电磁波/Electrical and Magenetic Fields

时不时在带客户买房的过程中，房子附近有电线杆，客户自然而然会问power line的电磁波（简称EMF）对房子的影响。其实，agent是不qualify评估power line的潜在风险的。但泛泛而言，离高压线包括地下高压线近的房子是影响到property value的。

那么，你又从哪里去找到答案呢？这里又要用到我们圣地亚哥的公共资源：SDG&E(San Diego Gas & Electric)。

它可以帮助你具体测量你的房屋内部和外部受电磁波影响的数据， 也可以回答你的concern.

http://www.sdge.com/safety/electric-and-magnetic-fields/our-emf-program-and-services

通过上面的连接，你可以Request on-site EMF measurement! 

让数据说话。。。TELL ME IT'S COOL。。。

Buyers Offer More For a Staged Home

——看图说话——

公共资源 (二、SDG&E）

上个月，我的房客跟我说他们闻到屋里有煤气味。我叫他们立刻和SDG&E联系。SDG&E看过后说漏气来自fireplace的valve，要找个licensed plumber换阀。房客说并不紧急，反正不是冬天，他们现在不会用。我说行，先把Fireplace的气闸关了，到秋天时再处理这件事。开关在墙里面，要换得把墙cut一块，完了还得补上，大概是$350的费用。这事暂时按下不表。

这个月，趁着在热夏到来之前，计划着做AC的tune up, 因为现在是HVAC slow的时候，很快能约到，还有promotion。同一个出租房，HVAC guy came, 跟我说furnace的阀漏气，要换阀, 我说，“不是Fireplace的阀漏气吗？难道两个都漏？“，他用他的工具测了，果然两个都漏！就这么在屋子里闻了一小阵子gas, 回来家后喉咙一直敏感，感觉gas味一直在喉咙。联想到最近有点小咳嗽，却没检查出什么东西，那一刻我突然想到是不是家里也有漏气。家里其他人都没这个问题，而我在家的时间比他们都长，越想越make sense, 立刻给SDG&E打电话。Gas leak在拨总机后是特别的分类，算是emergency的。我10点电话，technician 11点就到了。首先叫他检查的就是fireplace, 没发现漏气。我跟他解释了下为什么我叫他检查那个, 因为我有另一房漏气，上次SDG&E来的人说要换阀。 这个Technician说，“我在SDG&E干了16年了，时不时有这种情况，不用换阀，你自己如果有socket wrench的话可以自己弄的”。于是他去truck找了工具告诉我怎么弄。我说，“我可以做，但我没有检测工具，完了后没法确认这个问题被解决了，要不你帮我修吧”。他说先把我这个房检查完后再说。


接下来他检查了煤气灶和管道，再接下来是洗衣机和烘干机。居然发现烘干机漏气！因为最初的烘干机和现在的烘干机的接口不是同一种类，安装工人在安装时加了另一个转接小零件，结果烘干机工作时必然的震动导致接口处严重漏气。我从来没想过可能漏气的地方！Technician告诉我该去Home Depot买什么。可他转身又去truck上找到零件帮我装上了。他又问我这个dryer有多长时间没有clean了，我说用了11年了，都没clean， 他说里面东西堆得多了，容易引起火灾。他花了九牛二虎之力帮我找到烘干机底部的框框，把烘干机垫高，unscrew it, vacuum the bottom and screwed it back on. 他说这个工作叫别人做，$150。 我信的。最后他爬到阁楼，检查了那里的furnace.

完工后，我说另外一个房子就在5、6分钟距离内，能不能帮我去看一下。他说他需要30分钟的吃饭和休息时间。他在我家门口的truck上吃了自带的午餐，三十分钟后我带路，去那个漏气的房子。果然，就是他所说的那个问题，5分钟时间搞定，测试不再漏气。我问他为啥之前的技术工没有帮我这样做，反而叫我换阀。他说，一，这不是他们本职活，他们只负责告诉你那里漏气；二，那个技术工可能经验不够，不知道是这个问题；三，很多技术工不带这个工具。我千恩万谢，把口袋里所有的现金都给了他作为小费，他说他们是不收小费的，我说我坚持，是自愿的。他很高兴，我更高兴。房客度假回来，我告诉他们问题解决了，他们觉得我神了。

所以，我们的水部门，电、气部门是在做很多事的，只是你不用，没想到用，不知道怎么用！我记得有一年SDG&E还发brochure免费做AC tune up. 这样的服务时不时有！有些东西在找plumber之前先想一想是否这些部门能帮你解决。

人要勤快嘴要甜。

公共资源 (一、What Can City Water Department Do for You）

有很多资源，我们没在利用，不知道怎么利用。。。

比如 City Water Dept, 比如 SDG&E(San Diego Gas & Electric)。。。

City Water Department Offers FREE Residential Water Survey Appointments

Need help identifying where you can save water in your home? The City of San
Diego’s Public Utilities Department offers a free Residential Water Survey
appointment to all single-family and multi-family residents who are City
water customers. On average, the typical single-family household can reduce
their average daily water consumption by 13% or more.

