美国一个城市的房源及看房系统

咨询买房的客户，尤其是来自中国的客户，刚联系我的时候常常会问：你有房源吗？这里我来科普一下美国一个城市的房源以及有条不紊的看房系统。

美国每一个城市的房子， 都集中在一个统一的系统， 叫 Multiple Listing Service, 简称MLS。 经纪人有客户委托卖房， 必须把房子的各种信息按照MLS的要求输入到系统, 一旦完成输入，所有的经纪人都能看到, 其他的经纪人于是根据系统里面指示的看房要求带客户看房。大部分房子还是都住着人的， 所以需要预约，怎么预约和提前多久预约都会写在那里；小部分的房子是空的， 可以随时看。卖方经纪人会把钥匙放在屋前或屋测的一个小铁盒子里， 买方经纪人凭着一张电子卡输入密码后拿钥匙。 也有极个别的房子是必须由卖方经纪人开门才能看的， 通常是昂贵的房子， 或者是卖方特意的要求。当房子的现状发生变化， 比如已接受买方合同， 或周末开放供所有人看， 或最后成交， 这些情况都在MLS及时更新。

MLS就是一个大数据库，里面存着巨量信息， 包括房子的所有公共记录（现有主人、历次交易、贷款情况、邻居和周围居民情况、房子在郡县的记录、照片等等），也可以查到在过去12个月附近类似房子的成交价格。当然也包括经纪人和经纪公司的会员情况。另外， 经纪人手上的那张电子卡和放钥匙的小盒子， 是和那个城市的MLS以及当地的房地产协会的系统联网的，每一次进出都有记录。登录到电子卡的网上， 什么时候带客户去看过什么房子都清晰记录，而上同一个网站， 卖方经纪人能看到都是什么公司的什么经纪人在什么时间开了放钥匙的盒子以及经纪人的联系方式。记得有一次，是我在卖的一个房子， 有一个经纪人打电话给我，说盒子里没有钥匙，我立即登录网站， 查到最后看房的经纪人，打电话过去询问， 原来是他放在口袋里忘记归还了。

至于很多网站， 类似 SDLookup, RedFin, Movoto, Zillow 等， 它们上面所登的房子都是来自于MLS，除了极少数房主自己直接卖的房。只是有一些比较private的信息只有MLS的使用者才能看到，在那些网上看不到。顺便提一下，目前房主自己直接卖房的并不多，由于房产交易手续繁琐，而且自己卖房销售覆盖面收到很大限制，绝大部人还是委托经纪人卖房。

经纪人又是怎样获得MLS的使用权呢？每个城市的MLS虽然有些细微不同， 但大体是一样的。每个城市当地的经纪人协会拥有和控制MLS， 有执照的经纪人，成为经纪人协会的会员，并且付费subscribe了MLS以后就能用。

有人可能会问， 那有没有经纪人自己兜兜里客户的房子呢？如果我要买房， 你有客户正好要卖房，那不正好凑在一起吗？可能性微乎其微。之所以卖家找经纪人卖房，本来的出发点就是最大限度的面向所有可能的买家，期望在竞争中卖到最好的价。如果不上市，卖家怎么知道上市以后能卖到什么样的价格呢？而一旦房子上了MLS， 那么我的客户委托我卖的房子和上市的其它房子就没有区别了。当中如果有损害客户利益的作法，惩罚是很严重的。

So, 说到这里，你可能也明白了，所有的经纪人， 只要ta有MLS 的access, 那么房源就是MLS的 pool, 是不多不少一样的!  在统一的房源上，经纪人详细了解客户的需求后，通过MLS对区域、价格、面积、房间及卫生间数目、房龄等进行筛选，设置客户定期收到最新房源的通知。