对圣地亚哥当前房市的一点分析

每年的九月以后，到次年的一月，通常是淡季，市面上新出来的房子不多，买房的人也相对少，因而房子days on market上的时间也通常比旺季长两到三周，出现价平交易㔻的现象，今年据我观察也没有例外。

前段时间Qualcomm 裁员的事让人们精神上受到一定刺激, 行动上趋于谨慎。我有好几位从外地relocate 来圣地亚哥的客户，原本是打算一到三个月之中搞定，现在有二、三位选择再等等看。选择等等看的都是七、八十万以上的客户，三、五十万的客户不受影响。

目前市场并没有任何抛售现象，而内需是显而易见的，资金也是准备到位的；来自中国客户的需求依然旺盛，特别是前一次人民币贬值时，需求突显。近一个多月贬值虽然得到缓解，但是一旦再次贬值，有更多人会下定决心在美购房，而且新移民的孩子秋季入学，他们在这期间的需求会因此增加。所以，我个人见解是，看明年三、四月左右的inventory, 如果inventory 比往年没有特别的增长，那么价格就会只上不下。房市股市， 大众心理是买涨不买跌，目前等等看的买家估计都会在一个集中的时段行动，价格在五、六月又会成为一年中的高点。当然，也要考虑到利率的调整。科率是个比较复杂的因素，作用不一定是一个方向的，一方面利率提高表明经济转好或至少预期转好，刺激房市，但同时， 意味着月供增加，affordability 受到影响，尤其是首付低的买家。反之，如果明年春季inventory大幅增加， 那么房价就会滞涨。 但无论是涨是跌，个人认为幅度moderate， 预期4%-6%，当然，加州的房子贵，4%-6%也不是小数目。综述，对于刚需，趁现在有讨价还价的余地，看到好的房子可以下手。

我的二分钱，明年夏季我们再来回顾。

Questions about being a landlord

上周五，有个Miami的网友给我发了个邮件如下。我的回答在他的问题之后 :-)

Hi Jennifer,

无意中发现了你的blog，上面关于房产的文章都特别棒，感觉收获很多！我现在有几个问题想请教一下，我有个2-2的townhouse，自己一直住，但是工作原因要搬了，准备把这个租出去，第一次做房东，有些地方还需要请教你

1.作为房东的话，需要买landlord insurance或者umbrella insurance吗？这个house的HOA应该是有master plan，但是不包里面的东西。我主要的concern是房客以及房客guest的liability问题。

You shall buy rental property insurance which covers things that are NOT covered by your HOA  master insurance. It will also cover loss of use (usually up to 24 months or a flat amount) when disaster happens and home is being repaired during with either tenants have to move out or doesn't want to pay rent). The insurance does not cover renter's personal properties such as furnitures or appliances owned by renters. Therefore, have your renters to buy renter's insurance that covers their own personal properties. Both rental insurance and especially renters insurance are not expensive. For a condo, Rental property insurance normally costs between $170-250 in California depending on deductible (自付额，$1000 or $2500), renters insurance is no more than $10 a month.

2.选择房客，因为房子是在大学附近，目前有些中国学生有意向，我比较倾向租给new graduate student，觉得容易管理，但是新生刚来没有SSN，怎么做背景调查或者收押金确保不赖账呢？

You can have them provide their bank statements that show sufficient fund, say 6 months' rent, and/or charge 双倍的security deposit.

美国一个城市的房源及看房系统

咨询买房的客户，尤其是来自中国的客户，刚联系我的时候常常会问：你有房源吗？这里我来科普一下美国一个城市的房源以及有条不紊的看房系统。

美国每一个城市的房子， 都集中在一个统一的系统， 叫 Multiple Listing Service, 简称MLS。 经纪人有客户委托卖房， 必须把房子的各种信息按照MLS的要求输入到系统, 一旦完成输入，所有的经纪人都能看到, 其他的经纪人于是根据系统里面指示的看房要求带客户看房。大部分房子还是都住着人的， 所以需要预约，怎么预约和提前多久预约都会写在那里；小部分的房子是空的， 可以随时看。卖方经纪人会把钥匙放在屋前或屋测的一个小铁盒子里， 买方经纪人凭着一张电子卡输入密码后拿钥匙。 也有极个别的房子是必须由卖方经纪人开门才能看的， 通常是昂贵的房子， 或者是卖方特意的要求。当房子的现状发生变化， 比如已接受买方合同， 或周末开放供所有人看， 或最后成交， 这些情况都在MLS及时更新。

MLS就是一个大数据库，里面存着巨量信息， 包括房子的所有公共记录（现有主人、历次交易、贷款情况、邻居和周围居民情况、房子在郡县的记录、照片等等），也可以查到在过去12个月附近类似房子的成交价格。当然也包括经纪人和经纪公司的会员情况。另外， 经纪人手上的那张电子卡和放钥匙的小盒子， 是和那个城市的MLS以及当地的房地产协会的系统联网的，每一次进出都有记录。登录到电子卡的网上， 什么时候带客户去看过什么房子都清晰记录，而上同一个网站， 卖方经纪人能看到都是什么公司的什么经纪人在什么时间开了放钥匙的盒子以及经纪人的联系方式。记得有一次，是我在卖的一个房子， 有一个经纪人打电话给我，说盒子里没有钥匙，我立即登录网站， 查到最后看房的经纪人，打电话过去询问， 原来是他放在口袋里忘记归还了。

至于很多网站， 类似 SDLookup, RedFin, Movoto, Zillow 等， 它们上面所登的房子都是来自于MLS，除了极少数房主自己直接卖的房。只是有一些比较private的信息只有MLS的使用者才能看到，在那些网上看不到。顺便提一下，目前房主自己直接卖房的并不多，由于房产交易手续繁琐，而且自己卖房销售覆盖面收到很大限制，绝大部人还是委托经纪人卖房。

