房屋复盘：捡便宜来了， 92129 Rancho Penasquitos 最新一例 Short Sale

 

我查了下成交记录， 这套房今年二月底$125万成交，一家投资公司买下来后不到十天，三月初$140万上市，五天后以$150万pending，一周后原来的买家 back out， 重新上市，第二天马上又pending，25天后最后$152.5万成交。 

 

我又查了贷款记录，买家放了10%的首付，再加上一部分交易费也放到贷款里面去了，一共放了$16万进去。 

 

然后，在仅仅不到半年，这套房子八月下旬重出市场，挂牌$1,475,000，卖了一个月卖不出去，最后减价到$100万，二周后pending了。 

 

什么叫 Short Sale 呢? 我的 Google blog 有好几篇是讲到这个的，2008-2012年期间有好多 short sale的房子，之后就几乎消失了。简单的说，就是一个房子上的 equity 少于负债，屋主觉得每个月付出去的月供都打水漂了，所以就 walk out, 放弃这个房子，由银行来承担中间的缺口。Short Sale 当然会大大损伤信用，准备5-7年之内不买房了。 

 

今天和对方经纪人聊了一下，这个屋主买了房以后是自住的，做了一系列的装修，包括楼上的卫生间、太阳能、全新的空调等等，这些和首付全部打水漂了，也打听到现在的pending 价格是$105万，银行审批大概需要 2个月，可能批准这个价格，也可能给一个新的 approval price。 目前接受 backup offer, 最好是全现金，可以快速 Close.  

 

银行已经进一步缩紧，防止2008年的危机再现，现在各家银行都不愿意给 10% down 贷款了，不给贷的方法就是利率奇高。 

 

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今天发生的事情太可怕了

这事儿发生过，术语叫 Phishing and wire fraud, 但我只是听说过，没想到昨天它就真真实实地发生在我客人身上，想想一阵后怕。

事情是这样的，我的客人微信联系我，说过户公司联系他们，让他们把三十五万多的首付wire过去，邮件中还附上了之前他们签过的贷款的 initial closing disclosure, 三十五万多就是根据那里的数字来的。这个邮件是单独发给他们的，因此我的客人在汇钱之前想跟我确认一下。当时我跟他们说，通常 wire 是在签完 loan doc 之后才做的，先等一等， 让我联系过户公司先，确认数字后再wire， 于是我就马上发了个邮件给过户公司，让他们发 Buyer Estimated Closing Statement给我。那时，我并没觉察什么异常，因为在签 loan doc 之前就 wire money, 也算不上特别异常。

就在等escrow 回复我邮件的当儿，我的客人又告诉我，之前wire earnest money 的时候，escrow 是用encrypted email 发的，这回是普通邮件，另外，这个汇钱的账号和之前汇earnest money 的 账号不同。这个账号不同吧，有时候 earnest money是 wire 到 escrow 那里，而最后一笔是wire 到title 那里，倒有可能不同。但是我说，这样吧，你把邮件 forward 给我，我看一下。这一看，问题就大了，我马上给 escrow 发紧急邮件，让他们马上 report 这个 incident。

看邮件来往 -

From: Nellie Kisami <nellie-newventureescrow@myndm.online>

Find attached the wiring instructions for the purpose of this transaction, it is important that you reply to this message with the most appropriate phone number to reach you on as a confirmation of receipt of the instruction from us. You will receive a call from our payment processing department once I get an email back from you now, only to verbally verify the instructions with you. You will also need to send to me a receipt of wired funds after the wire has been sent, I will need to forward that to our payment processing department for confirmation and record purpose. 

Thank you,

 

**** For the most efficient response time please email  teammulalley@newventureescrow.com *****



Nellie Kisami / Junior Escrow Officer   Nellie@NewVentureEscrow.com TeamMulalley@NewVentureEscrow.com

** WARNING! Online banking fraud is on the rise.  If you receive an email containing WIRE TRANSFER INSTRUCTIONS call your escrow officer immediately to verify the information prior to sending funds.

