我交的那么多的地税呢？

圣地亚哥大部分房子的基础地税是1.02%， 过去那么多年房市一直在上涨通道，因此每年房子的taxable估值 (assessment) 基本都是涨到2%的cap 。 然而在房价跌的年份，假如你认为房子的value被 overassessed, 你可以向 county 去appeal, For Fiscal Year 2022-2023, individuals and businesses seeking to appeal their property tax assessments may do so between July 2, 2022 and November 30, 2022。如果你错过了今年，那么只能等明年了。

https://www.sandiegocounty.gov/content/sdc/cob/aab.html 这个网站有你需要的所有信息， 包括video instruction 和appeal 的申请表。我和大家分享一下我自己在2009-2012年四年之间做 appeal 的经历。

1）把该交的地税先交了，如果appeal 被批准了，county会退钱给你。 

2）被批准的 assessment value 不是永久的base, 是暂时的，只对当年有效，第二年如果依然高估，你得重新appeal。当市场走高的时候，这些 temporary assessed value 就 gone 了，但无论怎么走高，原则是从你最初的买价算起，每年涨幅不超2%。 

3) 那么如何对自己的property value 有个比较准确的估价？那就是你要收集的comparable data。

首先是时间，理论上来讲，comp是差不多当年二月到七月之间的数据，但假如其它月份的数据对你更有利，先放上去再说。 

其次是距离上的，你找的数据，首选同小区的，假如找不到同小区的，距离越近越好，一个mile以外的他们基本就不采纳了； 

再还有，相似性，比如，房间和卫生间的个数最好一致，你肯定不能拿三房去和二房或四房来作比较，但四房和五房却可以比，为什么？因为四房以上差别就不是很大了；又比如，尺寸上差异尽量在10%以内。 

再最后就是房子condition/装修上的差异。 

其实这个估价的工作就是一个appraiser 的工作，也相当于broker opinion。就比如客人问我这套房子大概值多少，大概多少钱能拿下, 在一个平衡的市场里，我就是根据这些数据来做判断的。在早期刚做这行时，我读了大量的appraisal report, 看appraiser是怎么找comp、怎么做加加减减的，当然只有在平衡的、正常的市场中，这些report 才具有更好的参考意义。 

4）当年我把Application 送出去之后，会有个appraiser/assessor 电话联系我，先电话里聊了两次，可能他认为的估价和我自己认为的有些出入（自己总把价值往下压哈哈），然后我再Email给他，把进一步的分析数据给他，反正最后都达成了agreement。 

5）如果无法达成一致，那就准备材料， 预约 hearing。 你也可以委托他人，比如 realtor, broker等，来帮你做这事。

居民住房估价101

居民住房估价 101‍

客人问，这套房3800英尺，那套4300英尺，大了500尺，为什么价格相差却不多？这个涉及到房子的估价，今天我就来讲讲居民住房估价的一些基本知识。

首先在房子的估价中，最重要的肯定是地段/位置，这个不难理解吧，大区域的差异是肯定的，但就是同一个中等size的区域，比如同为兰乔.圣特菲，圣地亚哥的高档住宅，Fairbanks 和 Cielo 或者 the Crosby 的 价格就没有可比性，又比如拉霍亚，圣地亚哥的另一个高档区域，17个社区的价格相差也非常大。

