2019年的住房市场展望（转自Forbes)

毫无疑问：2018年的住房市场经历了起起落落。

这一年开始于房价居高不下，贷款利率处于历史低位，卖家也占据了明确的优势。然而，最近几个月，房价增长已经停滞不前，房价已经上涨至近八年来的最高点。

这些趋势会继续吗？在新的一年里，住房会经历同样的疯狂旅程吗？以下是专家预测将在2019年房地产市场发生的事情：

1）利率将继续上升。

“尽管贷款利率在过去两年稳步攀升，利率仍低于大部分经济衰退期间的水平，低于我们经历的强劲经济增长的平均水平，这将在2019年发生变化，30年期固定利率将达到5.8％。“ -  Aaron Terrazas，Zillow的经济研究主管

2）千禧一代将继续购买房屋 - 尽管房价上涨。

“2019年的住房市场将以持续上升的贷款利率和千禧一代的需求为特征。千禧一代的最大群体将是明年年满29岁，进入高峰家庭形成和购房时代，并为首次购买者需求的增长做出贡献。“ - 第一美国高级经济师Odeta Kushi。千禧一代将继续成为明年最大的买家群体，占贷款的45％。

3）家庭购买力将下降，但这可能是一件好事。

“大多数购房者预算每月付款。 随着利率上升，每月固定支付意味着借贷能力减少，购买力自去年同期以来下降约10％。 由于每个价位的买家较少，因此适当的市场反应是销售放缓和价格动力放缓。“ -  LendingTree首席经济学家Tendayi Kapfidze

4）整体房屋数量销售将下降。

“在我们看向2019年时，我们预计房屋销售数量将下降2％左右。 我们预计这将是另一个略微放缓的一年，因为过去几年快速的价格增长与更高的贷款利率。“ -  Keller Williams的首席经济学家Ruben Gonzalez

5）房价增长将继续放缓。

“目前，对于2019年，我们认为房价升值可能会放缓至接近3％。这是基于这样的假设，即最近库存量增加的模式将在即将到来的一年持续。“ - Gonzalez

6) 买家会看到比之前少的竞争，但这可能对首次买房者没有帮助。“尽管待售房屋的数量正在增加，这对买家来说是一个改善，但大部分新库存都集中在中高端价格等级，而不是入门级。“ -  Danielle Hale，Realtor.com

我家的新房（1）

其实我还是喜欢次新的二手房，自己什么也不用弄搬进去就行，只是留意了一阵没看到中意的的才最后考虑了新房，别人在建的过程中隔三岔五去看看，可我连走路就可以到的距离才去了三次，真没什么特别的，加了十四万多的upgrade 也就那样，所有的柜子都是shaker, 可以说现代，也可以说比较粗，后院多了二个cabana, 主卧多了个阳台，每个卫生间加了升级，就耗了升级中的大部分，还有些电子方面的升级不用是看不出来的，close 后还得做院子、装地板、装窗帘、买冰箱和干洗衣机，这些二手房的话都现成的。分析一下这房子，最不喜欢的就是每户都挨得不是一般的近，从没有帘子的窗户远远看对过邻居的房间，还以为是自己房子另一边的, 唉。


不过我也不傻，它毕竟有不少我喜欢的东西，前后没有邻居，光线好，后院就可以看到毗邻我家小孩学校的公园，视力够好或拿望远镜甚至可以看到小孩在学校操场上体育课，还是在原来居住的社区，二个小朋友依然可以自已走路、骑车上学，这对于一个忙碌的妈妈来说是个多么实惠的卖点，每个房间都自带卫生间，马上就要在旁边再建一个比较豪华的居民健身中心，所以总体来说，已经是B+A-啦！每个房子，我都有个规划大概住几年，这个对我来说就接下来十年吧，管它房市上还是下，人算不如天算，早花钱早享受，十年之后远离学区房。图片是交房一个多月前照的，这边的房子造得很快，一个月之后又是大变样。

接下来的几个月里，我将陆续分享装地板、装窗帘、配家具、装院子的心得体会，敬请关注。

橙子的房事

人如衣服，可以随便换，那么房子呢？房子是要住一辈子的吗？其实，在美国正好相反，老公老婆热炕头，倒基本上是一辈子的，而房子却常常换，就如我，从二OO三年搬圣地亚哥以来，就要搬第三个房子了，我想等到小孩读大学时，至少还会再搬一次吧。从二十五岁到五十五岁间，搬四五次家很正常，不搬家才不正常呢。

