客户看了房子后喜欢得不得了，朝向好，结构好，装修好，就是他们一直想要的能满足他们今后家庭需要的房子。问题是，Open house的时候人山人海， 屋里进进出出象动物园，就知道肯定会有multiple offer。 那怎样能让客户的offer被卖家接受呢？Well, 每个房子的情况都是不同的，在一个房子上有用的strategy到了另一个房子并不一定管用。然而，尽管价格还是最重要因素，还是可以做一些事情，让客户的offer rise to the top of the stack的。
1。 Present a complete and organized package。我所有客户的offer, 都包括Purcahse Contract, Pre-approval letter from the buyer's lender 和 Proof of Fund. 记住，这三个文件都要在一个PDF文件中， multiple attachments requires more work on the part of the listing agent.
2。 提高定金，即Earnest Money Deposit。 在加州，定金一般是房子买价的1%-3%。 我曾经有个客户，合约里叫我写了1%的定金，卖家counter过来的条款中有一条是要求付3%的定金，我跟他解释了又解释EMD是怎么回事，他还是不同意，但又一定要我给卖家打电话，告诉卖家他们有多诚心多serious，结果自然是落选了。我也做卖家 agent, 碰到这样的买家，我会觉得有点好笑，没有行动的诚心谁看到呢。其实，在美国的地产交易中，规则是更照顾买家的。卖家接受合约后，只要买家不违约，就一定得卖，而买家只要在合同写定的天数内退出，没有任何理由，定金全部返回。而且，这个定金从一开始就不是在卖家的帐户上，而是由escrow第三方帮助保管。有些时候卖家比你还急着要退你的定金呢。没有退还你的定金，他还不能立刻和另外的买家进ecrow。有时候定金推迟返还，大多数是因为escrow那边需要时间clear。既然如此，那为什么有些卖家要叫买家提高定金呢？主要是卖家想让买家有点压力（尽管这种压力并不能被条约enforce), 同时也想看到买家真诚的买意。
1。 Present a complete and organized package。我所有客户的offer, 都包括Purcahse Contract, Pre-approval letter from the buyer's lender 和 Proof of Fund. 记住，这三个文件都要在一个PDF文件中， multiple attachments requires more work on the part of the listing agent.
2。 提高定金，即Earnest Money Deposit。 在加州，定金一般是房子买价的1%-3%。 我曾经有个客户，合约里叫我写了1%的定金，卖家counter过来的条款中有一条是要求付3%的定金，我跟他解释了又解释EMD是怎么回事，他还是不同意，但又一定要我给卖家打电话，告诉卖家他们有多诚心多serious，结果自然是落选了。我也做卖家 agent, 碰到这样的买家，我会觉得有点好笑，没有行动的诚心谁看到呢。其实，在美国的地产交易中，规则是更照顾买家的。卖家接受合约后，只要买家不违约，就一定得卖，而买家只要在合同写定的天数内退出，没有任何理由，定金全部返回。而且，这个定金从一开始就不是在卖家的帐户上，而是由escrow第三方帮助保管。有些时候卖家比你还急着要退你的定金呢。没有退还你的定金，他还不能立刻和另外的买家进ecrow。有时候定金推迟返还，大多数是因为escrow那边需要时间clear。既然如此，那为什么有些卖家要叫买家提高定金呢？主要是卖家想让买家有点压力（尽管这种压力并不能被条约enforce), 同时也想看到买家真诚的买意。
3。Waive home warranty。卖家通常会给买家买一年的保险。这个保险并不是房屋保险，而是家电保险和水管及空调、热水器保险。房子close后你可以决定要不要买。 自己买的话，depend on什么样的房子，也就是$300-500之间。如果房子各方面比较新，也不是非买不可。
4。Remove appraisal contingency。客户够喜欢这个房子，首付25%以上，客户自己和agent对这一区域的市场够熟悉。
这些都是硬件，于此同时也必须有软件的配合。这就看经纪人的专业水平和对客户的上心程度了。There are always personal and secret sauces here and there. 同样email offer, 这个email和那个email给人的感觉就相差很大。最近卖房，其中一个买方agent在present offer时就明显stand out，让我欣赏了一遍。我自己在代表买方时虽然也一样在practice, 但由于时间精力的有限，没有每个case都practice， 看来以后每单都要如此努力。同样是talk over the phone, conversation的品质是有相当差异的。做经纪人的门槛不高，但是mediocre 和优秀的经纪人之间的差别是可以感受到的。学无止境, 古话不古。
在美国，买卖交易是通过经纪人和其他相关人员完成的，大多数交易从开始到结束，买卖双方不见面， 更别说直接说话了。决定是买卖双方作的，但双方经纪人的Influence是无可否认的。
由于目前还是卖方市场，技巧是针对目前市场的。在买方市场的时候，再来讨论相应策略。
Visit my blog at http://jenniferzhengrealty.blogspot.com.
Editor's Notes：
据说我现在有不少粉丝了。博客从2013年春季开始，到现在才两年几个月的时间，已经有15，000多的page views了, 也有不少经纪人看我的博客。I feel honored。笔耕，是我的P-A-S-S-I-O-N。 做一行时间久了，就像吃饭睡觉，渐渐就会失去原来的激情。当它还在的时候，多写多记录。一旦堆积，时间一过，感悟就不同甚至荡然无存了。