接下来呢我把对比定位到同一个社区或者价格相当的社区。拿大房子和小房子比较，小房子的单价肯定高，这就是我们说的买房子越大越划算，因为房子再小，框架是一样的，framing、plumbing、electrical等一样不能少，因此1500尺的房子卖86万，然3000尺的可能只卖一百二、三万。回到开头3800和4300尺的房子，卧室和卫生间数目一模一样，那么多余的500尺只是房间大点小点的区别了，一个房子涉及到三个主要方面，一个是地/land, 第二是建筑，术语叫improvement, 第三是附加的装修升级/upgrade，上述多出来的500尺只是地，地的价格因地而异，因市而异，比如在 Carmel Valley, 这多出来的500尺目前大约约值$75,000 ($150/英尺)， 而非$450/英尺，但如果房间多了，那么在地的基础上，每个多出来的房间评估师一般会加$10, 000； 多一个卫生间至少加$15, 000；多一个车库加$10, 000；一般的景从评估的角度加$20, 000 – 30, 000, water view/海景更复杂些，远近各不同； 装修/建筑的级别评估从Q1 - Q6, 大部分房子无论新旧属 Q3, 房子的状况从C1 – C6,  新房C1， 大部分二手房/resale  C3, 从C1到C3 大约 $25, 000的差别， 然而也不尽然，土地稀缺的区域二手房如果全面升级反而可能加价；多一个暖气或空调加价$3, 000 ，多一个壁炉加$3, 000  -  $5, 000 ，前后院没有landscaping和有landscaping（新旧房的差异）差 $50, 000 , 有没有噪音差$20, 000， 然而光线好坏却和估价无关，只是光线好可能更好卖，我只能说可能，因为我看多了老美住南向的房子，非要在院子做个patio 挡光，特别在圣地亚哥，户外时间多，户内的时候有些人反而喜欢暗点， 品味不同而已；多一个泳池和spa加 $20, 000 - $40, 000, 为什么差异那么大？在富有区泳池是享受，反之则是负担；那么中国人比较关心的坐地面积/lot  呢？这就很难讲了，依然是同一区域，一个有景的小lot可能比无景的大lot值钱很多，一个corner lot/cul de sac lot 可能比交通出入口的大lot值钱，6000尺的 lot 实际可用超过在坡上坡下的9000尺 lot 的大有所在，4500尺和6500尺的 lot 差别挺大，但6500尺和8500尺的就没那么大了，因为6500的lot 已经相当不小了，除非今后重建（可能性极低，重建需要各种批准），多出来的反正也无法再建一个，这时候估价更多的是一种艺术而非科学，最常用的方法是用已经卖掉的 lot size 差别在1000尺之内的来做比较。

一个有经验的经纪人，无论是帮客户卖还是买，是能给出一个很准确的估价，在过去几年抢房的时节，不断 bid the price to higher,  理性、职业感极强如我，有时会感到无奈，无论我接受与否，那就是市场，我更 enjoy当前的市场，能帮客户找到更好的切入点，期盼接下来二、三年我们有一个平衡的市场。

Jennifer Zheng,  生活在圣地亚哥15年，房地产Broker, 有气质有见地，为您提供最贴心、细心、省心的超星级服务和规划,  个人微信 longhair0717。 

房屋产权保险 Title Insurance

房屋产权保险
房屋产权保险

在美国购房会涉及到房屋产权保险，通常是卖方帮买方在过户时买一份屋主产权保险（Owner Title Insurance），屋主产权保险是一次性保险，在新屋主拥有房子期间一直有效；如果买方是贷款买房，银行则会要求买方再买一份Lender Title Insurance

来保护债权人的利益。‍

​

一场大火只会破坏房屋地面以上的建筑，起码土地还在，然而有缺陷的房契不仅可以带走房屋而且可以带走它所在的土地。例如50年前的伪造; 在胁迫下执行的契约; 重婚并不为人所知; 县记录员办公室的一名职员出错; 一个错误的税收支付；契约由不满18岁年龄的人签署； 契约所有人可能有遗嘱执行后出生的孩子，这一事实有权让孩子索取他或她的财产份额 --  这些只是一些隐藏的“契缺陷”，可能会导致你失去你的财产。 而且，即使你完全没有遗失财产，房契的瑕疵也可能使你无法出售， 所以房屋的产权保险是非常有必要的。

 

 