人生不同阶段，需要不同的房子。

 橙子二十二岁大学毕业，二十四岁就用两年攒下来的钱加上家里的资助，买了这个房 – 中心地带、有朝气、闹猛、购物吃饭方便，二卧二卫，1100多一点英尺/105平米，一车位车库，由于美国阳台和车库不算面积，倒也够宽敞，50万刚出头的价格，是她的经纪人慧眼识珠立刻推荐的，建议说里面的装修玲珑可爱，可以是温馨的爱巢，也可以轻轻松松的找一个室友分担还贷。

 橙子二十六、七岁的时候结了婚，对方也有一份稳定且不错的收入，小日子过得不是一般的滋润，二年后小俩口添了一小宝。转眼又是二年，小宝三岁而橙子也已过了而立之年，现住的房子依然一切安好，只是往来的朋友流动性很大，橙子开始有点向往家庭氛围浓的社区，于是她联系多年来一直有互动的经纪人，商量搬到学区房的事。橙子说她和先生都要上班，就希望小学可以走路去上学，橙子和先生都是健身达人，如果社区或附近有健身设施就更好了，橙子说着实喜欢现在的这套房，经纪人认同这套房好住又好租，不妨考虑把它作为人生的第一个投资房。没过多久，她就买了这套房，虽然这二年她和先生攒钱的速度相当不错，但由于保留了第一套房，因而第二套房的首付有限，还好这套房不到110万，当时这房经纪人就说很快会出了，结果还真有好几买家，但被她捷足先登了，四卧三个半卫，2000多一点英尺/190平米的房子布局好显大，二车位车库，社区繁华似锦，小学就在对过，更意外的是，对社区了如指掌的经纪人告诉她，她的孩子可以早早上和小学连在一起的幼儿园，还超便宜，实属bonus。

日子就这样碎碎念念的过着，经纪人得知橙子在三十七岁那年添了老二，之后日头一下子匆忙起来，老公一直都做得很不错，尤其是近几年，不断晋升，因此橙子花在小孩身上的时间多了许多，她琢磨着让爸妈时不时飞过来帮个忙。于是橙子开始规划起下一个房子了，她在经纪人的帮助下在同一社区里物色了一阵子却始终没有寻到合意的，最后那个在她看来无所不能的经纪人说，你们还没有买过全新房，虽然新房要自己装院子，安窗帘，装地板（买了以后才装要划算很多喔），但我这边有很多资源可以帮助你们搞这些，你们考虑一下。橙子和老公商量后接受了这个建议。新房的选择好多，但在橙子看来，没什么太多值得挑来选去的，都是最新的技术，最时尚的风格，最合理的布局，这么多年过去，橙子已经知道，房子只需对的人住进去就好，最重要的是房子里的布置、人气和氛围，这是靠人营造的，房子只是个躯壳，里面的人才是魂。对于这个躯壳，这次，橙子就想要个有景观有阳台的房子，可以让她在家的时间过得赏心悦目。这次，橙子和老公俩人在咨询她的经纪人了解税务及各方面后决定卖掉现有的这套房子，经纪人帮助橙子把现房卖了个好价又在新房砍了个价橙子一家无缝衔接住进了新房。橙子忍不住和老公炫，我找的人，能吧？！当初橙子和老公一起买房时，老公有个朋友是经纪人，橙子面了一下就拒了。就这样在近不惑之年，橙子买了一套170万出头，五房六卫，面对山谷，带双阳台，4000多一点英尺/375平米的房子。在同龄人中，橙子算是很成功了。

            岁月无声又如歌。橙子和她的经纪人住同个大社区，俩人不常聚，却会时不时在接送小孩时聊上几句。再后来孩子们都自己骑车上学了，橙子常用一个冰淇淋的小恩小惠支使他们去对面的商店买意面酱或厨房临时急用的迷迭香草，而橙子偶尔也会忙里偷闲，和好友去家对街的酒吧喝上几杯，橙子酒量不差。

