关于贷款again

我不做贷款， 但有很好的做贷款的banker和mortgage broker的relationship, 客户来找我， 我一般都首先会建议他们做pre approval, 首先清楚自己究竟能贷多少， 然后才决定看什么房。当然我本身也是都懂一些， 至少能回答客户贷款方面的一些基本问题。

一般来说，DTI( debt to income ratio), 这个debt 包括你现有的债务和买了一个房子后的的月付（包括利息本金， 房屋保险， 房产税和mello-roos以及物业费）。Jumbo loan （注：对jumbo loan的定义，各州不一样，同州各个城市可以不同，具体 参 考http://www.bankrate.com/finance/mortgages/california-jumbo-loan-limits-by-county.aspx）DTI Limit 是 43%. Conforming DTI limit 是 50% in extreme case，Normally 45%。


如果是W-2, 收入都在账面；但如果是1099， 需要有两年的1099才算收入。 如果前两年收入差别较大，会按平均值；所以如果拿的是1099，准备买房时要注意多报一点收入，这样才能提高借贷能力。

Capital gain/loss: 银行一般不算capital gain为收入。 但是，如果有连续两年的的capital loss, 做jumbo loan 的话，银行就要扣收入。

贷款时需要提供两个月的bank statement, 每一笔存款都要source of funding. 所以要避免非正常进账。有一点大部人都不知道， 就是你填loan application form的时候， lender 会让你罗列你的账号， 可以是bank的checking和saving, 也可以是security brokerage 的账号， 如果贷款时不用这个账号， 就不要写上去， 不然白白冤枉查账。

另外要注意的是，避免新开信用卡账户；能避免车贷尽量避免车贷，因为车贷很消耗borrowing power。

还有另外种情况是， 客户准备买房，准备把现有的房子出租， 但一般的银行会把现有房子的月供算debt, 因为房子需出租一年才算收入， 甚至有银行要求两年的，这样如果不先把现有房子卖掉， 贷款能力会大受影响， 我知道有个别 mortgage broker 也许会有变通的渠道。

为什么你需要自己的经纪人

有些屋主希望自己卖房, 省下listing agent 的中介费。有极少数的确达到目的, 但是多数最后卖不成功，最后还是通过中介出手。本文的重点在于分析For Sale By Owner 可能有的弊端:

1。受众面受到很大限制。For Sale By Owner 有专门的网站可以 post listings, 但远远不如 MLS 覆盖的范围广。

2.  当购房者看到房子是For Sale By Owner 时，他们的第一反应是，你要省掉卖家代
理中介费。他们觉得即便你按市场价卖房, 你最后到手的钱也会比市场价高。他们希
望分享你的“利润” ，因而往往会给出低的报价;

3. 如果买方有代理， 买方代理一般都不是特别愿意直接跟卖方打交道。 行有行规， 行内人士communicate通常都要比直接跟卖家打交道顺。

4. 房子是由业主出售，所以买家往往怀疑业主关于房子的陈述，他们可以认为业主提供的陈述不客观。

5. 当你以屋主的身份 Show 房子时，很容易defensive ，虽然你觉得你不会这样，但这是本性使然。自己住了多年的房子, 很有感情, 这能理解，但它对你卖房子会是不利因素;

6.关于议价，优秀的中介是一个很好的缓冲区。 有中介的好处在于(这些对买方经纪也适用):

a. 中介可帮你掩护你的底线,　不让对方轻易看到你的底线；
b. 如果谈判破裂，或着进入胶着状态，因为是业主直接谈判, 就会变得Personal 甚
至敌意，这样deal 就 break了。但是如果有双方中介在中间作为Cushion 就很容易回去继续谈判。

7. 无论是买和卖， 有中介， 就有更好的 legal protection。每一个代理的每一笔交易都有 Error and Omission 保险，代理上面还有broker, 买完房后出了错或有问题找得到代理和ta的 broker, 而卖家卖完就走了， 找都困难，所以买家也有这方面的顾虑。

如果您找到的是象我这样经验丰富、能干又尽责、满满正能量的万宝全书级的经纪，那就是您的运气啦。