圣地亚哥买房和贷款指南

1．首先是购房前的准备。如果贷款， 必须叫贷款的银行出具贷款预批信（pre-approval letter）。预批就是根据你的收入和支出, 决定你能贷多少款。买方在递购买合同的时候就需提供全额或首付的资金证明。有朋友问这个资金证明的币种不是美元行不行呢？现在中国人在加州购房的很多，老美都很 open minded 了。 到时经纪人需要明确地解释一下情况，顺便提供货币转换的公式。

 2. 看房。

3. 买方确定目标递了购房合同之后，买卖双方就进入了实质性谈判阶段。谈判包括房价、购房合同中的条款、各项交易产生的费用以及买卖双方各自负责的费用等等。卖方通过卖方经纪可以和一个或多个买主同时谈判， 从而达到卖方利益最大化。在谈判过程中，房产经纪人的能力和经验得到充分体现。一个优秀的经纪懂得如何与对方沟通、协调和交涉，帮客户在合适的价位争取到客户喜欢的房子。最后当双方达成一致后，合同正式生效。这时候， 房子不再开放， 也不再接受其它购房意向 。买方需要贷款的，这时候开始进行贷款手续，国内客户贷款，一般至少需要45天到60天。

4. Open Escrow/过户。Escrow相当于一个第三方产权过户公司，它负责过户按时完成， 也负责买卖方最后的资金结算、分配以及产权登记。在有些州这部分的工作是找律师做， 在加州是由过户公司做。

5.付定金。定金通常是房价的1%-3%。但对于美国国外的买家，卖方会要求3%的定金。买方在合同生效三天之内把定金汇入过户公司制定的账号。

6. 房屋检查和白蚁检查。房屋检查由买方或买方经纪人约专人。 而白蚁检查通常则由卖方负责。 如房屋查出来有白蚁， 清除白蚁的费用也基本是由卖方支付的。 

7. 根据房屋检查报告出来的事项, 买方经纪人起草功能及外表上的维修事项或资金补偿要求。卖方可以同意全部维修、部分维修或者资金补偿， 当然也可以完全拒绝，但完全拒绝的情况不多。

8. 在这同时，买方审阅和批准由卖方提供的各项房屋报告。这其中包括房屋本身的状况，房屋的所有权有没有问题, 房屋在过去有没有保险理赔，小区物业情况, 周围环境，地势地形, 当地的地震、洪水以及火灾地带分布，也包括屋主所了解的在他们居住期间所的问题以及房主做过的各项装修情况。双方签署各种文件。

 9 . 买方购买房屋灾害保险。而卖方通常会帮买方购买第一年的家用电器和水管的保险。这两个保险是不同的喔。 

10 . 正式交房前三、五天左右买方验房, 确认原先双方认同的各项维修都已维修完毕。 

以上程序中涉及到的各种文书签字都不必面签，都用电子签字。

11 .在交易完成的前二、三天买方资金到位。如果有贷款，买方和公证人当面签署贷款文件， 只有贷款文件是不能电子签字的。 

12. 过户结束，英文叫Close。Close之后的第二天， Escrow即寄给你最后的结算单，当然也可以通过经纪人要电子拷贝。产权登记当天下午，交收钥匙（通常卖方经纪把前门钥匙放在一个密码盒里，其它钥匙都留在屋内）。你可以发现，整个过程中不但买卖方都可以不见面，甚至连双方经纪人都可以不见面。几种见面的情况是：有时把白蚁和房屋检测放在同一天， 双方经纪人有可能见面；豪宅，屋主可能会要求买主看房时自己的经纪人在场；房屋安置了多功能装置，买方要求原屋主讲解有些东西的用法。

13.过户结束后，水电煤不会自动过户，买方需要自己联系开通水电煤。

以上为过户顺利完成的步骤， 偶尔会出现例外，例如进入合同后买方改变主意了， 或者在进一步检查过程中买方对房子不满意了。 美国房地产交易有几乎完善的系统， 而且是偏向保护买方利益的，买方有在合同商定的时间内退出的权利， 定金悉数退回，这个时间权力也是在购房谈判时的一项内容。对于现金买家， 卖方在合同谈判时会把这个时间缩短为十天左右并要求在十五到二十天之内完成过户。 