 今年，橙子五十五了，老二刚刚上伯克莱大学，而老大已经从纽大毕业工作了，她看起来依然年轻，但橙子和老公有自个的打算，她记住了老爸跟她讲的一句话，人，就是来这个世界短短玩一阵的，所以生活要玩着过，不要太认真。俩人决定退休享受人生！她的经纪人早在东北郡的某个小区退休了，她告诉橙子，她住的那个小区有门禁很安全，小区里面的房屋全部是单层ranch style年纪大了不用爬楼梯，里面有很多同龄人但没有55+的限制因此房子很保值，每次有房出来，一下就没了，她建议橙子也在那里买，但这回橙子的要求是离尔湾近，这样她每次回国更方便，但她又不喜欢尔湾规整单一的风格，房子还老贵，几乎清一色的中国居民，那不如回国，她现在这个房子所在就已经足够中国人了，看多了山谷，她想住得离海近些，她那位虽六十岁却依旧精力旺盛的经经人友情赞助，帮她找了这个散步就能散到海边的单层小居，夏日海风习习，根本不需要空调，橙子满意极了，corner lot, 院子不大不小，不用怎么打理，回国了也不用担心草枯了花谢了，门前门后大片大片的草地归物业打理她只管用，三居，就算二个孩子同时回家也够用，七十年代造的房子难得客厅是高顶，那个年代造的房子材料就是耐棒，四十多年的暖气照样运作得热辣辣的，近130平米，价格只要60几万，接下来吃喝玩乐丰富人生，不想贷多少款，这价正正好，虽然橙子已不介意是否学区房，但刚巧圣县屈指可数的蓝丝带学校在走路半迈内。就象她的经纪人所说，圣橙子地亚哥宜居的好地多了去了，就看哪一款搭。她的经纪人会淘衣服会淘房，和她甚是投缘。

橙子的人生不只是房，但橙子对房子的规划很合她境。怎么样，你也需要一个不但能帮你找房谈价，更能帮你一起规划的经纪人吗？众里寻她千百度，而我一直在这里。我沾你福，你沾我福，可以吗。

 人物属虚构，如有雷同请勿对座 

—END—

太平洋高地 (Pacific Highlands Ranch in Carmel Valley) 最新动向 (6)

你来也好， 不来也好，太平洋高地Pardee最后的这几个盘，是太平洋高地Master Plan中Pacific Highland Ranch Parkway上、Trader Joe’s 对面最后的开发。 Enough Is Enough, 今后要是不开出新路来，将近千户人家进出Pacific Highland Ranch Parkway，高峰时间要怎样！责任都在CCA（Canyon Crest Academy）这所高中，谁叫它近年来表现这么好呢，居然在Niche上排名全加州公立高中第一，谁叫它就在离这些新住宅可走路、可骑车的距离呢？为了娃的前途，美国的推爸推妈们一样是拼了。而与此同时，太平洋高地的town center 增加了越来越多的餐馆和商店，还有2019年一、二月份即将竣工的Park and Community Center、还有除了目前的富国银行以外另一家银行的进住以及2021年即将建成的图书馆，这让这个社区变得越来越有吸引力。我预测接下来还会有医疗中心。

Pardee已经有94年的建房历史了，我不得不佩服它独到的的路线！想方设法建在好学校的旁边！

下个月3号马上要Grand  Open的三个盘，Sendero, Terraza和Carmel, 2900英尺起，一百十万起价，公平的说，这个起价在这个区域真是平民价了；之后还会再推出另外两个高档盘和海景房。话说，房子的大小要和住的人数成正比就好，所以如果您是三口之家，2900英尺已经很可以了，环保。在新区的入口和Pacific Highlands Ranch Pkwy交界的地方还会造另一个Rec Center。

想好了，或者想了解更多，加个微信longhair0717找我就什么都搞定了，就这样吧

一下连接是我对太平洋高地一次次的更新，按时间次序排列：

Pacific Highlands Ranch 更新（1）：
http://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2015/05/in-depth-informationpacific-highlands.html

太平洋高地新屋预售：
https://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2015/08/carmel-valley.html


Pacific Highlands Ranch 更新（2）：https://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2016/11/pacific-highlands-ranch.html


Pacific Highlands Ranch 更新（3）：
https://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2017/04/92130-pacific-highlands-ranch-library.html


Pacific Highlands Ranch 更新（4）：
https://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2017/05/more-of-pacific-highlands-ranch-olvera.html

Pacific Highlands Ranch 更新（5）：
https://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2017/10/more-of-pacific-highlands-ranch-new.html

你打着灯笼找到我了么?

你打着灯笼找到我了么?

一套要价$1,754,000的新房最后$1,630,000拿下，当中三个回合的议价，最后买方在我的全力帮助下拿了个大deal!