Tricky thing is, 上面这个邮件中所有的落款都和真实的过户公司一样，而且完全一样的名字，具有讽刺意义的是，还有关于 banking fraud 的WARNING, 以致于你看到熟悉的落款，非常容易就忽略了sender 的邮件是nellie-newventureescrow@myndm.online  that looks very fishy, 和落款中的Nellie@NewVentureEscrow.com 不是同一个，并且正常 escrow 不会让你在汇完钱后给他们receipt, 而之所以让你给他们 wire receipt, 是他们可以马上 take action 把钱顷刻转走，通常是一个临时账号，即刻转到国外的账号，然后立刻关闭。这个邮箱只要你注意了，就能马上发现有点不对，我听说还有假邮箱和真邮箱只差一个字母的，那个不扒着眼睛看，恐怕一眼还看不出来。Escrow 也没有什么所谓的 payment processing department。

再看这个 -

On Thu, Apr 7, 2022 at 8:55 AM Nellie Kisami <nellie-newventureescrow@myndm.online> wrote:

Yes, we will make an arrangement with the mobile notary to put you on schedule for 10am tomorrow. It is important that you have the closing funds wired to us possibly today to avoid any unexpected delay in closing as wired funds normally takes 2 business days to be available for disbursement in our closing account and it is a priority to have funds available for disbursement at closing. Also note that we do not accept checks or ACH transfers for funds of $10,000 and above in value. The expected closing funds is the Funds required as specified on the attached CD, this might not be the final figure but excesses will be refunded to you at closing if any. Let me know if getting funds in today will be convenient for you, I will send to you our wiring instructions when I get a response from you. I am in a zoom meeting at the moment so I might not be able to take calls but I will keep an eye on the email in anticipation of your reply.   

Thank you,

**** For the most efficient response time please email  teammulalley@newventureescrow.com *****

 ** WARNING! Online banking fraud is on the rise.  If you receive an email containing WIRE TRANSFER INSTRUCTIONS call your escrow officer immediately to verify the information prior to sending funds.

Nellie Kisami / Junior Escrow Officer   Nellie@NewVentureEscrow.com TeamMulalley@NewVentureEscrow.com New Venture Escrow  Office: 619.327.2288/ Direct 619.501.2398 Fax:619.765.3022 3638 Camino Del Rio N. suite 300 www.NewVentureEscrow.com

这个太恐怖了，居然知道我们的 closing date!

上面这个邮件中我 highlight 的都是可疑迹象 -

1) 电汇的钱一、二个小时就到了，哪会需要二个工作日？

2）Escrow attached CD (居然还有initial CD attachment, 这太可怕了，这让一般的人都消除是假escrow 的怀疑）。 CD 是lender 给的 closing disclosure, 正常Escrow 叫你汇钱的时候不用 lender 的文件，他们给的是 Buyers Estimated Closing Statement。

3) Escrow 不会特意叮嘱你她在 Zoom Meeting不能接你的电话。

这件事情整个过程，如果不是我的客人小心，特意来跟我核实，亦或我想当然，当时跟他们说 escrow 叫你 wire 你就 wire呗，那么，后果不堪设想，下周一就要 close 的房子没了，三万多定金没了，近三十六万的首付没了，要怎样活下去？然而不幸的是，这样的事情每天都在发生。所以总结一下：

1）凭直觉。要是你感觉有那么一点点的膈应，马上停止做这件事情，马上核实。

2）假如最后一笔电汇的账号和之前划定金的账号不同，马上给 escrow 打电话，电话中核实。Escrow 的电话要问你的经纪人要。

3) 为保险起见，不在签 loan doc 前 wire, 签完 doc, notary 会给你具体的数字和账号，again, always check #2.