最后说一说在买房中的各项交易费用。以买价为100万美元的一栋房为例 （所有数据均为估价，估算与实际情况会有些许出入）。

由买方自己支付的主要费用有 -
1）过户费 $2000-2500  (每$1000的交易价收取$2的交易费外加一个$250的底) 。

2）各项杂费 $500 （过户收取）

3）房产登记费 $100
4）公证费 $200-250

5）房屋检测 $350-550

6）每年的房屋火灾保险费 $1000-1200 

对于贷款购房的， 除了上面的费用外还有以下费用 -

1）贷款/Mortgage Processing Fee $800-$1900

2）房屋估价费/Appraisal Fee $395-$495

3）贷款文件公证费/Notary $250

4）银行贷款那部分的产权保险费/Lender Title Insurance $600-$1000
5）如果是排屋，非独立房调查/Condo Questionnaire $250

我是一只不折不扣的“房虫”～， 提供贴心、细心、省心的三“心”服务。

    

HELOC Vs REFINANCE

 有prospective borrower 联系我，说我想做equity line on primary residence, 这样我想用的时候才付利息，不用的时候不用付利息

听上去很好啊！但是：假如你是拿equity line准备换房或买投资房, majority investors will count 1% of the full line amount into you debt to income ratio 就算你根本没用这个equity line if the heloc is unseasoned! 假如你本来DTI就紧了，这不雪上加霜吗？

我得出的人生经历和教训是：不要算得太精准，太精准了往往让你自己心力交瘁，把自己送坑里了，稍微宽松点，人舒服很多。象上面这种情况，做个no closing cost CASH OUT REFI 就搞定的事，要是做了以后没处花，put back as principal payment 不简单多了吗？

饭后小段子，听不听随你

 最近特别烦，朋友说，最近房事那么好，你是钱挣得不耐烦了吧？

 

对街的邻居整了辆兰博基尼，每到午夜十二点，便在距离我家几十米之外的路上飙车，有时还兄弟俩二辆兰博一起疯狂，警察也不来管一管，所以啊，买房不定买到高速和主路旁才吵，有时候真的是多个邻居多条路。

 

这阵子我发了点狠，打破个人历史记录, 连续三个多月一天没间断，每天跑步5公里。其实没什么值得炫耀的哈，只能说明我是多么的无趣，三个月蹲本地，没出去过！朋友说，你老挂个手机跑步不累吗？我说，能不累吗，但不挂不行啊，我得记录时间和里程啊。朋友说，记录有那么重要吗？我说，可不，不记录怎么在朋友圈吹牛啊。果然老天不负我，我终于从一百十三磅掉到了一百十磅，这三磅可不容易哟，得一早起来在脱水状态下秤，一到酒足饭饱，又呼啦弹回去了。事实证明，虚荣是女人自律的唯一动力。

 

看国内的脱口秀，本质上就是怼熟人，怼完自己怼亲人，也难怪，要是怼别的被打脸算是小事，被消失也有可能吧，而在美国，听说可以肆无忌惮地怼政府怼时事，那又怎样呢，我不问时事不看电视，我都不知道现在的政府都在干什么，时事是我和爹爹通电话时从他嘴里听说的，囡呀，美国最近危楼倒了，地震了，起火了，枪击了，新冠很严重啊，你在外要小心噢。表面上听着象是挺关心我，我却明明听出了某个电视台的优越感，我说爹，书记被割喉了，您在外要小心。

 

这一阵真是忙得没时间看朋友圈、给朋友点赞哈，给大家赔礼道歉了，但这并不耽误我在朋友圈偶尔刷刷存在感。互相点赞叫礼尚往来；单边点赞叫真爱，当然，年纪越大真爱越少，这不算意外，在意料之中哈。

 

上周迷你苏达州来了个客人，一家人派了一个代表来，小伙人特好，跟我说，这次三天看房，让他深刻体会到加州经纪人的专业。小伙儿，您甭说别人，说体会到我的专业可以吗。

 

这里我特别想吐槽我们公司的不良风气，出道才三年，卖得都是三、五百万的豪宅；开的是玛萨拉蒂、特斯拉带翅膀的那种；带的客人甭说在瑞士银行有多少钱，在美国银行据说至少八千万，客人还送82年的拉菲啥的；不到一百万的单子都不好意思说开单了……膨胀啊！再看看我！从业九年，开的是十年的旧车，服务的是平民和中产阶级。我要说的是，好车，我是真的买得起，但是！我，是地产经纪界的一股清流，我，出淤泥而不染！其实我嘀咕的是，花十万买台车，还不如还房贷，哈哈，最终，我将成为腰缠万贯的老太太！朋友说我想多了，但凡说买得起只是不想买的人，和买不起同类！