Here’s how it works: At the time of your scheduled survey, a trained City
staff member will visit your home and check out both the interior and
exterior. They’ll perform activities such as showing you how to read your
meter, check for leaks, review your irrigation system and many other tricks
that can help determine where you can shave off some of your water usage.

Single-family customers will receive a summary check list at the completion
of the survey; multi-family customers will receive a summary report after
submitting data on dwelling units.

View this brochure on the water surveys for more information: http://www.sandiego.gov/water/conservation/

和节水有关的东西，包括各种免费服务，都在那上头！

To request a survey, call (619) 570-1999 or request via email, at
watersurvey@sandiego.gov.


多少居民得益于此，你知道吗？其实我们很多家庭也都需要 -

I also had a high water bill a couple of months ago and the meter had been
read wrong. I contacted the water department and they sent someone out to re
-read the meter. They adjusted my bill and gave me a new due date. The next
time the meter was read it was correct.


I agree with everyone. The water survey visit was very helpful. And I also
had a bill that seemed out of line. Compared the current meter reading with
my bill and found an error. A call to the water department fixed that. I
have also written down the meter reading, made sure all the water was off in
the house and then checked about 30 minutes later. Very reassuring to see
that there was no leak!


Our next-door neighbor had a leak @ the inlet valve near the sidewalk. We
went thru all kinds of gyrations to find out where the water was coming from
. (like digging up our yard) We thought it was us. The yard never looked so
good. So even thou it LOOKS like Flat ground, look UPHILL. I imagine THEIR
bill Must've gone up !


I did this, they give you a garden hose shut off sprayer and a shower timer
and dye packs to check for running toilets.

AND MOST OF ALL, IT'S FREE!

这不，不但免费，还有奖励喔，就看你会不会找啦！

上几次有伙伴问water conservation rebate, 今早送小孩上学时听到KPBS Radio提到， 拿去用吧http://www.socalwatersmart.com/index.php/home/?p=res。为节水把草坪换成假草，换low flow的马桶在截止期前都有补贴哟！

圣地亚哥学区 （二、公立学校）

学区啊学区，你真是让我欢喜让我忧~

中国人买房，哪有不考虑学区的！？偶尔有个别，也是说，“现在暂时不是主要考虑点，但起码也得是中上学区，以后卖时好脱手”。哈哈，我懂的。

若你问我，学区重要吗？很重要。到底多重要？仁者见仁，智者见智，同时也看年级。

低年级的话，92014(Del Mar), 92037(La Jolla), 92067（Rahcho Santa Fe），92122(UTC), 92127(Rancho Bernardo), 92128 (Poway), 92129(Rancho Penasquitos), 92130(Carmel Valley), 92131（Scripps Ranch), 甚至92124（Tierra Santa）等等都可以。在我看来，美国的公立学校低年级基本都是放羊，无论是课业还是课外爱好，都得靠家长自己花时间。相比学校，更重要的是你的小孩有没有老师给TA足够的attention。

一个区域的高中好，才算真的好学区。

衡量一个学校的好坏，主要有两个指标，一个是API（Academic Performance Index），The cornerstone of California's Public Schools Accountability Act of 1999; measures the academic performance and growth of schools on a variety of academic measures。 Keep in mind, 私立学校是不参与这个评分的。API适用于高中之前。而对高中来说，API并不很重要，主要应该参考的是另一个指标SAT的平均分。

口说无凭，http://dq.cde.ca.gov/dataquest/API/APISearchName.asp?TheYear=&cTopic=API&cLevel=County&cName=&cCounty=37,SAN,DIEGO&cTimeFrame=S 列了San Diego各个学校的逐年API分数。SAT你也可以google the key word. 这个是我search到的，就是不知道是哪一年的：http://schools.latimes.com/sat-scores/ranking/page/1/。 看起来San Diego平均分最高的是Torrey Pines High 和 Canyon Crest Academy, 都在Carmel Valley(92130), 接下来Westveiw High（92129），Rancho Bernardo High（92127， 92128），Scripps Ranch High（92131）和La Jolla High（92037）比较接近。

