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Monday, April 11, 2016

一个房产经纪的一周

做房产经纪,是从2010年开始的,刚开始时兼职,基本上是给特别亲近的朋友买房子,那时有空就满城跑, 看各种各样的房子。辞职做全职,则是从2013年初开始。离开公司的那天,Mitchell International 多年的同事对我说,“你要是在家呆得闲,找我吃饭逛街。”。我想她还不够了解我,无论如何,我是不得闲的。有人说房产经纪都开好车,有人说房产经纪钱好挣,我一直想纪实一个房产经纪的一周生活,无奈一直没来得及及时记录,直到上周。我决定把它如实按顺序记录,以供大家娱乐。


当中黑衣是 Denise Gitsham, 白衬衣的是我

周一:

八点还不到,就收到帮朋友管理的房客的 text message, 就一句话,漏水了。这是非常头疼的事情,因为你不知道接下来会有多少事情。Text back 叫他描述什么时候发生的,具体是什么情况,拍照片传给我。

上周四从学校接哥哥去游泳的时候,他告诉我不想去,我问他为什么,他说下午在踢足球的时候心跳突然加快,头轻,头晕,坐下来十多分钟才慢慢恢复,但还是觉得疲劳。好像一两个月在打篮球的时候也有类似发生。 这可是大事,我赶紧联系小儿科家庭医生,今早九点带他去做EKG, X-Ray和验血,还约了五月份的Cardiologist。由于兄弟俩上一所学校,我干脆两个都一块带上,完了后一起送学校。

92129的房子今天刚进 escrow, 回到家赶快和 escrow company、 我的交易助手和买方贷款多方联系,交换信息。联系好周四做房屋检测。之前有和另一对客户的一个经历,房主有过一个$5500的保险理赔,是在做房屋检测的当天收到 Seller Questionnaire disclosure 的,我的客户有 concern, 放弃了。考虑到这一点,我把房屋检测略微推迟,保证中间有足够的时间收到Seller Questionnaire, make sure 我的客户对文件没有问题才房检。

下午开车去房客那边察看漏水,我的直觉告诉我这是房客的疏忽,但是记得这是在美国,是在加州,法律是很保护房客利益的,所以这句话不能轻易出口。 我当即约水暖工第二天进一步察看,并且email给房客, 让他有思想准备,如果是房客的疏忽,房客负责修复。

去年9月份管理的一个房子理赔,最后的收尾工作,把所有的收据都寄出去了,要求保险公司退还扣除的部分 depreciation reserve, 两个星期了还没回复我,打电话去follow up。 那家伙一个劲的向我道歉,说接下来两天就给我的客户寄支票。

92130 Taylor Morrison 在建新房,客户当时有点急,当场签了一百六十五页纸的合同,回来仔细看每一页后发现有个地方说法很模糊,打电话来问我怎么办,我赶紧起草邮件把几个问题集中起来问建商。那时弟弟在游泳,一共三十分钟的时间过得真快,以至于他光着身子抖抖索索站到我面前我都没发现。

另一户客户发现他们关注的Carmel Valley的一个房子降价了,问我的意见。我对他发表的看法有些不同看法,于是微了长长的一段。但事情还是照做不误。

帮圣地亚哥平权会出点微薄之力 - 帮Denise Gitsham (吉晓玉)在6月7日的共和党初选投票日中拉票, 然后11月和民主党候选人决赛。Denise Gitsham 的妈妈是华人,爸爸是加拿大人。她今年竞选国会议员,我在游行和fundraising 夜晚见过她两次,会说点中文。我当然支持她,同时支持我平权会的哥们。当年他是一个论坛的版主,我是新人,有些人有bully 新人的习惯,而他,在毫不相识的情况下,出来说了公道话。 别人在困境中伸手,当永远记住。我的目标是每一天花十五分钟的时间,联系一户我认识的公民朋友,简单寒暄后就直入主题,叫他们帮助vote for her。今天第一天联系了我的最要好的朋友,进帐3票。

晚上10点,写完并寄出92078 San Marcos 一套房子的Offer.

