买房中的Gift Money

有越来越多的客户用外来的Gift Money购房，特别是来自中国的钱。以下是一些注意点。

关于交税，如果赠予人是美国以外的外国人，收款人不交税，一年超过10万美元只需申报。

如果赠予人是美国resident,  则美国税务局规定每年每个父母可以赠与每个子女$14,000免税额，所以比如一对新婚夫妇要买房，双方父母四人 (每人分别赠予$14,000给一对小夫妻)，$14,000乘以4，这样小夫妻可以最多收到$56,000。这笔$56,000的赠予款，父母是不需要交赠与税的，接受赠款的夫妻也不必缴纳收入所得税。但这个赠与款项， 将在今后的estate tax中被减除。 从历史数据来看， estate tax 的上限每年递增，2016是$5,450,000，对一般人来说， 这么高的上限不会是一个concern.

贷款买房，Lender会查borrower两个整月的流水帐，所以如果钱在这之前到贷款人美国的帐上（也叫Seasoning)，lender就不追查钱的出处了。如果是在两个月之内，要保存好各种收据，以备lender到时需要的解释。这里要注意两点：1）赠予人直接把钱电汇到贷款人美国的帐号。如果赠予人先把钱存入贷款人中国的帐号， 再从贷款人自己在中国的帐号汇到贷款人在美国的帐号，lender会追查贷款人在中国帐号的资金出入，牵涉到税收等敏感问题。如果是多个赠予人，可以把多个赠予人的资金集中在一个赠予人帐上，再一次性wire给贷款人美国的帐号。2）存钱的形式要用转帐的形式，不要用现金存。由于洗钱的存在，lender对现金deposit查得很紧。总之，如果购房合同被接受后要用中国的钱，用gift money比较好，除非是小额，并且你能解释你在中国没有未缴税的收入，并且应该在你知道你要定这个房子后立刻到位以备lender需要的各种解释to remove loan contingency.

那么如何界定这里所说的外国人呢？是从纳税（不需在美国纳税或resident alien)的角度还是从身份的角度（非绿卡或公民）呢？这里所指的外国人， 是从estate and gift tax的定义上来讲的。也就是说，Foreign nationals who are not green card holders are generally considered none domiciled in the United States for both U.S. estate and gift tax purposes

还有一点，除非钱是从香港过来，不然在中国，就我所知，目前每人每年只有5万美元的额度。

另一方面，如果是全款购房，就没有贷款的各项限制，不管汇款是不是自己在国外的，都可以直接汇到escrow account上，如果收款人和汇款人不同名，escrow 在close之前会叫双方签字，大部分escrow 都OK电子签字。

这些是我的knowledge, 最终得consult with your lender.