Torrey Pines High（92130）和 Canyon Crest Academy（92130）集中了圣地亚哥大约1/4中国人的小孩， 有中国人的地方就有竞争，呵呵。Rancho Bernardo High（92127， 92128），Scripps Ranch High（92131）和La Jolla High（92037）的也都挺不错，教育比较西化，相对小孩和家长的压力稍微小一些。

另外再说一说Poway Unified School District（PUSD），PUSD是个很大的概念，包括92127，92128， 92129， 92064。 泛泛来讲，它是个好学区，但由于里面包括了很多学校，所以区别还是很大的。Poway Unified School Disctrict 的web site有个很好的功能，输入住址，它会告诉你小、中、高都是什么学校 -  http://apps.powayusd.com/AddressLookup/AddressLookup.aspx; For San Diego Unified school District, go to - https://www.sandiegounified.org/enrollment, move down to the bottom of the page that says School Finder and enter the address. 

是什么造就好学区呢？很简单，生源。好生源哪里来呢？也很简单，来自学生本身家庭父母亲的教育和认知水平。父母亲优良的教育背景和认知水平是否就决定好的家庭收入呢？基本是。所以，学区和此区域的average family income成正向，富裕的区学区也好。我自己深刻的体会到，就是天才，都需要花钱来发掘，比方钢琴，比如各项体育运动。更何况天才是极少数的。对大部分孩子来说，只要早培养，早花钱，多花钱，无论在哪个学区，出点小成绩是不难的。在这一点上，竞争是不公平的，MONEY MATTERS. 所以不要把学区太当回事，只要住在一个decent的学区，只要愿意花钱培养，孩子都会出点成绩的。学区不学区，更多拼的是家长的时间、精力、恒心和金钱， 特别是小孩还小，还不很懂事的时候。


如果你一定要知道某所学校到底情况如何， 光看网站上的po是不够的，作为资深经纪、在圣地亚哥住了十五年的居民，这方面的私家信息是无与伦比的。

圣地亚哥学区 （一、私立学校）

讲到学区，我不得不先说私立学校。

如果你花得起，如果你舍得花，那我建议上私校。当然，这只是我的个人想法。假如你的孩子聪明又自律, 那TA读公校也一样出色。

且说私立学校有哪些好处？近年来state level的funding cut从而影响到local school funding的cut, 教师被裁，低年级音乐美术课被拿掉或靠家长募集资金维持，很多学校一学年的上课时间从180天drop到160天。但这些都导致更多家长送孩子进私校。虽然从去年开始Governor Brown比Gov. Schwarzenegger当政时有所好转，但在K-12 education, California is the state that consistently has the largest class sizes, while having one of the lowest levels of funding per student。



私校的第二点好处是，由于私校的funding不来自政府，所以无需赶state level的考试，他们因此开课更有弹性，主题学习更深入。

私校的教师对于学生的比例更好。一般就是在高年级也维持在一个老师带15-20学生的比例。尤其是孩子小的时候，老师的关注特别重要。在公校，各方面处于中间的小孩最容易受忽略，虽然这道理到处都一样， 但在私校， 由于总体比例，处于中间的小孩也会得到关注。

公校虽然也有教师裁员，但薪水来自政府，基本是铁饭碗。私校的老师薪水完全来自学费，校方对老师的performance更为重视。在公校，就算在还不错的学区，碰上很好的老师是运气， 但你并没有选择。而在私校，教师队伍很整齐，你大可不必担心自己的小孩被分到哪一个班级。

大部分私校的小朋友都很友善，大欺小， 强欺弱的事情少有发生。

事实上，圣地亚哥公立的好学区比如La Jolla, Del Mar和Carmel Valley, 反而是构成私校学生比例的最大部分区域。
                                    
那么，圣地亚哥有哪些好的私校呢？  小学，我推荐蒙校MBMA(Mission Bay Montessori Academy) - http://www.mbmacademy.com/。我认为它的性价比最好。在我考察过的蒙校中，有些只到二、三年级；有些学校虽然也到小学结束， 但这些学校规模都很小， 因此体育和音乐搞不起来。而MBMA pre-K有6个班，180个小朋友，K-6有11个班，220个学生， 学费并不贵，每个月如果每天下午3：30pm之前接走不付day care fee的话学费大概$1100, 学校的乐队每年圣地亚哥第一。 当然，很多学区还有教会办的小规模的私校，班小，我就有几个朋友的小孩是上这样类型私校的，离家也近，也会适合一些孩子呢。                                                                                                            
        