经纪人又是怎样获得MLS的使用权呢？每个城市的MLS虽然有些细微不同， 但大体是一样的。每个城市当地的经纪人协会拥有和控制MLS， 有执照的经纪人，成为经纪人协会的会员，并且付费subscribe了MLS以后就能用。

有人可能会问， 那有没有经纪人自己兜兜里客户的房子呢？如果我要买房， 你有客户正好要卖房，那不正好凑在一起吗？可能性微乎其微。之所以卖家找经纪人卖房，本来的出发点就是最大限度的面向所有可能的买家，期望在竞争中卖到最好的价。如果不上市，卖家怎么知道上市以后能卖到什么样的价格呢？而一旦房子上了MLS， 那么我的客户委托我卖的房子和上市的其它房子就没有区别了。当中如果有损害客户利益的作法，惩罚是很严重的。

So, 说到这里，你可能也明白了，所有的经纪人， 只要ta有MLS 的access, 那么房源就是MLS的 pool, 是不多不少一样的!  在统一的房源上，经纪人详细了解客户的需求后，通过MLS对区域、价格、面积、房间及卫生间数目、房龄等进行筛选，设置客户定期收到最新房源的通知。

我和房客的二、三事

（一）

这是几个月之前的事了。周末的晚上十点钟，租户发来短信，说他们刚从北加过完周末回来，发现厨房的洗水池被堵住，水溢出水池，湿到下面的柜子，还好溢出的水不多，一边赶紧吩咐他们擦干，一边指导他们放一堆冰到槽里面，打开garbage disposal， 看看冰被击碎的冲力能不能去处那些受堵的脏东西。不灵。所以我准备第二天找 管道工来。临睡之前查了一下 谷歌,  想了解一下可能的问题和要怎么解决，没想到就看出知识来了。一开始并没有查出什么名堂，但我不停的变换关键词，最后渐渐的找到答案。朋友的这个出租房是1995年建的公寓（以下简称“我的单元”），上下四层，朋友的单元在第三层。公寓有很多共用管道（common pipe），可能包括厨房和浴室。如果是这样的话，那么，由共用管道造成的问题是否应该由物业负责呢？于是第二天我立刻打电话给物业。估计这样的问题以前也出现过了，物业爽快的答应叫和她们有合约的管道工来，但要我负责和楼上的协调， 因为管道工也同时需要到楼上的单元察看。楼上的一开始在电话里推诿自己在部队当护士，白天走不开，但当我告诉是她上面的脏东西堵住了我的水池，现在是我自己在请管道工处理时，她一下就有点紧张起来了。由于各方面的协调，管道工当天就来了。据他所说，污物堵在我的单元和楼下的单元之间，所以别人没问题，就这个单元有问题。他用了蛇棍（snake），接了一段又一段，最后水下去了， 但是他的工具也断了。 他告诉我并没有彻底，如果要彻底，就要用高温水枪从一楼往上打，但这样费用高，大概$1200，估计物业暂时还不想那样处理。我问他今天的费用，他说$360。由于一念之查，既自己增长了知识，又帮朋友省了钱，满满的成就感。当然，爱护房屋，人人有责，虽然物业出了这个费用，但如果这种问题经常出现，那每家每户每个月的物业费恐怕迟早又要增加。因此我没有告诉楼上的房主和朋友的租户是物业负责了此次费用，我提醒楼上的不要把食物和油腻的东西直接丢到洗水池，也提醒租户要在水槽放个过滤的东西以防堵塞。

（二）

也是朋友的房子。住着一户老印。发短信给我，说干衣机只滚动，但不发热。我立刻派我的handyman过去。说是handyman, 其实是我一位很信任的朋友，有自己的全职工作，只维护我管理的几个房子，纯粹是帮忙。平时租户有什么事情，我都是让他帮我把第一关。他没办法修的东西，我才进一步找人。话说handyman过去一察看，很快就发现原来是 lint trap全被堵住了。问他们为什么不刷，他们说以前用的干衣机和这个有点不一样，所以一直没有找到。妈哎，这户人家住了将近一年半，原来从来没有刷过！那些织物在干的过程中脱离的毛屑，全部在里面。而且有些通过排气管排出，正好外面是空调的condenser, 把condenser外面的框架都网住。Handyman帮他们清理好后告诉了我是怎么回事。我立刻给租户发了邮件，让他们明白事情的严重性，圣地亚哥有几起火灾是由此引起的。由于这不是正常的消耗，这次的 service  fee 让他们和下一个月的房租一块儿付。他们求情说这次是他们不知道怎么用，以后每个load 都会刷的。我考虑了一下后，还是坚持了立场。如果有了先例，有些人会觉得什么都是可以通融的。我跟他们说，如果有东西不知道怎么操作，请随时联系我，但不能因此而abuse。他们自己也知道理亏，就 keep quiet了。平时租户有什么事情，我从来都是第一时间处理的, 做事符合情理， 所以他们对我是没话好说的，handyman 说我有几个租客又服我又怕我。哈哈。

在美国，拥有出租房，并不是省心的事喔。这里一人力贵，二房东责任很多，许多事情租户打一个电话，告知啥啥坏了，剩下的就是房东的事了。所以无论是自己，还是请别人管，管理委实重要！一方面要维护房东的利益，另一方面又要和租户保持良性的关系，要有诚心，更要有技巧。纯分享，除了现有的几个特别信任的朋友和自己的房子，我不做出租管理。