 

买不起可以贷款啊。大家可能知道，我去年join了General Mortgage Capital Corporation 做贷款。GMCC DIRECT FUNDING, IN HOUSE UNDERWRITING, PROGRAM 多得不得了，Retail Bank有的我都有，Retail没有的我更有，先买后卖贷款, 十成首付Jumbo Loan, 只要一年Tax Return Jumbo loan, 70% Cash-Out Refi, 投资房贷款，EAD, OPT, O1身份贷款，房产经纪为了能拿到offer, 拼命缩短closing period, 21天我能帮你close . . . 我不知道，有些东西很神奇，房产经纪这一行在某论坛上被定为原罪，但做贷款却突然成了英雄，我有点哆嗦了，我从此宣称，贷款是我的主业，顺便做做房产。谢谢大家, 我还是原来的我! 我是 Jennifer, 过气电视台女主持，过气电脑程序员，当红网红经纪，想讲段子不单单缺点东北口音的沾你福，谢谢大家！

GMCC Jumbo Express Loan Program

 传统的jumbo loan（贷款额超过$753, 250): 首付20%或以上, debt to income ratio 40% to 43% max! 

GMCC JUMBO EXPRESS: Exciting program!! 最适合的人群：换房的人群，首付只要10%，并且不用付mortgage  insurance! 没有mortgage insurance!! 只要薪水还可以，月供最多可以贷到税前月薪的49.9%, 而且现在拥有的房子，不管是准备卖掉还是准备做投资房，现有的贷款都可以不算到debt里面！需要快来吧

Be Aware Of Mortgage Forbearance

 朋友们，由于疫情，很多银行纷纷offer loan forbearance program, 如果你付得出mortgage payment, 尽量不要take it, 这个会significantly 影响你今后的refi and purchase loan, 大大小小的银行都不愿意贷款给有forbearance 的borrowers! You will be stuck for quite a long time!

全能的我为签约客户提供免费买卖房、贷款、房产税务咨询和买房贷款的一站式服务️

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 适合年轻人， 最大的卖点是工作生活太方便了， 麻雀虽不大，但五脏俱全！

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I LEARNED SOMETHING TODAY

 昨天close 了Scripps Ranch的一单，不大，六十几万，屋主自己是卖方经纪，直接把钥匙给我客人了，所以我没有过去交手，但他们今天特意和我约见面，送了一个小心意给我！客人是对韩国小夫妻，是之前另一个韩国客人介绍给我的，去年十一月底开始看的房，几经周折，人生中拥有自己的第一个房子，而且还是个好价钱，非常开心，告诉我已经把我介绍给另一个朋友了，说得更远的是，向父母提到了我，父母几年后从韩国过来退休买房也一定找我😁.

其中特别有感悟的是，其间show了一个韩国经纪人的listing, 他们之间亲热地用韩语打了招呼后，韩国经纪人说，啊，我认识Jennifer, 她做得非常好，我之前几个很大的listing 她都带客人来看，我的客人说，”是啊，我们买的不是大房，但Jennifer 一点都不放松，非常耐心对待我们”，那个经纪人接下来说的这句话，顿时让我觉得她太会说话了，”you know, sometimes smaller deals are sweeter!” 仔细想想，这个话说得太对了，买小房的时候，是年轻、薪水低、没经验的时候，我们作为职业中人更要多加呵护不是吗？我们经常把恭维当成贬意词，但是善于肯定别人的是心胸宽广的人，特别是肯定同行，自己没有因此失去什么，却让其他人很舒服，我真的学到了！

老张买房

老张二月中旬电话联系我，电话中聊了大约半小时，加了微信，之后的三周和我交流了他们喜欢的房子的样子和区域，包括那个区域销售的新房，拎出来一些房源，做了一些分析，但通常都是三、五天就没了，于是三月初老张和太太决定从北加下来，住 AirBnB专程买房。

 

来之前我们就预约好了要看的房。第一个offer 没加价，擦肩而过，于是每天积极看房，第二和第三个Offer都加价了，且卖主都准备卖给我们了，然而好事多磨，那二个房子卖方都准备“Sell As Is”，所以卖方倒都预先做了房屋检测。拿到报告后当夜仔细研读，都被我先后建议否决了，其中一个刚几个月前有过 mold treatment, 另一个有过 termite tenting, termite tenting 在南加其实并不是个问题，问题是从白蚁报告中提到没几多年前房子做过termite treatment, 这个复发频率有点高，以后不好说，宁可错杀，也不要后患，有些东西是看来、听来、用教训买来的。