中学的私立中，四家有名的是The Bishop's、Fancis Parker、La Jolla Country Day以及北面的Pacific Ridge。 应朋友之托，一、二年前去The Bishop's和Fancis Parker参观了解情况。我更喜欢The Bishop's(http://www.bishops.com/)。它建校有100多年，最初是女子学校。它坐落在风景如画的La Jolla Cove不远处，学校里绿草如屏，那Olympic size的swimming pool和专门用于performing arts的舞台，用句潮语，也是醉了。更主要的是，老师和学生的比例是1:15之内。The Bishop's由教会创办，从六年级到12年级一共800个学生。学费10个月3万3左右，当然每年都会涨个2-3%， 只是La Jolla早晚的traffic实在是horrifying. Fancis Parker(http://www.francisparker.org/)我也去参观了， 老师和学生的比例大概是1：20，学校从幼儿园一直到12年级，分两大部分：Mission Hills Campus Lower School和Linda Vista Middle/Upper School。Upper School所在地的周边是Linda Vista, 是个不怎样的区。 学费和The Bishop's不相上下。也有些家长不愿意The Bishop's学校灌输宗教思想，选择去Fancis Parker，因为Bishop's虽然没有要求学生相信神，但他们每个星期有25分钟时间的Chapel time。Fancis Parker的学校更大，我酌磨这可能sports会更好。另外MBMA的乐队领头教师说MBMA的毕业生去了Fancis Parker给他们的乐队注入新鲜血液，而且Parker从外面请了很好的乐队Lead, 所以它们的乐队非常出色。如果你家的小孩是乖乖孩，会考试，遵从规矩，那么Bishop很适合, 如果你的孩子has a free spirit, very creative, then Parker mightbe a better fit.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    

出租房变成自住房以及自助房转成出租房的税收Planning （三、Plan Ahead）

$250K/500K的税收减免确实是一个非常诱人的福利，并且每两年就可以take这个福利，没有次数的限制，但即使有少数人倾向于频繁搬家，从而获取税利最大化，在现实中，大部分人还是把房子作为家，而不是持续的系列房地产投资链。 然而，由于我们大部人人一生至少有两次这样的机会，提前计划还是很重要的。

这包括确切记录房子作为主居和出租的时间；配偶出现变化的事件（前配偶和过世的配偶的拥有及居住的时间有可能是可以被转移到另一配偶上的， 具体的要咨询律师或资深报税会计师）；在新婚夫妇的情况下，这可能包括更多的协调，如果是一个或者两人婚前都拥有自己的主居，这计划可能包括是否夫妻一方先出售一个主居， 获得$250K的免税，然后再办到另一方的婚前主居2年后才出售，获得$500K的免税， 然后为今后家庭的扩容考虑，买一个根大的房产。

又比如，“非资格”和“资格”使用的规则是从2009年才开始实行的，所以对于投资者来说，可以先考虑住到在2009年之前房产有巨大增值的出租房中，因为即使该房在2009年之前也是用于出租，却依然算作“资格”使用期。

所以，对于那些时间上可以灵活安排自己主居的人，第121条提供了最大的所得税福利，而对于更活跃的房地产投资者， 把出租物业转化为主要住宅， 机会也是在的。但是由于补充规则的严格，如果没有计划或者计划出错， capital gain tax is magnificent. 遵循适当的规则来获得最大的收益至关重要。

这些仅是我有限的知识 to my best knowledge up to the date of the blog. Rules and tax code often change over time, please consult a certified accountant for confirmation.

THE END

出租房变成自住房以及自助房转成出租房的税收Planning （二、From Primary To Rental）

虽然2009年以来的税法对投资房转为自住房设置了这么大的限制，它在另一个方向，自住房转为投资房却是非常宽容。至少目前还是:-)。 前提是最后5年中必须至少有24个月是自住的。

比如2013年时Helen在她的Primary Residence已经住了好几年了，2013年中她买了新房，搬到新房去住了，由于种种原因，把原来的房子临时出租了。到了2015年中，当地的房地产市场大有起色，Helen打算把房子卖了。尽管Helen那时并不住在那里，但在过去5年中，她仍然有至少2年用它作为主要居住地，由于2-of-5还依然满足，因此所有的gain都作为“资格使用“，免予课税。然而，值得注意的，如果Helen继续等待，直到2016年才把它卖了，那么就会出现三年以上的租赁使用，那她就不再符合2-of-5的所有权测试， 房子的性质就变成了投资房。

在上面的例子中，如果Helen选择了把自住房永久性转化为投资房，以后再作1031交换，additional rules apply under IRC Section 2005-14 to properly allocate gains between Section 121 exclusion and Section 1031 deferral.

