单层小居，夏日海风习习，根本不需要空调，橙子满意极了，corner lot, 院子不大不小，不用怎么打理，回国了也不用担心草枯了花谢了，门前门后大片大片的草地归物业打理她只管用，三居，就算二个孩子同时回家也够用，七十年代造的房子难得客厅是高顶，那个年代造的房子材料就是耐棒，四十多年的暖气照样运作得热辣辣的，近130平米，价格只要60几万，接下来吃喝玩乐丰富人生，不想贷多少款，这价正正好，虽然橙子已不介意是否学区房，但刚巧圣县屈指可数的蓝丝带学校在走路半迈内。就象她的经纪人所说，圣橙子地亚哥宜居的好地多了去了，就看哪一款搭。她的经纪人会淘衣服会淘房，和她甚是投缘。

橙子的人生不只是房，但橙子对房子的规划很合她境。怎么样，你也需要一个不但能帮你找房谈价，更能帮你一起规划的经纪人吗？众里寻她千百度，而我一直在这里。我沾你福，你沾我福，可以吗。

 人物属虚构，如有雷同请勿对座 

—END—

你打着灯笼找到我了么?

你打着灯笼找到我了么?

一套要价$1,754,000的新房最后$1,630,000拿下，当中三个回合的议价，最后买方在我的全力帮助下拿了个大deal!

房地产价格谈判，我是大牛，这我一点不谦虚。从2013年开始全职做经纪人，过去这六年正好碰上自2012年房地产复苏以后的上升期，每年都会不断遭遇抢房的情形，有人经常几万几万高过要价地offer，而在这六年中，我帮客户买下的房子，高过要价的只有五套房子，也就是说平均每年不到一套，所有在这五、六年中在房市上人都知道这几乎就是奇迹，而且，这五套房子当时全都有很强的竞价, 我们审时度势，有几个甚至是我建议要不等下一个，客户自己提出就这个价就它了，而且在过户的过程中，我又帮客户争取到全部的修理或者要closing credit/钱。

谈判，用的是心和时间，如果谈判成了，帮客户省了钱，经纪人的佣金是房价的一个百分比，尽管不会相差很大，但总之是少了；反之如果谈判不成，那么，经纪人还得继续，继续花之前花过的时间和精力。有些经纪人有谈判的能力，但不愿意花这个心思，那么多客户要弄，哪有时间给你一对一的服务，而有些经纪人没什么客户，很有时间，却又缺乏专业谈判的技巧，被对方牵着鼻子走，特别在热市时。这样一说，就明白为什么很多经纪人不为客人的实际利益考虑，而是把时间花在怎么说服客人offer 高高高了吧？可以一举成交啊，快啊，简单啊。这么说来，我是不是很二？其实也不完全是，其实谈判也是我的爱好，你信吗？

我之前提到过，我的客户，大部分都是工程师和科学家，他们是这个社会的纳税中坚力量，他们交着25-35%的联邦税，10%的州税，平均2%的医保税和另外每年$8000的社保税，全部加起来，他们的税率在收入的40%及以上，也就是说，如果帮他们在买房时压价一万，或者在卖房时多卖一万，他们的实际所得相当于一万六、七千，这是他们一到二个月的收入，而全年只有十二个月喔！错过了我，我不敢说你错过了多少，但错过一、二、三万和一个走心的朋友是有的。

那么在房地产交易中，具体有哪些谈判技巧呢？买、卖各有不同，买方市场和卖方市场也不同，在买方市场中为买方谈判更轻松，由于过去六年我们经历的是卖方市场，今天我先举一些在卖方市场中买的谈判技巧。

1) 谈判，一定不是一方全赢，所以要抓住主要的，谈判谈的不一定总是价格，在有些情况下，条款也很重要，比如我有客户买房卖房同时进行，这时候过户的时间也很重要，那么我们考虑在价格方面不太过苛刻，还有比如，我的客户贷款会有潜在的问题，这时候，贷款contingency removal 的时间很重要，那么我会建议把loan contingency removal 延长，但在价格方面不太过苛刻。买、卖双方既不是朋友也不是敌人，而是利益的两端，所以不要对抗性谈判惹怒对方，而是专业谈判，进和退都有掌握。