在房屋过户期间，所用的产权保险公司会进行一番搜索，意在发现房契潜在的问题，然后出一份 初步产权报告preliminary title report。常见的exception是地产税，这个不用担心，过户公司在过户前会重新分配，还有比如encroachments和easements中水电网公司的通入权也是常见，但是偶尔还是有主要问题出现的，我代理中出现过四例， 一例是2013年，产权报告中提到产权在过去几个月内有过转换，需要clear, 我浏览后马上联系对方经纪人和过户公司，对方经纪人惊呼我是她碰到过的唯一一个读产权报告的经纪人（那是肯定的， 我瞄主要的内容），同时说她正和过户公司及保险公司在努力解决。那个房子最终无法成交，对方经纪人联系了好几家保险公司，但无人能接， 原因是房契原来在老太太和女儿女婿名下，就在卖房前几个月，女婿从房契中撤出，而女婿有别的债权人，所以即使他撤出，债权人依然可以追讨他在房子中的份额。第二例是2016年，当时客户有意offer 一个租赁太阳能的房子，在报告中不但有太阳能的租赁，还有一个20多万的法庭判决，对方经纪人说不是屋主的欠债，那很可能就是同名的情况，这种情况也需要时间清除，这房子最后决定不offer, 所以没有直接参与。第三例是去年，报告中显示另一方之前的婚姻中有孩子抚养欠费，如果不是一直催着过户公司，一不小心过户时间就受到影响。第四例是刚刚最近，产权报告中显示卖方有一个HERO贷款，用于新装的双层门窗。HERO stands for Home Energy Renovation Opportunity, 是加州和密苏里两州的政府贷款给home owner 和 business 为节能、节水和可再生能源产品提供的融资，是放在地税中一起付的， 在房子转售时可以转给新房主，我马上联系卖方经纪，提醒他我会出一个补充文件，要求过户时卖方一次付清HERO贷款，对方还无脑问了句，“ 这么说买方不愿接替这个贷款？” ，是否我不提出来对方就想蒙混过关？碰到类似情况要第一时间反应， 一是滞后反应会被动，二过户公司和保险公司需要时间处理。

 

 

 

现在我面前的一份报告是有一个人对一处有点特殊的房子门前的一条小路有行驶权, 有意思吗？ 而我打电话了解又知道了怎样的故事了呢？

Most Important Facts About Home Inspection: 房屋检测的重要事实

两周前， 有位之前我代理客户买的房子的前屋主联系我， 问我当时我找的检测他房屋的检测人员的联系方式， 我好奇地问他原因， 他说，他卖房的同时买的那个房子，住进去以后发现一大堆问题，前屋主没有披露这些问题，home inspector 也没有查出这些问题，他觉得我帮我的客户找的inspector检查得非常仔细，现在想找我的inspector去重新检测，然后准备告他买的房的前屋主和他自己的代理帮他找的inspector。

美国出售的房子大部分是二手房，房屋检测是购房合同中必不可少的附加条款之一。当买卖双方在购房合约上签字生效后，买主要做的第一件事就是请专人检查房子。检查费由买主付，一般三五百元，贵的可以到八九百。这里所说的专人分两种，一种是有执照的licensed, 另一种叫certified，certified要比licensed高一级，参加过额外的培训，因此收费也会贵些。买方可以自己找， 也可以让自己的经纪人推荐。我一年当中要和好几个不同的inspector打交道，有时要约某一个的时候正好时间排不上，所以是必须有好几个后备的。根据房子的不同情况和区域，我也可能会用不同的inspector。刚开始做经纪人那会儿， 他们检查时我都是跟着他们走随时随地问问题的，好在他们也不嫌我烦。好的检测师积累了很多经验，可以从他们身上学到很多，如今我对常见的问题和修复成本都很了解了， 然而学无止境，依然时不时有新的东西出现值得了解。

一般的房屋检测（general home inspection) 覆盖哪些方面呢？ 它包括屋顶（Roof），地板（Floor），墙壁（Wall），门窗（Doors and Windows），电（Electrical Systems），排水（Plumbing），冷暖设备（Heating and Air Conditioning Systems），电器（Appliances），烟雾报警器（Smoke Detector）等，它通常不包括院子的浇灌系统，不包括游泳池，它虽然也不包括结构和地基以及房子是否有霉, 但如果看到可疑之处他们会指出来，建议这些领域的专业人员进一步检查。大部分inspector在最后的报告中罗列主要的问题，比如影响到安全和主要功能的，通常不写表面能看到的一些小磨损。正常售房时如果房子的主结构有大问题或有严重的霉，买主可以要求取消合同，其它的问题可以要求卖主修理或者索要一些用来修复的钱。至于卖方是否都会答应呢？一般影响到安全和主要功能的卖方会负责，其它的东西卖主可以不修，象墙上有洞，地板或地毯破损等，原因是当初看房时就看到这些情况的，写合同的时候的报价应该就包括这些因素。总而言之，书面要求，双方协商解决。