总而言之，对自住房转化为投资房来说，一个重要的规划是你要意识到那里有一个有限的time window, that 你可以出租，但是出租的时间在你拥有房产的最后5年中不能超过三年。

出租房变成自住房以及自助房转成出租房的税收Planning （一、From Rental To Primary）

前两天，一客户叫我帮她买房自住，我问及她打算如何处置目前的自助房， 她说把它出租，退休时再回去住两年，又把它转成自住房，这样夫妻的话50万以内收益不用交税。However, 这是错误的印象。请听我娓娓道来。

基于大部分人在他们的一生中只有屈指可数的几次， 根据IRC第121条，自住房产获利所得$25万/$50万（个人/夫妻）免税，这是在税法中可用的最慷慨的税收优惠。只要在过去五年当中住满两年，就可以享受这个免税好处。值得注意的是，使用不必是最后2年，该财产只要在resold的过去五年中合计居住满两年就可以，如果是夫妻，只要双方都是作为primary  residence, 房子在哪一方名下都可以。

对于投资房产的人来说，这个2-of-5税收好处是个太诱人的机会，特别是在房产升值快、升值多的州。所以有些人就想到卖出租房之前先搬进去住两年，把投资房转化成自助房以后再出售，坐享25万/50万的税收福利。Well, not any more.  很显然，国税局已经意识到了这个大漏洞。国会和国税局已经实施了一系列限制， 补充道原有的IRC第121条。首先，在1997年增加了 IRC Section 121(d)(6)， 规定capital gains exclusion不涉及房屋折旧，也就是说，1997 年5月6日以后的折旧在resale后以25％的最大税率补税。

举个例子，你单身，在2009年购买了30万美元的房子，现在价值44万元。你把它出租了一段时间（期间35000美元折旧），而去年你搬进物业作为主要居住地。所以目前的房屋base从30万减至26万5千（扣除折旧后），这意味着总的潜在资本收益是185000美元。

除了以上所述的depreciation recapture, 在2008年的住房援助税法Housing Assistance Tax Act of 2008中，国会进一步限制了从租赁转换为主要居住地的资本利得税收福利。新的规则，IRC第121（B）（4）规定，税收福利仅适用于该房产实际作为主要居住的时期，其它时间则为“非资格使用”。

继续前面的例子，如果你实际上已租出去5年（2009年，2010年，2011年，2012年和2013年），然后用它作为一个主要居住2年（2014年和2015年），有资格获得资本利得税收福利后，在明年（满足2年的使用测试后）把它卖掉。假设最后扣除销售费用后净获利14万。获利部分在税收方面要在“非资格使用”和“资格使用”间分配。在你拥有房产的7年间，只有2年是“资格使用”，2/7 *14万 = 4万不需交税，剩余的10万美元按Capital Gain以及期间35000美元的折旧以最高25%（$35000*25%=%8725)上税。

由于IRC第121（B）（4）是从2009年才开始实行的，所以资格和非资格使用以2009年起划。那么上面的例子，假设你不是在2009年买的房，而是2002年买的，在2014年搬进去自住两年之前出租了7年（包括2002和2008），那么你的“非资格使用”还是只有5年（2009年，2010年，2011年，2012年和2013年），而“资格使用”却有9年（2002-2008，2014-2015）。也就是说，9/14*14万=9万不需交税。 当然，2002-2008那7年的depreciation还是需要recapture的。

值得注意的是，为了限制把通过1031交换的投资房转化为自住房而索取免税，2004（第840）的美国就业机会创造法案引入了新的要求（现在的IRC第121条（d）条），规定1031交换的房产在持有5年以后才有可能得到税收福利。

让我再继续前面的例子，假设自2002年你原来的所有权是一个公寓楼，但在2013年年初，你通过1031交换把公寓楼换成了单一家庭住宅，即使你在2014年初迁入物业住有2年，你在2017年初（1031年交换五年后）前没有资格获得任何税收福利。在2017年初，你才可以完成销售，并有资格抵消一部分获利。你仍然有5年"非资格使用"（2009-2013 inclusive)，但现在将有11年"合格使用"（2002-2008，和2014至17年） ，这意味着你的收益的11/16份不用上capital gain tax, 当然，在出租期间的任何depreciation is subject to depreciation recapture.