两周前，
有位之前我代理客户买的房子的前屋主联系我，
问我当时我找的检测他房屋的检测人员的联系方式， 我好奇地问他原因， 他说，他卖房的同时买的那个房子，住进去以后发现一大堆问题，前屋主没有披露这些问题，home inspector 也没有查出这些问题，他觉得我帮我的客户找的inspector检查得非常仔细，现在想找我的inspector去重新检测，然后准备告他买的房的前屋主和他自己的代理帮他找的inspector。
美国出售的房子大部分是二手房，房屋检测是购房合同中必不可少的附加条款之一。当买卖双方在购房合约上签字生效后，买主要做的第一件事就是请专人检查房子。检查费由买主付，一般三五百元，贵的可以到八九百。这里所说的专人分两种，一种是有执照的licensed,
另一种叫certified，certified要比licensed高一级，参加过额外的培训，因此收费也会贵些。买方可以自己找， 也可以让自己的经纪人推荐。我一年当中要和好几个不同的inspector打交道，有时要约某一个的时候正好时间排不上，所以是必须有好几个后备的。根据房子的不同情况和区域，我也可能会用不同的inspector。刚开始做经纪人那会儿， 他们检查时我都是跟着他们走随时随地问问题的，好在他们也不嫌我烦。好的检测师积累了很多经验，可以从他们身上学到很多，如今我对常见的问题和修复成本都很了解了， 然而学无止境，依然时不时有新的东西出现值得了解。
一般的房屋检测（general home inspection) 覆盖哪些方面呢？ 它包括屋顶（Roof），地板（Floor），墙壁（Wall），门窗（Doors and Windows），电（Electrical Systems），排水（Plumbing），冷暖设备（Heating and Air Conditioning Systems），电器（Appliances），烟雾报警器（Smoke Detector）等，它通常不包括院子的浇灌系统，不包括游泳池，它虽然也不包括结构和地基以及房子是否有霉, 但如果看到可疑之处他们会指出来，建议这些领域的专业人员进一步检查。大部分inspector在最后的报告中罗列主要的问题，比如影响到安全和主要功能的，通常不写表面能看到的一些小磨损。正常售房时如果房子的主结构有大问题或有严重的霉，买主可以要求取消合同，其它的问题可以要求卖主修理或者索要一些用来修复的钱。至于卖方是否都会答应呢？一般影响到安全和主要功能的卖方会负责，其它的东西卖主可以不修，象墙上有洞，地板或地毯破损等，原因是当初看房时就看到这些情况的，写合同的时候的报价应该就包括这些因素。总而言之，书面要求，双方协商解决。
圣地亚哥北郡的房子大部分是slab foundation, 有个别区域有典型的地基和结构问题，有经验的经纪人， 凭肉眼和简单测试工具就能识别很多迹象。除了一般的房屋检测， 我们还会做一个白蚁检查， 加州的房子都是木结构的，房龄超20年的房子查出来有白蚁很正常，不用恐慌，常见的几个有白蚁的地方是屋檐、椽、木头庭院搭棚和阁楼，可以局部处理，也有需要整屋封起来加热杀除的。如今盖房子时都会在地基回填土中掺化学药粉，防止白蚁进入室内，新房在五年内不会出现白蚁，因为这种药粉的有效期至少是五年。
下面我根据我的经验， 跟大家列举一些常见的问题。
电路系统：
缺失或不工作的接地短路保护插销（GFCI）：是安装在厨房， 浴室等靠近水源的电源插销， 如果失灵则 在发生事故时， 起不到保护作用；以前建造的房子没有这个要求， 可以要求补装。
一般的房屋检测（general home inspection) 覆盖哪些方面呢？ 它包括屋顶（Roof），地板（Floor），墙壁（Wall），门窗（Doors and Windows），电（Electrical Systems），排水（Plumbing），冷暖设备（Heating and Air Conditioning Systems），电器（Appliances），烟雾报警器（Smoke Detector）等，它通常不包括院子的浇灌系统，不包括游泳池，它虽然也不包括结构和地基以及房子是否有霉, 但如果看到可疑之处他们会指出来，建议这些领域的专业人员进一步检查。大部分inspector在最后的报告中罗列主要的问题，比如影响到安全和主要功能的，通常不写表面能看到的一些小磨损。正常售房时如果房子的主结构有大问题或有严重的霉，买主可以要求取消合同，其它的问题可以要求卖主修理或者索要一些用来修复的钱。至于卖方是否都会答应呢？一般影响到安全和主要功能的卖方会负责，其它的东西卖主可以不修，象墙上有洞，地板或地毯破损等，原因是当初看房时就看到这些情况的，写合同的时候的报价应该就包括这些因素。总而言之，书面要求，双方协商解决。