2) 谈判需要谈、谈、谈，专业的谈、有效率的谈，前提是你想下offer，如果房子不喜欢，免谈，时间那么宝贵，何必不浪费，所以有时客户还没看房子，就急着问我什么价能拿下，我总会说先看房子，也许看了房子后根本不想offer 了呢。如果房子喜欢，谈什么呢？首先是问卖方经纪人卖方的情况，为什么卖房，比如卖方正在买另一个房子，或退休搬到另一个城市，这种情况下他们还是急于想卖的，如果没有别的offer, 赶快下一个让卖方不怎么爽、但又不想完全放弃的价格；如果预见这房子会有多个offer, 这时候就是我猛sell 我的buyer的时候了，比如我的buyer是对非常令人愉悦的年轻人，他们的第一个孩子马上就要诞生了，这个房子是他们能够当做家的地方，他们现在就能想象以后孩子在过道上跑的情形；比如我的客户刚从哪里哪里搬到圣地亚哥，这个房子他们非常喜欢，他们可以想见会在这个房子住许多年；比如我的客户有一对可爱的孩子，这个粉红色的房间他们的女儿非常喜欢；比如我的客户非常喜欢这个房子墙的颜色以及主人花心思做的什么什么装修；比如我的客户的爸爸妈妈就要和他们住在一起了，这个房子房间很多，正好满足他们的需求，等等等等。房子的谈判和一般的商业谈判还是有所不同，在于大部分房子的主人都对自己的房子有感情，他们希望未来的主人喜欢这个房子、需要这个房子，所以如果大家的offer都比较接近，卖方很有可能就卖给你了；而卖方的经纪人虽然不介意卖给谁，但却介意这个交易能不能成功过户，一个这么会谈的买方经纪人给他的印象首先是这个经纪人对自己的客户非常了解和上心，其次是买方和这个房子有attachment/关联，成功过户的机率大大增加，当然也会建议卖家卖给你啰。

3) 不要make low ball offer。有些客户问我能不能狠狠的杀价，如果房子本身标价没问题又才上市不久的话我不建议，可能会激怒对方，好的办法是耐心等个十来天，他可能自己就主动降价了，或者那时候你再出offer还价，对方会更愿意谈。

4) 挑一堆毛病作为还价的理由，人家就会很迷惑，既然这房子有这么多毛病，你干嘛要买？作为经纪人，就要学会不要把客户的说法直接转达，可以换成别的说法，比如，我的客户非常喜欢这个房子，但是预算有限，如果这个价能买到，他们会很高兴会很感激；比如也可以用非威胁的口气告诉对方我的客户也有别的选择，给对方接受我们offer的紧迫感。

5) 谈判并没有在购房合同被接受时就结束。根据合同第十一条Condition of Property, 买方虽然可以对房子做各种检测，但房子是根据目前状态出售的，卖方没有obligation帮你修什么东西，除非是家电有功能性问题，然而，有经验和为客户上心的好的经纪人，在房屋检测后还有机会再为客户争取修理或seller credit。这个呢，除了技巧外，还需要一些知识，比如哪些东西的修补是不重要的，是便宜的，哪些东西是可以争取的，哪些东西最好由卖方在过户之前修好，哪些情况下还是直接给钱更好。就我所知，不少经纪人都是让自己的客户take as is的，被卖方经纪人一句“我们不是给你们买了第一年的家用保险了吗”就打回来了。

6) 由于系统的透明和先进，房子交易从头到尾买卖方和买卖方经纪人可以不见面，都可以在邮件和电话中进行，但如果我有和他们见面的机会，我一定见。有好几次，尽管我们已经看过房了，但知道卖方经纪人自己做open house, 我再特意过去会面介绍自己和客户，因为我认为见面拉近距离，能给自己的客户加分：靠谱的经纪人带来的客户也不会赖哟。有不少经纪人是之前一起做过的，就好办不少，他们知道我tough, 但是专业，过户过到一半出现问题是鲜有发生的。另外，谈判，不要~ 不要~ 不要~ 用电子邮件，哪怕一点点敏感的东西，对方也不愿意写在邮件中的，怕被留下话柄以后有责任，但电话中他们愿意说，电话有助于了解更全面的情况。