房地产价格谈判，我是大牛，这我一点不谦虚。从2013年开始全职做经纪人，过去这六年正好碰上自2012年房地产复苏以后的上升期，每年都会不断遭遇抢房的情形，有人经常几万几万高过要价地offer，而在这六年中，我帮客户买下的房子，高过要价的只有五套房子，也就是说平均每年不到一套，所有在这五、六年中在房市上人都知道这几乎就是奇迹，而且，这五套房子当时全都有很强的竞价, 我们审时度势，有几个甚至是我建议要不等下一个，客户自己提出就这个价就它了，而且在过户的过程中，我又帮客户争取到全部的修理或者要closing credit/钱。

谈判，用的是心和时间，如果谈判成了，帮客户省了钱，经纪人的佣金是房价的一个百分比，尽管不会相差很大，但总之是少了；反之如果谈判不成，那么，经纪人还得继续，继续花之前花过的时间和精力。有些经纪人有谈判的能力，但不愿意花这个心思，那么多客户要弄，哪有时间给你一对一的服务，而有些经纪人没什么客户，很有时间，却又缺乏专业谈判的技巧，被对方牵着鼻子走，特别在热市时。这样一说，就明白为什么很多经纪人不为客人的实际利益考虑，而是把时间花在怎么说服客人offer 高高高了吧？可以一举成交啊，快啊，简单啊。这么说来，我是不是很二？其实也不完全是，其实谈判也是我的爱好，你信吗？

我之前提到过，我的客户，大部分都是工程师和科学家，他们是这个社会的纳税中坚力量，他们交着25-35%的联邦税，10%的州税，平均2%的医保税和另外每年$8000的社保税，全部加起来，他们的税率在收入的40%及以上，也就是说，如果帮他们在买房时压价一万，或者在卖房时多卖一万，他们的实际所得相当于一万六、七千，这是他们一到二个月的收入，而全年只有十二个月喔！错过了我，我不敢说你错过了多少，但错过一、二、三万和一个走心的朋友是有的。

那么在房地产交易中，具体有哪些谈判技巧呢？买、卖各有不同，买方市场和卖方市场也不同，在买方市场中为买方谈判更轻松，由于过去六年我们经历的是卖方市场，今天我先举一些在卖方市场中买的谈判技巧。

1) 谈判，一定不是一方全赢，所以要抓住主要的，谈判谈的不一定总是价格，在有些情况下，条款也很重要，比如我有客户买房卖房同时进行，这时候过户的时间也很重要，那么我们考虑在价格方面不太过苛刻，还有比如，我的客户贷款会有潜在的问题，这时候，贷款contingency removal 的时间很重要，那么我会建议把loan contingency removal 延长，但在价格方面不太过苛刻。买、卖双方既不是朋友也不是敌人，而是利益的两端，所以不要对抗性谈判惹怒对方，而是专业谈判，进和退都有掌握。

2) 谈判需要谈、谈、谈，专业的谈、有效率的谈，前提是你想下offer，如果房子不喜欢，免谈，时间那么宝贵，何必不浪费，所以有时客户还没看房子，就急着问我什么价能拿下，我总会说先看房子，也许看了房子后根本不想offer 了呢。如果房子喜欢，谈什么呢？首先是问卖方经纪人卖方的情况，为什么卖房，比如卖方正在买另一个房子，或退休搬到另一个城市，这种情况下他们还是急于想卖的，如果没有别的offer, 赶快下一个让卖方不怎么爽、但又不想完全放弃的价格；如果预见这房子会有多个offer, 这时候就是我猛sell 我的buyer的时候了，比如我的buyer是对非常令人愉悦的年轻人，他们的第一个孩子马上就要诞生了，这个房子是他们能够当做家的地方，他们现在就能想象以后孩子在过道上跑的情形；比如我的客户刚从哪里哪里搬到圣地亚哥，这个房子他们非常喜欢，他们可以想见会在这个房子住许多年；比如我的客户有一对可爱的孩子，这个粉红色的房间他们的女儿非常喜欢；比如我的客户非常喜欢这个房子墙的颜色以及主人花心思做的什么什么装修；比如我的客户的爸爸妈妈就要和他们住在一起了，这个房子房间很多，正好满足他们的需求，等等等等。房子的谈判和一般的商业谈判还是有所不同，在于大部分房子的主人都对自己的房子有感情，他们希望未来的主人喜欢这个房子、需要这个房子，所以如果大家的offer都比较接近，卖方很有可能就卖给你了；而卖方的经纪人虽然不介意卖给谁，但却介意这个交易能不能成功过户，一个这么会谈的买方经纪人给他的印象首先是这个经纪人对自己的客户非常了解和上心，其次是买方和这个房子有attachment/关联，成功过户的机率大大增加，当然也会建议卖家卖给你啰。