圣地亚哥买房和贷款指南

1．首先是购房前的准备。如果贷款， 必须叫贷款的银行出具贷款预批信（pre-approval letter）。预批就是根据你的收入和支出, 决定你能贷多少款。买方在递购买合同的时候就需提供全额或首付的资金证明。有朋友问这个资金证明的币种不是美元行不行呢？现在中国人在加州购房的很多，老美都很 open minded 了。 到时经纪人需要明确地解释一下情况，顺便提供货币转换的公式。

 2. 看房。

3. 买方确定目标递了购房合同之后，买卖双方就进入了实质性谈判阶段。谈判包括房价、购房合同中的条款、各项交易产生的费用以及买卖双方各自负责的费用等等。卖方通过卖方经纪可以和一个或多个买主同时谈判， 从而达到卖方利益最大化。在谈判过程中，房产经纪人的能力和经验得到充分体现。一个优秀的经纪懂得如何与对方沟通、协调和交涉，帮客户在合适的价位争取到客户喜欢的房子。最后当双方达成一致后，合同正式生效。这时候， 房子不再开放， 也不再接受其它购房意向 。买方需要贷款的，这时候开始进行贷款手续，国内客户贷款，一般至少需要45天到60天。

4. Open Escrow/过户。Escrow相当于一个第三方产权过户公司，它负责过户按时完成， 也负责买卖方最后的资金结算、分配以及产权登记。在有些州这部分的工作是找律师做， 在加州是由过户公司做。

5.付定金。定金通常是房价的1%-3%。但对于美国国外的买家，卖方会要求3%的定金。买方在合同生效三天之内把定金汇入过户公司制定的账号。

6. 房屋检查和白蚁检查。房屋检查由买方或买方经纪人约专人。 而白蚁检查通常则由卖方负责。 如房屋查出来有白蚁， 清除白蚁的费用也基本是由卖方支付的。 

7. 根据房屋检查报告出来的事项, 买方经纪人起草功能及外表上的维修事项或资金补偿要求。卖方可以同意全部维修、部分维修或者资金补偿， 当然也可以完全拒绝，但完全拒绝的情况不多。

8. 在这同时，买方审阅和批准由卖方提供的各项房屋报告。这其中包括房屋本身的状况，房屋的所有权有没有问题, 房屋在过去有没有保险理赔，小区物业情况, 周围环境，地势地形, 当地的地震、洪水以及火灾地带分布，也包括屋主所了解的在他们居住期间所的问题以及房主做过的各项装修情况。双方签署各种文件。

 9 . 买方购买房屋灾害保险。而卖方通常会帮买方购买第一年的家用电器和水管的保险。这两个保险是不同的喔。 

10 . 正式交房前三、五天左右买方验房, 确认原先双方认同的各项维修都已维修完毕。 

以上程序中涉及到的各种文书签字都不必面签，都用电子签字。

11 .在交易完成的前二、三天买方资金到位。如果有贷款，买方和公证人当面签署贷款文件， 只有贷款文件是不能电子签字的。 

12. 过户结束，英文叫Close。Close之后的第二天， Escrow即寄给你最后的结算单，当然也可以通过经纪人要电子拷贝。产权登记当天下午，交收钥匙（通常卖方经纪把前门钥匙放在一个密码盒里，其它钥匙都留在屋内）。你可以发现，整个过程中不但买卖方都可以不见面，甚至连双方经纪人都可以不见面。几种见面的情况是：有时把白蚁和房屋检测放在同一天， 双方经纪人有可能见面；豪宅，屋主可能会要求买主看房时自己的经纪人在场；房屋安置了多功能装置，买方要求原屋主讲解有些东西的用法。

13.过户结束后，水电煤不会自动过户，买方需要自己联系开通水电煤。

以上为过户顺利完成的步骤， 偶尔会出现例外，例如进入合同后买方改变主意了， 或者在进一步检查过程中买方对房子不满意了。 美国房地产交易有几乎完善的系统， 而且是偏向保护买方利益的，买方有在合同商定的时间内退出的权利， 定金悉数退回，这个时间权力也是在购房谈判时的一项内容。对于现金买家， 卖方在合同谈判时会把这个时间缩短为十天左右并要求在十五到二十天之内完成过户。 