关于谈判，还有很多分享，但我想就此打住，就这么六，可以吧？我的用心，只想给同样有心的客户，你打着灯笼找到我了么？

她有众多选择，但她选了它： 圣地亚哥 OR 尔湾?

 

圣地亚哥 OR 尔湾?

在美国本地的华人，一般是哪里有工作就去哪里，所以当他们联系我的时候，就已经是圣地亚哥了，而近几年正准备移民或准备登陆的新移民，会有这个问题，因为这两个地方靠得挺近，就一个到一个半小时的车程，而且他们多多少少听说过这两个名字。撇开我专做圣地亚哥的房地产不说，作为一般的朋友，我会建议你哪里有亲友或朋友，哪里有 Connection 就先考虑哪里，有个可以帮忙安顿的朋友会让你最初的生活smooth 很多，当然，要适当地降低期望值，这里都是以家庭为上，平时工作，周末大都忙于小孩和家庭，剩余空闲的日子不多，最主要是不像在中国，人情往来各有所求，这里朋友之间几无所求，合得来就在一起，谁也不需要靠谁，朋友帮忙是纯交情。

如果你是两眼一抹黑，那么我就提供一些数字供你参考：

 

面积和人口：

圣地亚哥是个county, 加州第二大，全美第八大，人口140万，历史悠久，十六世纪就被宣称为西班牙帝国的海湾；尔湾隶属于橙县，是个城市，人口近26万，是从六、七十年代开始规划的，是个高度规划、整齐规划的城市。

 

生活成本：

圣地亚哥比尔湾便宜24.7％。

圣地亚哥的住房成本比尔湾住房成本低43.2％。尔湾的新开发房子多于圣地亚哥，近几年有中国的房地产开发商也开发房子卖尔湾了，新房院子更小挨得更紧除非地段偏，尔湾的房价主要由新移民撑着。

圣地亚哥的健康相关费用比尔湾少2.6％。

 

孩子的乐园：

圣地亚哥有海洋公园、动物园和野生动物园、乐高，中途岛航母及各个海滩；尔湾近处有迪斯尼乐园和新港滩。

 

就业：

圣地亚哥有更多就业机会，比如生物制药、科技和国防；尔湾主要是房地产和服务业，新移民都是把钱从中国挪到这里，不需要考虑就业，而在美国留学毕业后去尔湾找工作定居的就少了。

 

教育：

尔湾的学生教师比例高于圣地亚哥的25％。圣地亚哥平均一个老师教24个学生，尔湾一个老师教30个学生。

学区是否好，看高中，Ranked by Niche, 圣地亚哥的San Dieguito Union High School District 在加州排第五名，尔湾的Irvine Unified School District 排第十一名。 Ranked by 2018 US News 美国新闻与世界报道，圣地亚哥有六所高中评分均高于尔湾最好的高中 University High 和 Northwood High。

南加大圣地亚哥分校比南加大尔湾分校有名气。

 

族裔：

圣地亚哥亚裔占百分之十六多一点，主要集中在北郡上好学区；尔湾亚裔占四成，在一些新的区域，中国新移民占了八、九成以上，不用/不会讲英文也问题不大。

 

其它：

在圣地亚哥把房子租出去的容易程度比尔湾高出0.9％。

空气质量圣地亚哥略好于尔湾。

虽然圣地亚哥餐馆也还不少，但尔湾中餐馆更多，更能满足你的中国胃。

尔湾近洛杉矶，直飞回中国上飞机更快，不过海南航空已开通航班从北京到墨西哥提亚华纳直通到圣地亚哥，而且票价低到无法有更好，稍微弥补了一下缺陷，希望今后开通更多城市。