圣地亚哥北郡的房子大部分是slab foundation, 有个别区域有典型的地基和结构问题，有经验的经纪人， 凭肉眼和简单测试工具就能识别很多迹象。除了一般的房屋检测， 我们还会做一个白蚁检查， 加州的房子都是木结构的，房龄超20年的房子查出来有白蚁很正常，不用恐慌，常见的几个有白蚁的地方是屋檐、椽、木头庭院搭棚和阁楼，可以局部处理，也有需要整屋封起来加热杀除的。如今盖房子时都会在地基回填土中掺化学药粉，防止白蚁进入室内，新房在五年内不会出现白蚁，因为这种药粉的有效期至少是五年。

下面我根据我的经验， 跟大家列举一些常见的问题。

电路系统：
缺失或不工作的接地短路保护插销（GFCI）：是安装在厨房， 浴室等靠近水源的电源插销， 如果失灵则 在发生事故时， 起不到保护作用；以前建造的房子没有这个要求， 可以要求补装。

接地线：每个房子在水表处或室外电表附近都有一条接地线， 这条线应保证接地良好。

不正确的布线：有些房主为了方便擅自接线。

排水系统：（这个通常问题多一些）

热水器， 洗衣机， 空调机等有可能滴（漏）水的， 建议有一个接水盘， 并在盘的底部有个导水管通到室外。 

水表显示水压太高: 正常不超过65psi。

松动的马桶蜡环,：马桶由于每天使用， 会逐渐松动以至引起漏水。 
厨房或卫生间水池底下的管子比较老旧，建议换。
水龙头冷热水开关接错或热水不工作。
淋浴测漏。

洗脸池水龙头排水慢。

浴缸分流器不正常分流。

房屋内部：

双层玻璃密封不严， 中间有水气。双层玻璃年龄老了，这是个典型的问题。
Defective air duct or HVAC(空调和取暖系统通风管道问题）。

窗子不经常开关，天长日久就不容易打开，特别是刷了油漆后。应检查每个窗子是否开关正常。

如果在房子的任何地方发现有潮湿的痕迹，则要引起重视，卫生间的排水管、马桶渗漏或房屋瓦片问题都有可能。

房屋外部： 

隔水板（defective flashing)：屋顶的各接缝处装有隔水板（Flashing），通常是金属材料， 天长日久会生锈而造成漏水。

排水槽倾斜度有问题（Poor Pitched Gutter）： 屋檐上的排水槽 。

屋顶 （Roof）：屋顶的寿命在圣地亚哥的好天气中要比别的地方长，通常在三、四十年，在这期间很多自然因素会对屋顶造成损坏，如果是瓦片 （tile roof）， 有些瓦片会移位，或者高低接口的地方不合理；三、四十年旧的房子有些是油毡片（Roof Shingle）可能会有松动。

排水系统不当（Poor Drainage) : 房子四周的排水若不畅，会对房子的地基造成损坏。

树根(Tree Root)：若树根对房子的地基，车道，人行道等造成破坏。

失灵的车库门开关（Mal-functioned Garage Door Opener）： 车库的自动开门器上装有一套安全装置， 能使车库门停在遇到有人或物品档在门下时自动回转，这个装置时时会失灵，其实通常是可以自己调整的

房子若有游泳池， 一般的房屋检测是不够的, 大部分的房屋检测人不检测泳池，小部分有资格检查，但通常我会建议请专人检查泳池。

好了，这些只是我列出的其中的一些常见问题，还有很多不一一罗列了。检测中出现的问题都要怎么解决呢？那要看你是卖方还是买方, 这个时候也是考验你经纪人水平的时候啦。我经常在网上看到买家或卖家在问：啊，出了这些那些问题了，要怎么和对方 argue (争论）啊？恐怕争论只会把事情搞僵了，弄得不好有一方不玩了。无论代表哪一方，既然经纪人代表的是客户的利益，你把这些交给稔熟各项修复成本、全心维护客户利益、懂得营销、懂得哪些贵的必修的哪些花不了几个子儿的经纪人就搞定咯。加个微信 longhair0717, 让俺把那些事儿给打理得周周整整的。