 

Move on 到下一个，第四个offer 也加价了，但 seller agent要我们 remove inspection contingency, 想想给了这么好的价格和条款，还要我们running naked, 有点贪婪,  不爽，赶快又给后来看的一个房子下了个offer, 虽然脚踏两只船，但我敞开和对方说了，卖方如再迟迟不接受我们的offer, 不要怪我们移情别恋喔。下第五个offer的时候，客人问我要不要加价，我立即给对方经纪打电话询问，good，目前暂时没有Offer, 于是我建议不加价，赶快 offer并要求对方赶快回复，且“坦诚相告”，我们有别的也还中意的房子哟，但如果你们接了我们的offer，我们就准备committed。对方在卖房的同时也在买房，因此说不急着卖也是说说而已的，已经是晚下午了，对方经纪人和我几个回合的密集text messages/技术活，哪些可以让步，哪些不能让步。敲定条款后很快对方抛了橄榄枝。在别的卖家都要求一到二个月免费回租的市场中，我让对方付了PITIA （回租的月供）！速战速决，谁知道明天进了别的offer，情况又会怎样！至于第四个offer，给你足够的时间回复却一拖再拖，Goodbye！谁说在卖方市场，买方不能有尊严！

尽管大部分时间就两口人住，但老张和太太追求品质生活，三到四房还是要的，装修一定得好，最好是 Gated Community, 俩人喜欢旅游，外出时 Gated Community 让人感觉安全，院子希望低维护，旅游回来后不会突然发现杂草丛生，出门最好就有山有水有 Trail.

一个优秀的经纪人，不会放过每一个可以争取，可以保护客户利益的机会。说也来怪，每年，我的客人一大半都是这样“慕名而来”的，而剩下的一小半，则是这些客人以后陆陆续续给我介绍来的他们的亲戚、朋友和同事。在短短的三、四十分钟内迅速和客人建立起信任，并且对予他们给我的信任有个完整的答复，这个需要很大的用心和付出。

 

说是老张，其实就五十来岁，卖了北加的房子，来南加早退休, 我琢磨着自己，全职经纪已经进入第九年了，不能长期这样掏心掏肺的工作，再做三年我也想 early retire了。“人活几十年，活的得够本，最怕的是躺床上临闭眼了，想想辛苦一辈子，留下几十个出租房”。

买卖房、贷款，当然要找会表达、认真仔细、条理清楚、脑子灵光、具有管家特质的人，加我微信 JennPro 或者打电话 858-344-8478。

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终于有人来打破这个 MYTH 了

 今天有个Borrower 问了我这样一个问题：

现在的loan，是30 年固定，我们已经还了7年多，所以利息和本金差不多对半。再重新开始一个新的30年loan, 又得重新开始，利息又变成每月还款的大头。这种情况是不是划算呢？

 

好问题！这个问题其实我已经不是第一次听到了，总体意思是说做重贷时，一切从头开始，开始时利息又占了大头，甚至有人说开始付的都是利息，今天我准备打破这个MYTH，给一个清清楚楚的解释。

先来看一个Mortgage Statement (见图)：

Primary Residence

Mortgage amount remaining = $288,733

Monthly mortgage payment = $1501.46

P (Principle):$717.53

I (Interest): = $1501.46 - $717.53 = $783.93

Interest rate: 3.25%

Remaining years to pay off: 大约23年不到一点

同样的Mortgage amount，Interest rate 如果是2.75%, 30 年固定，Monthly mortgage payment 就变成了$1178.73.

它的Amortization table 如下：

呃，看上去Principle只有$517.05，确实是少了，但是，如今同样$288,733 的贷款，monthlymortgage payment只有$1178.73了，比原来的$1501.46少了$322.73/month, 假如你把这少交的$322.73作为每个月的additional PRINCIPLE ONLY payment (银行是允许你这么做的)， 所剩余额差不多21年就还清了，比原来不重贷所剩的23年提前将近两年还清，因为同样$1501.46的月供，这里面本金有$839.78 vs. 原来的$717.53， 这就是2.75% vs. 3.25% 的区别。这个是小额贷款，如果贷款数额高，那差异更大。

基于 loan amount 低，而且已经还了七、八年了，加上他这个情况我们公司20年的利率更好，我推荐 borrower 做20 年固定利率，节省更多。

所以贷款用的是等额计息法，并不是象有些小朋友说的最开始都付利息之类的。

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