最后说一说在买房中的各项交易费用。以买价为100万美元的一栋房为例 （所有数据均为估价，估算与实际情况会有些许出入）。

由买方自己支付的主要费用有 -
1）过户费 $2000-2500  (每$1000的交易价收取$2的交易费外加一个$250的底) 。

2）各项杂费 $500 （过户收取）

3）房产登记费 $100
4）公证费 $200-250

5）房屋检测 $350-550

6）每年的房屋火灾保险费 $1000-1200 

对于贷款购房的， 除了上面的费用外还有以下费用 -

1）贷款/Mortgage Processing Fee $800-$1900

2）房屋估价费/Appraisal Fee $395-$495

3）贷款文件公证费/Notary $250

4）银行贷款那部分的产权保险费/Lender Title Insurance $600-$1000
5）如果是排屋，非独立房调查/Condo Questionnaire $250

我是一只不折不扣的“房虫”～， 提供贴心、细心、省心的三“心”服务。

    

我自己买房，很简单，看房不超过三、五个，卖房见好就收。

我买第一个自住房，自己还非从业者，也是这么爽气痛快，以致于以为买房这么容易，经纪人这么好做，马上去考了执照😄。

我帮客人买卖房，却会考虑得很多，客人不懂或没想到的事情，我早就想到，在前面cover了。看房的致命点是把自己都搞疲了搞累了，到最后就想好好坏坏赶快买一个算了，我有几个客户就是这样的，眼看要脱轨off track了，我给扶正了，在desperate 状态下的选择不会是好的选择。

如何避免 off track: 

1. 房子和人一样，没有房子经得起十分的挑剔，看房能抓住一、二、三就可以了，若你还要四、五、六，也不是不可以，但你要不惜代价，不惜代价，绝大部分人做不到。

2. 从一开始就找对经纪人。

找对的经纪人只要二个条件：能干、信得过。 

 PS. 我的客人，也是很好的朋友，我帮她在圣地牙哥买了二个房，她去北加，自己考了执照，我一起帮着她卖了圣地牙哥其中一房，又正在北加自己下单给自己买房，最后的总结是：好难啊🤯，为了写offer 赶时间，小孩也管不到了，来来回回地磨嘴皮，随时随地地回信息，这还是给自己买卖房，自己说了算。

疫情中的战斗机

疫情中也忙，天天盯市场，帮客户盯，给自己盯。

无论何时，总有客户问，可以买吗？我的问题只有一个，是刚需吗？刚需只要房子行就行，如果等得起三、五年再看看也行，就是不知道三、五年以后情况怎样，贷款利率如何，房价在哪里，要跌可能还值得等，也看跌多少。若还涨了，这三、五年的房租打水漂了，居住条件影响了，存的钱还不够房价涨，孩子也蹭蹭从小鸡变鸭了，那就更纠结了，之前比这低时都没买，现在到底买还是不买？！塞，头皮都发麻了。头疼不头疼是自己的决定，真要说起来，未必真有那么难，毕竟80%的钱是银行垫付的。疫情中，出去怕死，宅家闷死，房子住得舒不舒服，冷暖自知。

那如果是投资房呢？那当然得挑挑捡捡的，瞅准了才当机立断，哪象十年之前，遍地都是黄金甲，买到就等着翻倍。不过就算翻倍就摆在眼前，上船的也是少数。

疫情中，假如一个小区的房子一上市在一周内就卖掉了，这一周时间包括前面三天左右的集中看房，和后面三天左右的offer集中处理, 而且假如这个小区不只一套房子上市都是这样的情况，那么这个小区这个价位的房子就是战斗机，什么时候都不愁卖。

你得象我一样的观察、盯着，如果你没空盯，经纪人抓起一把，当然得交给经纪人中 Northrop Grumann B-2（我）,  It's the Spirit!