3) 不要make low ball offer。有些客户问我能不能狠狠的杀价，如果房子本身标价没问题又才上市不久的话我不建议，可能会激怒对方，好的办法是耐心等个十来天，他可能自己就主动降价了，或者那时候你再出offer还价，对方会更愿意谈。

4) 挑一堆毛病作为还价的理由，人家就会很迷惑，既然这房子有这么多毛病，你干嘛要买？作为经纪人，就要学会不要把客户的说法直接转达，可以换成别的说法，比如，我的客户非常喜欢这个房子，但是预算有限，如果这个价能买到，他们会很高兴会很感激；比如也可以用非威胁的口气告诉对方我的客户也有别的选择，给对方接受我们offer的紧迫感。

5) 谈判并没有在购房合同被接受时就结束。根据合同第十一条Condition of Property, 买方虽然可以对房子做各种检测，但房子是根据目前状态出售的，卖方没有obligation帮你修什么东西，除非是家电有功能性问题，然而，有经验和为客户上心的好的经纪人，在房屋检测后还有机会再为客户争取修理或seller credit。这个呢，除了技巧外，还需要一些知识，比如哪些东西的修补是不重要的，是便宜的，哪些东西是可以争取的，哪些东西最好由卖方在过户之前修好，哪些情况下还是直接给钱更好。就我所知，不少经纪人都是让自己的客户take as is的，被卖方经纪人一句“我们不是给你们买了第一年的家用保险了吗”就打回来了。

6) 由于系统的透明和先进，房子交易从头到尾买卖方和买卖方经纪人可以不见面，都可以在邮件和电话中进行，但如果我有和他们见面的机会，我一定见。有好几次，尽管我们已经看过房了，但知道卖方经纪人自己做open house, 我再特意过去会面介绍自己和客户，因为我认为见面拉近距离，能给自己的客户加分：靠谱的经纪人带来的客户也不会赖哟。有不少经纪人是之前一起做过的，就好办不少，他们知道我tough, 但是专业，过户过到一半出现问题是鲜有发生的。另外，谈判，不要~ 不要~ 不要~ 用电子邮件，哪怕一点点敏感的东西，对方也不愿意写在邮件中的，怕被留下话柄以后有责任，但电话中他们愿意说，电话有助于了解更全面的情况。

关于谈判，还有很多分享，但我想就此打住，就这么六，可以吧？我的用心，只想给同样有心的客户，你打着灯笼找到我了么？

独家代理位置超群的Carmel Valley 联排屋

独家代理位置超群的Carmel Valley 联排屋

什么是独家代理？其实没啥稀奇的，美国经纪人代理的房子基本上都是独家代理，在系统上一放，所有其他有潜在买主的经纪人以及在网上搜索房子的买主都看到了，和中国的一房挂牌有所多处不同，无论这个房子最后是怎么被买走的、被谁买走的，卖方代理都得到佣金。够意思的是当我代理的客人联系我得知七月初我要回国四周、回来才能帮他们准备上市后，没有二话。

房子是2013年年底我帮小俩口买的，买了房以后完婚、生娃，现在由于工作变动要搬迁到波士顿去。房子的位置就在Torrey Pines高中旁边，自住投资两相宜，象两年前我的朋友带小孩来美就学，人地生疏、开车不熟，能找到离学校这么近的地方简直就是如获至宝。三房二个半卫生间，1550英尺，客厅挑高通透，带loft, 所有家电都不带走，二车库，小区有泳池和健身房，建于1995年，在这个区域不新不旧刚刚好。开车去哪里都很方便，离加州圣地亚哥分校十分钟，距离海边五分钟，要价$829,000, 还够意思吧？

房子将于8/23或8/24正式上市，以下图片来自于原买时的图片，到时staging后会重新拍照，卖相只会更好喔，感兴趣的可以提早两天约起。众位看官，先加个微信吧：longhair0717

她有众多选择，但她选了它： 圣地亚哥 OR 尔湾?

 

圣地亚哥 OR 尔湾?

