几个贷款案例，轻松关掉

 Case 1:

地点：San Diego， 大额贷款， loan amount > 879K, 小于1 million， LTV 80%， 去年十月中旬锁定，30年固定，3.125%。

客人的收入够，DTI 略大于43%， 大概在45%，所有的积蓄都放首付了， 没有余钱做储备金，GMCC 正正好有这个 program, jumbo loan 一百万以下零reserve, 一百万以上只要三个月reserve， DTI up to 45%。利率只比同期最好的那档高了 0.25%。非常开心，把房子搞定了！

Case 2：

地点：San Diego， 大额贷款， loan amount 1.2 million， LTV 80%，去年九月中旬锁定，30年固定，2.875%。和 Case 1 同样的program，当时开始做的时候当前利率是3%，我等了几天，反正天天刷利率就是了，看到2.875%就赶紧锁住。

当时客人有三个Challenge:

1) Wife 作为主贷人，到了美国后就一直没有工作，这是九年后的第一份工作，而大部分 Jumbo 要求两年工作经历。我让客人把买房进程往后推一个月，等到她工作三个月后马上执行贷款。

2）Husband 是co-borrower, 异地、租房，我和客人一起规划，把他在异地的租金支出最低化以降低 DTI.

3）客人属于撑着买房，因此，把首付付完后，就没多少钱剩下可以用作Reserve了, 然而三个月的 reserve 还是没问题的。同样的program 又派上用场了。

CASE 1 和 CASE 2 的  program following conforming loan 的 guideline, 而且首付最低可以做到10%，并且没有 mortgage insurance, 而且审核真是松了好多，不像 BofA 和 Wellsfargo，恨不得把你祖宗三代的资产都扒出来调查一遍。

Case 3：

地点：Bay Area. 大额贷款1.3 million, 当时锁了最好的一档利率， 审核中发现资产中有数字货币，而锁定的program不允许数字货币做首付或者做储备金，Lessons learned, 于是马上换到另一档，既不用重新做appraisal, 也不用换 Underwriter， direct lending, internal underwriting 就有这个好处。

Case 4:

地点： Santa Clara, 大额贷款1.6 million, LTV 80%

Challenges:

1) 需要把现在的自住房作为 departing rental, no landlord history. 

2) 有来自中国的超过1笔或者大于50K的 gift money

上面两条就排除了BofA 和 Wellsfargo.

3）One of the borrower's 信用分低于 720， 这个又排除了另外一家银行20% down 的guideline。

4）Wife H-4, 过去两年有一年的 job gap.

5) 假如 DTI 要 <= 43%， 得算上 RSU and/or Bonus.

这个看似挺复杂的Case， 我们居然有四个 program 都可以做！因为她的DTI很紧，作为 Loan Officer, 得在underwriting 之前就确认无误，所以我 soft pull 了credit, 仔细地看了银行两个月的进出以及 tax return,  核实了year end W-2 以确认RSU和Bonus的总数，最后选了利率最好的一个锁定。

贷款是和数字打交道，如果前期工作做得不够细致，必然给后期的underwriting带来隐患，特别是本来就不简单的情况，找对了人，就是做成了事。

所以联系我 ~

Jennifer Zheng

NMLS#: 2005033        BRE#: 01450123

CELL: 858-344-8478

Wechat： JennPro

http://jenniferzhengrealty.blogspot.com

https://www.zillow.com/profile/jenniferzhengrealty/

贷款真值得买点吗？

 答案很简单：大部分情况不值得！

为什么呢？ 你只要问问有经验的 loan officer, 他们做他们自己家的贷款会不会买点就知道了。世上无难事，只要肯钻研。

买点的专业术语叫 discount point， 是一个 upfront fee。记得，任何upfront fee 能不花则不花！或许几百到三千之间还马马虎虎可以考虑。

做一个简单的算术吧，花的钱要几年打平？ 一般来讲，至少六到七年甚至更长。这些年间，可以发生很多事情， refinance for a better rate，搬迁， make principal only payment to pay down the principal， jumbo loan refinance 成 conforming loan，或者七到十年间全部付清，这些都是大机率的事情。这么一合计，花辣么多钱买点是不是亏大了。

联系我，让我根据具体情况帮你算吧。 从事这行前，我是软工，合计合计还是没什么问题的。

Popular Terms: 30 yrs fixed, 7 yr ARM

Jumbo Loan DTI 可做 43%, 45% and 50%,, Reserve fund 0, 3 mos, 6 mos, 12 mos to 18 mos, 针对不同需求，详情联系我。

Jennifer Zheng, Top Loan Officer

全加州专职贷款，每日提供最佳利率

NMLS#: 2005033        BRE#: 01450123

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Email: JZheng@gmccloan.com | www.gmccloan.com

General Mortgage Capital Corporation, Direct Lending, In House Underwriting

1350 Bayshore Highway, Suite 740

Burlingame, CA 94010

贷款后期被拒？不可能！

论坛里是分享得相当热闹，有同学的贷款被UW审了后杯具了，急吼吼地找下家，立马有同学热情分享杀手锏：同时找多家贷款，哪家先搞定就用哪家，重复做评估的六、七百就当保险了。