圣地亚哥北郡的房子大部分是slab foundation, 有个别区域有典型的地基和结构问题，有经验的经纪人， 凭肉眼和简单测试工具就能识别很多迹象。除了一般的房屋检测， 我们还会做一个白蚁检查， 加州的房子都是木结构的，房龄超20年的房子查出来有白蚁很正常，不用恐慌，常见的几个有白蚁的地方是屋檐、椽、木头庭院搭棚和阁楼，可以局部处理，也有需要整屋封起来加热杀除的。如今盖房子时都会在地基回填土中掺化学药粉，防止白蚁进入室内，新房在五年内不会出现白蚁，因为这种药粉的有效期至少是五年。
下面我根据我的经验， 跟大家列举一些常见的问题。
电路系统：
缺失或不工作的接地短路保护插销（GFCI）：是安装在厨房， 浴室等靠近水源的电源插销， 如果失灵则 在发生事故时， 起不到保护作用；以前建造的房子没有这个要求， 可以要求补装。
接地线：每个房子在水表处或室外电表附近都有一条接地线， 这条线应保证接地良好。
不正确的布线：有些房主为了方便擅自接线。
不正确的布线：有些房主为了方便擅自接线。
排水系统：（这个通常问题多一些）
热水器， 洗衣机， 空调机等有可能滴（漏）水的， 建议有一个接水盘， 并在盘的底部有个导水管通到室外。
水表显示水压太高: 正常不超过65psi。
Defective air duct or HVAC(空调和取暖系统通风管道问题）。
松动的马桶蜡环,：马桶由于每天使用， 会逐渐松动以至引起漏水。
厨房或卫生间水池底下的管子比较老旧，建议换。
水龙头冷热水开关接错或热水不工作。
淋浴测漏。
厨房或卫生间水池底下的管子比较老旧，建议换。
水龙头冷热水开关接错或热水不工作。
淋浴测漏。
洗脸池水龙头排水慢。
浴缸分流器不正常分流。
房屋内部：
双层玻璃密封不严， 中间有水气。双层玻璃年龄老了，这是个典型的问题。
Defective air duct or HVAC(空调和取暖系统通风管道问题）。
窗子不经常开关，天长日久就不容易打开，特别是刷了油漆后。应检查每个窗子是否开关正常。
如果在房子的任何地方发现有潮湿的痕迹，则要引起重视，卫生间的排水管、马桶渗漏或房屋瓦片问题都有可能。
房屋外部：
隔水板（defective flashing)：屋顶的各接缝处装有隔水板（Flashing），通常是金属材料， 天长日久会生锈而造成漏水。
排水槽倾斜度有问题（Poor Pitched
Gutter）： 屋檐上的排水槽 。
屋顶 （Roof）：屋顶的寿命在圣地亚哥的好天气中要比别的地方长，通常在三、四十年，在这期间很多自然因素会对屋顶造成损坏，如果是瓦片 （tile roof）， 有些瓦片会移位，或者高低接口的地方不合理；三、四十年旧的房子有些是油毡片（Roof Shingle）可能会有松动。
排水系统不当（Poor Drainage) : 房子四周的排水若不畅，会对房子的地基造成损坏。
树根(Tree Root)：若树根对房子的地基，车道，人行道等造成破坏。
失灵的车库门开关（Mal-functioned
Garage Door Opener）： 车库的自动开门器上装有一套安全装置， 能使车库门停在遇到有人或物品档在门下时自动回转，这个装置时时会失灵，其实通常是可以自己调整的
房子若有游泳池， 一般的房屋检测是不够的, 大部分的房屋检测人不检测泳池，小部分有资格检查，但通常我会建议请专人检查泳池。
好了，这些只是我列出的其中的一些常见问题，还有很多不一一罗列了。检测中出现的问题都要怎么解决呢？那要看你是卖方还是买方, 这个时候也是考验你经纪人水平的时候啦。我经常在网上看到买家或卖家在问：啊，出了这些那些问题了，要怎么和对方 argue (争论）啊？恐怕争论只会把事情搞僵了，弄得不好有一方不玩了。无论代表哪一方，既然经纪人代表的是客户的利益，你把这些交给稔熟各项修复成本、全心维护客户利益、懂得营销、懂得哪些贵的必修的哪些花不了几个子儿的经纪人就搞定咯。加个微信 longhair0717, 让俺把那些事儿给打理得周周整整的。