在美国本地的华人，一般是哪里有工作就去哪里，所以当他们联系我的时候，就已经是圣地亚哥了，而近几年正准备移民或准备登陆的新移民，会有这个问题，因为这两个地方靠得挺近，就一个到一个半小时的车程，而且他们多多少少听说过这两个名字。撇开我专做圣地亚哥的房地产不说，作为一般的朋友，我会建议你哪里有亲友或朋友，哪里有 Connection 就先考虑哪里，有个可以帮忙安顿的朋友会让你最初的生活smooth 很多，当然，要适当地降低期望值，这里都是以家庭为上，平时工作，周末大都忙于小孩和家庭，剩余空闲的日子不多，最主要是不像在中国，人情往来各有所求，这里朋友之间几无所求，合得来就在一起，谁也不需要靠谁，朋友帮忙是纯交情。

如果你是两眼一抹黑，那么我就提供一些数字供你参考：

 

面积和人口：

圣地亚哥是个county, 加州第二大，全美第八大，人口140万，历史悠久，十六世纪就被宣称为西班牙帝国的海湾；尔湾隶属于橙县，是个城市，人口近26万，是从六、七十年代开始规划的，是个高度规划、整齐规划的城市。

 

生活成本：

圣地亚哥比尔湾便宜24.7％。

圣地亚哥的住房成本比尔湾住房成本低43.2％。尔湾的新开发房子多于圣地亚哥，近几年有中国的房地产开发商也开发房子卖尔湾了，新房院子更小挨得更紧除非地段偏，尔湾的房价主要由新移民撑着。

圣地亚哥的健康相关费用比尔湾少2.6％。

 

孩子的乐园：

圣地亚哥有海洋公园、动物园和野生动物园、乐高，中途岛航母及各个海滩；尔湾近处有迪斯尼乐园和新港滩。

 

就业：

圣地亚哥有更多就业机会，比如生物制药、科技和国防；尔湾主要是房地产和服务业，新移民都是把钱从中国挪到这里，不需要考虑就业，而在美国留学毕业后去尔湾找工作定居的就少了。

 

教育：

尔湾的学生教师比例高于圣地亚哥的25％。圣地亚哥平均一个老师教24个学生，尔湾一个老师教30个学生。

学区是否好，看高中，Ranked by Niche, 圣地亚哥的San Dieguito Union High School District 在加州排第五名，尔湾的Irvine Unified School District 排第十一名。 Ranked by 2018 US News 美国新闻与世界报道，圣地亚哥有六所高中评分均高于尔湾最好的高中 University High 和 Northwood High。

南加大圣地亚哥分校比南加大尔湾分校有名气。

 

族裔：

圣地亚哥亚裔占百分之十六多一点，主要集中在北郡上好学区；尔湾亚裔占四成，在一些新的区域，中国新移民占了八、九成以上，不用/不会讲英文也问题不大。

 

其它：

在圣地亚哥把房子租出去的容易程度比尔湾高出0.9％。

空气质量圣地亚哥略好于尔湾。

虽然圣地亚哥餐馆也还不少，但尔湾中餐馆更多，更能满足你的中国胃。

尔湾近洛杉矶，直飞回中国上飞机更快，不过海南航空已开通航班从北京到墨西哥提亚华纳直通到圣地亚哥，而且票价低到无法有更好，稍微弥补了一下缺陷，希望今后开通更多城市。

总而言之，加州本来就不是典型的美国，但相比之下，圣地亚哥更美国一些，尔湾更中国一些，青菜萝卜各有青睐。而我， 对圣地亚哥情有独钟，我在这里定居工作，也想在这里退休。择一城而据，我当然考虑我的就业机会， 更考虑孩子的教育， 太高太集中的华人比例，往往造成所在学区很无趣，和白人多一点的学校相比，活动少并且单一，对小孩的成长和大学录取弊多于利。

1031 Exchange

很多人有了自住房后都想拥有投资房，却缺少独到的眼光选择投资房，因为投资房的选择和自住房差别很大，涉及到多方面的考虑，这些考虑可能最初并没有想到，而且一般的经纪人都不足够经验指导，只有在各个区域打理过出租房并且熟悉房屋和市场的才能给到很好的帮助。比如这个在Solana Beach的duplex, 2400英尺，5号以西超级好的地段，这么近的距离去Skyline Elementary School 和 Earl Warren Middle School, 图书馆和中学紧挨着，Rancho San Dieguito 游泳队基地的附近，这么方方正正的面子，只卖不到$140万！在市场好的时候，这样的房子是做1031 exchange 的纠错理想选择，就是把你原来买的并不理想的投资房换成理想的投资房，但不需把卖房所得利润立即缴税！