这里我有几点商榷意见：

1）同时找多家贷款：其实我们谁都不傻，甚至可以说很聪明，如果 Borrower 不 commit, 那么loan officer 也不笨，报给你一个利率，往往只是一个最好的利率，其实根本没有锁定这个利率， 或者说即使由于无知锁了， 等UW Underwriting 下来condition的时候，才发现 based on the guideline, 根本没法拿到这个利率，利率由以下方面决定：Legal staus, property value and loan amount (so-called LTV), debt to income ratio (so-called DTI), FICO, Property Type (SFH/PUD or condo/town home, duplex etc), location of the property。 先扔给你一个利率，即使目前锁不住，没准中间利率变好了能锁住呢，能做下来当然好，做不下来反正你出appraisal fee。你吧，还不好意思狠狠地责怪人家，毕竟你不committed， 人家也不认真对你，总不能双标，对吧。

2）UW了好一阵才被拒？难以置信，这在我这里根本不可能！我们是 direct lending, 自己放款，loan officer, loan processor 和 UW一个公司，如果file 存在 major issue, suspension 的指令三天之内就出来了，该怎么解决怎么解决！我们内部有很多program， 一个不行马上转另一个，不用重新估价或重新拉信用分，哪怕不qualify for 最好利率的那档，但起码能做得下来，等以后情况发生变化了再refi就是了。

            那么我分析一下出现这种情况的可能性 -

             2.1 Loan broker, 他们不是direct lending and in house underwriting, 他们底下有一些挂钩的 lender， broker把你的file送到某个 lender，因此UW不是内部的，并且每个lender 的guideline 有 overlay specifically on the legal status, DTI, reserve, property type or income source, broker如果不是对这些lender 的 guideline 非常熟悉的话， loan 就出问题了。如果情况有点复杂的话，往往他们只能试着把你的file打包给某个lender，看看能不能行，就像有些同学说的，loan officer 沦为给UW打工。

            2.2 Loan officer 虽然不是UW， 但必须具备基本的UW知识，初步大方向把关，比如需要 read tax return, read credit card report, read two months asset statements to check on large deposits and withdrawals, calculate the DTI, calculate reserve to avoid later complications。但是，如果 loan officer 不够有经验，或者双方都过于急功近利，那么，很可能后期就出问题了。

令人惊艳的贷款项目

传统的jumbo loan: 首付20%或以上, debt to income ratio 40% to 43% max!

Now I have some Exciting programs for you -

GMCC JUMBO EXPRESS Program: 最适合的人群：刚工作不久，薪水够，但首付和reserve 不够。首付只要10%，并且不用付mortgage  insurance! 没有mortgage insurance!! 只要薪水够，月供最多可以贷到税前月薪的45%，贷款一百万之内不要reserve, 一百万到二百万之间只要三个月的researve。

GMCC BUY WITHOUT SELL Program: 最适合的人群：换房的人群。想 upgrade 更大的房，虽然攒够了首付，但DTI由于即将要同时负担两套房，DTI超了，我们可以把你现住的这套房的月供全部write off, 并且，DTI可以做到49.9%.

很令人激动吧？联系我吧~

Jennifer Zheng, Top Producer

专职贷款覆盖全加州，为你提供最好的利率和最快的服务

万通贷款，贷给您希望

 万通贷款， “贷”来希望希望在哪里？

a) 多：多样化。我们的program特别多，一百多个program，总有一款适合你。Conforming， Jumbo，查收入的，不查收入的，用租金来qualify 的 等等，我的终极目标是百里取一，帮你找到最好的program.

b) 快：我们的审核是 in house underwriting 内部审核，有问题内部快速解决。

c) 省：省就更不用多说了， 利率不好，谈都不用不谈了。I provide amazing rate！ 曾经有好些客人，听到我报给他们的利率后以为听错了，反反复复地要跟我确认我不会charge 他们point.

除了这三条以外，我们还灵活，有些客人找mortgage broker, broker 底下有合作的银行，但要是你的贷款被一家银行拒了，那么你所有的文件审核和appraisal 都要重来一遍，但在GMCC, 我们自己放款，内部审核，马上把同一套资料换到另一个program, 连appraisal 都不用重做，灵活度极高。

重点讲几个特别管用的、与众不同的program -

a) 最近接连做的，特受欢迎的GMCC Jumbo！别的 jumbo loan 要20% 首付，6-12 个月的 reserve ， 我们只要10%首付，不需要 mortgage insurance, 100w 以下不要reserve fund, 100-150w 之间只要三个月的reserve. 针对的客户群：薪水够qualify, 但由于工作才不久，首付才刚刚勉强够，退休金上也没有多少钱, 这个program 能解决燃眉之急! 不仅如此，而且DTI 还能做到45%！ Big Plus!

假如 borrower 的工作有6个月以上的gap, 这个program也做。我最近的一个案例就是wife 到了美国后七年没工作，在家带娃，才刚工作了三个月，当别的 lender 都 turn down 了时，我接了，顺利close! Jumbo! 这么好的program, 我不推销感觉对不起有需要的人！

b) 别家大额贷款DTI 不能超过43%，我们的大额DTI可以做到45%和50%。因为我们的jumbo 利率特别好，我常常把 high balance loan做成jumbo， 更好的利率。

c) 先买后卖， 把目前在手头上的debt 分离出去，解决了买家和房地产经纪人的后顾之忧。适合人群：住房升级，有首付，但如果算上现住房debt 的话，DTI 过不了。

d) 不查收入，用租金收入来qualify.

e) 别家银行假如你拥有超过四个房就没法做了. Fanne Mae is max 10 financed Reo if the subject is rental, for agency loans. We can do a max 20 financed REO even for the JUMBO loan.

f) Cash-out refi with the great interest rate, for your investment need.

这里我只是粗略地举了其中的一些program，假如你到retail bank去，他们只有一个program，但在我这里， 一个program 适合一个niche, 如果你需要我帮助你找到你的niche, 随时联系我。