总而言之，加州本来就不是典型的美国，但相比之下，圣地亚哥更美国一些，尔湾更中国一些，青菜萝卜各有青睐。而我， 对圣地亚哥情有独钟，我在这里定居工作，也想在这里退休。择一城而据，我当然考虑我的就业机会， 更考虑孩子的教育， 太高太集中的华人比例，往往造成所在学区很无趣，和白人多一点的学校相比，活动少并且单一，对小孩的成长和大学录取弊多于利。

New Listing -- 我的新上市独家代理 listing (顺便吹吹牛）

一个平凡的经纪和一个好的经纪的区别在于,平凡的经纪找的是房子, 好的经纪找的是客人心中的家；好的经纪不是说他close了多少房子，而是他帮助了许多人，因为对客人的全心负责，才会设身处地的为客人着想，提出各种细枝末节，哪怕会成为Deal Breaker，待到交易完成，双方已经是朋友。

 新的listing上市了。这个客人是买房和卖房同时进行，先这个过户，然后租回来两个月，在这两月中搞定一个同区域更大的房，因为爸爸妈妈过来了。时间上我帮他们安排的四平八稳，无懈可击。客人是从网上找到我的，之前是别的经纪人帮他们买的房，有了比较后，他们说，“Jennifer， 找到你真的是我们的幸运”！百分百的信赖。

有客人问我， 帮客户卖房还是买房容易？在目前这样seller's market, 大多数情况下代理卖房当然要比买房省力，当然，也不是什么房都好卖，也要看哪里的房子和房子具体的情况。最主要的， 对经纪人来说， 卖房和买房的技巧是不一样的。卖房，是要帮助客人怎样又快又贵的卖出去。 虽然经纪人从一开始都是买卖两方面都可以做的，但绝大部分经纪人是从买房先做起，代理过很多买房的case，才更了解买方的心理，积累更多怎么把握买方的offer, 怎么 make counter, 怎么和买方经纪人沟通，说到底，卖房卖的是 momentum。

卖房， 一定要做好表面文章。首先，要窗明几净， 深度清洗清理, 特别是厨房和卫生间。我的保洁队是帮我打扫了近十五年房子的五个人，她们很忙，约她们要提前，约不到，我改用第二梯队；除了厨房和卫生间，窗户和纱窗也很重要，我有专门的人里里外外清洗窗户，把纱窗一片片拆下来洗, 有时候客户心疼清洗的钱，我上门检查时会撸起袖子拿起擦布把角角落落忽略的地方补上；其次，装扮。俗话说人靠衣装，房子又何其不是如此？稍稍一润色，offer就可能多了几个， 多几个offer卖个好价还不容易？在专业拍照那天， 我都会提前过去，检查有没有必要把家具拿掉的拿掉，挪位的挪位；如果房子是空的，我有专用的staging company, 但如果客户心疼专业staging的钱，我通常会带上一些自己的行头/道具过去摆一摆。还有，专业摄影也很重要，有些listing明显就是随意的手机照，角度和光线都丑化了房子，打消了别人看房的念头; 最后，如果墙壁脏，一定要处理，我有SD要价最合理的粉刷工，十个人，一天就刷完了， 而且你要刷什么颜色都一个价。别说现在的市场抢房辛苦，这些只是卖房的一些前期准备，听上去是不是也挺不容易？不过，这些努力一定不会白费的，努力以后姑娘准能嫁个好价。

那么这个对买方有什么借鉴意义呢？

第一，不要用个人情绪对卖方有过多看法。卖方想把房子卖得越高越好是天经地义的事情，换了谁是卖方都一样。买家如果喜欢这个房子，那么他的目标就是在经纪人的帮助下在自己的comfort zone内尽力争取。

第二，有些房子的卖相不好，因此卖价大受影响，这对买家也许是一个机会，如果经纪人经验丰富，帮助提供各个项目的重装估价，买家会发现花点时间心思花点小成本，他还可能买了个deal, 而且还不用抢死抢。