睡前15分钟,阅读房地产法律这本书的一个章节。


周二:

早上8点钟是我自己每年一次的血检appointment。

回家立刻跟进92129的 escrow, 发邮件,回答客户的种种问题。催卖家给我们的披露文件。

联系昨天降价的92130的经纪,了解房子目前有没有offer, 同时联系隔壁另一个已经在escrow的经纪,那个房子的要价是122万5千,我想了解那一个房子的pending price是多少。把这些情况都拿到了后和客户沟通。

国内的客户今年3月初就委托我用现金买两套房,到现在还没帮她下手,时不时搜索有没有合适的房子。她自己人不在这里,导致我的要求特别苛刻。我自己的房子看一眼好我就出手了,国内朋友的房子,我起码得看三眼 :-)

从科罗拉多搬到这里的客户,太太这周带着俩小子过来玩一周,中午12点一起在川霸王吃饭(川霸王是否得在这里留下广告费?)难得我今天早到10分钟,正好帮Denise Gitsham拉票,然后发现 Rancho Santa Fe 不属于52区,不在vote之列。那好吧,先吃饭,别的晚上再说。

吃完饭,赶去漏水的地方和水暖工的appointment。 我已经迟到10来分钟了,还不见他的踪影,电话、留言都没有回音,一小时还不见水暖工的影子,我只得离开。不过并没完全白跑,在这一小时之中,我又进房子看了一下,又聊了一会,聊得越多,租户无意中透露的信息越多,我越肯定是他们的错;92122房子的一个客户有关于物业管理的问题,我也趁等的时间打了电话了解。

今天俩娃都没有游泳课,我先带他们一起去costco, 帮爹爹买鱼油。我回去时老爹告诉我什么都不用带,等我回来在电话里聊起他才说鱼油会对他的心脏有帮助,嗨,不早说嘛。答应他周一就寄出的,拖到今天才去买已经有点负罪感了。

出去跑步,跑步之前先微拉票。等我跑回来,进账3票,其中一票是未注册的公民, 叮嘱他尽早注册。

水暖工打回我电话,道歉他完全忘掉了,明天一定准时。TNND, 飞我鸽子,再约明天下午2点。

这次回去短短一周,有好朋友得肿瘤,心里特难受。今天帮他联系一个曾吃过一次饭的朋友咨询远程医疗的信息,目前他还没回复我,不行我再找找别的。

将代表卖方上市一房,和客户交谈,安排上市前布置、专业摄影等等细节的计划。

11pm 写完92122的一份offer。虽然我知道这个房子现在已经有multiple offers, 这个价格卖家恐怕连counter 都懒得理,但还是写,至于会不会有 counter,那是卖家的事了。

周三:

收到92129的房子的卖方披露,别的经纪把文件直接转寄给买方自己看,而我,总是会先大致看一下,把关几个主要的地方。

朋友的UTC房子5月底一年租期到期,由于要涨租,我都是提前45-60天通知他们,好让他们有考虑的时间。 今天email小姑娘,通知她再租一年或按月租的租金接下来会是多少。每一个我管理的朋友的房子,我都有记录租金、保证金以及到期日的记录。

昨晚11点写的offer, 客户提出几个问题,一一作答。

10am, 车子维护。

周二一大早寄出的San Marcos的offer, 对方经纪打电话touch base,马上更新客户。

和92129客户的贷款方联系,商量什么时候 order 房屋评估合适。因为客户之前有做好评估之后放弃的先例,这次我要保证房屋检测先做完他们坚定买意后才order, 这样有个万一,他们不浪费评估的钱,但又不能太迟,不然17天的贷款contingency会受到威胁。类似很多这样的工作,客户并不都了解背后的协调工作。 趁机又拜来了贷款人的两票。哈哈。

突然想到每天这样拉票,是否应该做好记录,在6月7日初选前再一一提醒。嗯,义工每晚私信给平权会的负责人,那就让他去登记吧。但我马上考虑到人家也是有全职工作的,想到他每天的工作量,好吧,不要偷懒,我自己做个记录吧。

92129的白蚁检测报告出来了,读了,寄了,解释了。

有人介绍客户,和介绍人略微微信交谈了一下再联系新客户。

寄出昨晚写的92122的offer。 我寄offer,绝不仅仅是 attach and click。我的每份offer letter,就象处理针对某一份工作的简历,是不同的,是有针对性的, 很多时候甚至是感动对方的,其实,真实的感动就应该让它在那儿。

和San Marcos的卖方经纪在价格上来回沟通。这个房子,最初是房主自己卖,自己没卖成,现在又委托经纪卖。客户之前就出过offer, 没被接受。我抓紧时间,在把保养的车子取回来前把 counter offer寄出去签字。

下午两点又是和昨天失约的水暖工的appointment, 车拿到开到那里已经迟到30分钟了,还好我预见到我会迟到,叫我的助手先过去。和水暖工交谈后基本上肯定是租户女儿的疏忽。 当然这种事情,除非亲眼看到,或冒再次漏水的风险做一次实验,是没法完全肯定的。我给租户发了份邮件,陈述了我的观察,他和我交谈中无意中提到的细节和水暖工的意见,做了一回福尔摩斯,猜测了大概发生的事,提出修复要求。

今天娃游泳,趁那半小时和 offer San Marcos房的客户更新一下,很有希望,等待明天。

惦记着博客已经差不多一个月没写了。记得有个关于纽约房产经纪买卖房子的 reality show, 我的这些记录,做一档 reality show, 估计也有点看头。

周四:

早上收到租户 text message, 说我关于是他们责任的说法的不完全准确,但就按我说的办。第一件事就是租去湿器,费用由租户出。

周一联系的保险公司打我电话,说马上寄$767退我客户的支票 from depreciation credit。

和卖房客户微信来回几次沟通她这两天买的家具、做的布置及一些疑问。

10点 92129房屋检测,同时做我的visual inspection。 帮客户quote 房屋保险的价格。见缝插针向原来的旧同事帮 Denise Gitsham 52区国会议员拜票。今天拜到2张。

联系我的broker, 让我的助手下午去office 帮我pick up open house signs.

中国某个城市的海外房产投资部打电话和我联系,以前有两个来联系我的时候,我还聊一聊, 了解一下是什么情况,这次就直接拒绝了,不感兴趣。无非就是付会员费上他们网站登房源,国内客户来美国看房时联系我等等。我没有时间花在有意向在美购房,先各个城市看一圈然后选中一个地方购房的国外客户,我提供的是一对一的服务,我希望是客户的最后一位经纪。

下午1点房屋检测完成,回家吃中饭。既然客户要定了这个房子,我就联系客户贷款叫他order 房屋评估。同时通知卖方经纪在房屋评估之前把烟雾探测器和一氧化碳探测器装上,这些都是加州的法律规定必需的。

San Marcos的房子和卖方经纪几个回合下来,叮嘱她 working hard with 卖方,告诉她这是买方最好的了,没有进一步商量的余地了。今天下午终于卖方接受offer 无异议了,把一个补充文件寄客户签字,进了escrow, 当然又是一番通知贷款,通知我的交易助手,联系escrow, 来回传一些文件。接下来为order 房屋检测, 就搞了好几个来回,我们希望是礼拜天,而卖方有3个小孩,周日没办法带着3个小小孩出去3小时,叫我们安排 weekday, 周一我的客户有重要会议,周二我有医生约会,周三又太迟了,最后是我重新安排医生的appointment, 把房屋检测排到周二。哎, 都是几方来回协调的事儿。

到快递公司寄老爹的鱼油。邮寄不贵,维他命之类的$4.5/磅。

晚上8、9点光景,92129的检测报告出来了,本来想马上起草修理要求的,但决定让客户先看,好让他们有消化和商量的时间,明天再打理,给自己30分钟的看书时间。但又闲不住,帮Zoe看到一个92126刚出来的一个房子,赶紧微她看她感不感兴趣。

睡前和国内的客户简短微交谈。

周五:

早上9点,轮胎必需换了。之前是Costco 米歇林的轮胎,有35000英哩的里程保证,结果我开了28000英哩就不行了。拿到dealer 问为什么磨损这么快,说我的是跑车,需要fantastic maneuver, 我说这不是房车式的跑车吗?答曰,设计都是一样的。哎,当初就因为有点小虚荣,还觉得自己活力四射,非不买另一款车。好吧,下一辆车知道买什么了,当初你们推销车的时候怎么不告诉我?

通知Mission Valley出租房的客户即将到来的房子续租和租金的变化。

起草92129的修理要求, 花了不少时间,中间停顿去做别的事,直到晚上才最后完成。方方面面都想到了,客户很appreciate。虽然有交易助理,但这个文件得我起草了交由她给双方签字。

下午2点,到卖房客户的家里,看她新的布置,提了不少建议,顺便装上市后要看房的锁盒,做listing agent的visual inspection,收之前寄给她的文件。她给我看刚上市的一个很类似的房子,于是重新商定价格, 略作调整。同时打电话约好周三的专业拍照。新上市的房子就在我每次跑步经过的地方,傍晚跑步时顺便去绕了看了下。所谓知己知彼,百战不殆。

周二92130降价到122万多的房子,我的客户说他们最多出到118万,当时卖家已经有一个118万的offer在议价了,卖方至少要120万以上才肯买。打电话去问问deal 活了死了,被告知买方已经出到120万多一点,她估计卖方这次会接受了。

周二川霸王吃饭一起吃饭的客户提出看一房,约明天。

跟进San Marcos房的贷款,顺便又帮Denise Gitsham 来了2票。

傍晚照例去公园跑步。

周六:

周六的早晨,俩娃去游泳的游泳,打球的打球。很适合跑步的天气,但这几天缺觉,是补觉还是跑步?挣扎了几秒后果断睡下。跑步傍晚可以有,但娃不在,耳根清静的时候不常有。

下午92130看房,看完后和客户在房外讨论了30分钟,我建议不买。要重装的东西太多,价格不低,还不如买能直接入住的。马上和上次看过的一个房的经纪取得联系,了解下卖方是否愿意接受110万以下的offer.

准备考试的书这阵子进度慢了好多,跟上。

傍晚带上娃去公园。这回去了一个稍微远点的、我们不常去的一个公园。他们骑车,我跑步。出汗,很好。

Denise Gitsham 拉票,今天又是2票。

刚刚准备小孩子的入学注册,马上想到国内朋友下个月就要带小孩过来注册,趁记得时赶快微她一个,告诉她可能需要的材料。她想先注册,8月份才租房,那住地证明怎么办?得帮她想办法。办法嘛,努力一下总是有的。

周日:

我管理的朋友的房子,每年都有物业委员会的投票选举。忙得时候把它们放到一堆,稍微有空就拿出来投票、邮寄。有人说你何必这么认真?我的想法是,物业寄这些东西,着实用了很多资源,纸张、人工、邮费,并且如果收不到足够的回信,纸张、人工、邮费还得再来一遍,出于对别人工作的尊重和对资源的珍惜,能做就做。如果物业费稳定且低,我就帮朋友选现有的成员,如果物业费逐年上涨,我就看一下候选人的自荐,哪个提到费用控制就选哪个:-).

中午时分又新客户打电话找我,其实她好几个月前就联系过我,现在估计开始认真看房了。聊了15、20分钟,帮她在我的系统设置好房屋搜索。

Denise Gitsham 拉票,今天又是2票。跑步。

UTC的朋友出租房,房租提高了$125/月, 今天起草出租合约寄出。

我每天的生活是否都是象这样?是,这就是典型的一周,只不过这事换那事,这客户换那客户而已。一年除了大约20几天的假期,每周7天,必有5天是妥妥的繁忙,大约有2天可以稍微轻松一点点, 就那么一点点。每一个客户都是分分钟回复。同时处理多件事务,我有自己的一套系统, 习惯就好。眼里有事,心里有事的人,能take多少,就有多少事儿, 真的是所谓“无龄感”的生活。你也许会 pity 我,说那么勤奋那么辛苦,有必要吗?有乐趣吗?有!每晚一杯红酒配家乡的烧酒杨梅再加手剥山核桃、读专业书、不断地好奇、学习和精进、每周15公里的跑步、保持健康体面的身体,都是我的乐趣。选择了,就要做最好!