这样又看了2-3个listing. 然后有一个星期天(1/13)当我在午后12:30看email时看到K已给我发了3-4个邮件了, 从早上7点开始, 要去看一个最新出来的已被approved short sale, approved@465K. 我赶紧打电话过去, 问她不是看的一直是40万左右的吗? 她说他们从画面看很喜欢, 所以他们打算把股票帐上的钱liquidate出来. 我立刻给listing agent 打电话, 询问相关情况, property 有什么lien啊, property tax 有没有default, HOA是current吗, 会stay current吗等等. 接着就是和owner约好下午2点看. 我们去看的时候就见人进人出, 有agent的没agent的都有, 我们在那边呆了30分钟不到, 就进出了5, 6拨人. owner跟我说今天她已头晕脑涨了, 太多人showed up. 这个房子她04年底是62.5万买的. 1972年的single房子, 上下两层, 4房加一bonus房, 3浴, 楼上4房2浴, 楼下1房带1浴, 2160尺, decent lot size, corner lot, 住进去之前把地毯换一下就基本可以了. K&N来自boston, 房屋年代对他们不是问题, 再加上有老爸得天独厚的资源, 他们可以用最少的钱把这个屋子搞得很好. 我知道他们一定会make offer, 所以特意和owner connect了一下, 把我和N的名片留给owner, 把我的client的名字告诉了她. 要知道, for short sale, owner拿不到sales proceed, 但是是他们选择哪个offer递到银行去批, 所以他们接受是第一步.
出来后和K&N商定downpayment的数额, 回到家快四点, 写offer, 来回签字, 等我把offer和downpayment proof of fund寄出去的时候是6:30pm了. 下面是我给agent写的email.
Dear R...,
Thank you so much for returning my phone call this afternoon and answering my questions, I know that not every agent works and answers phone calls on Sundays.
Attached are my client offer documents, and below are the things that I'd like to emphasize and hope that will put my client's offer in a strong position -
1) My clients are not in contract with any existing short sales and are not writing offer on multiple listings, so they are not speculating among listings and they are very firm on this property.
2) Strong offer with 25% downpayment.
3) This is gonna be their primary residence.
我写的这三点, 对于一个buyer walk out 的listing条条中听, listing agent有了前车之鉴, 在第二次会慎重很多.
第一条: 有些buyer同时on contract with多个short sale, 哪一个先批下来, 再从另外的drop出来, 我写明我的客户没有这样做, 而且这是我们目前唯一的offer.
第二条: 这种比较老的房子, 中国人不会有太多人买, 那么在剩下的一些国家中, 能出25% downpayment不会很多, 能出25%的就去买更大房子了. downpayment出得多, seller 比较放心, 意味着fall out from escrow的机会大大减少.
第三条: 我们不是投资者, 是自住, 这样一来对银行审批有利, 也比投资者更加稳定.
寄出后5分钟内收到agent的ackowlegement and thank you, 凭我的经验, 这是个good sign, 隔了一个小时, 又收到agent的email, 要另外的材料, 我就知道有戏了, 那个时候已是将近8点, 我一边立刻和K&N电话联系, 及时给他们更新, 一边准备另外的3-4份材料, 一边给agent update说我会今晚把这些都备齐给他. 8:30我受到agent的又一个邮件:
right now you are the best (and only offer we've gotten). i'm in Atlanta and it's 11:30pm here. i'm ready to go to sleep! my client and i are trying to get this finalized, so it looks like you're getting the deal! so please get those items to us as soon as possible. i'd love to have it all at the bank when the walk in tomorrow morning.
Gettng the deal并不意味got the deal, 在现在heated real estate market, 很多都是dynamic变化之中的, 特别是我知道因为是星期天, 大多数agent都不会offer我的速度, 但Monday我肯定会有multiple offers, 所以不能放松, 要在睡前把所有寄出.
9点钟陌生的电话进来, 是listing agent, 我很意外, 因为已是他的时间12点, 他的email说他打算睡觉了, 我调侃他what's up, 他笑着说他被我的勤奋打动, 我们的purchase contract 已被executed. 他已在15分钟前把带seller签字的purchase contract 和counter addendum 寄过来了, counter 不是counter on price, 只是specify 要用的escrow和 title company.
Offer Accepted!!! 我立刻打电话给K, 她听了又惊又喜, 她没想到会这么快!
我为自己感到骄傲, 从2-9PM的整整7个小时中, 我为我的client打了漂亮的一战, 从agent的角度讲, 我做了我所有能做的!
第二天早上, agent给我发了个邮寄说早上进来一个比asking price更高的cash offer, "But time is essence, yours accepted, theirs is the backup", he said.
后记: 由于换了新的buyer, 虽然银行之前已approve了这个价格, 但是大部分的process又得重现走过. 现在正好过了一个月两个星期, 中间银行要了K&N的social security number和出生日期, 又有一次要了最新的proof of fund(存款证明)和最近一次的pre-approval letter, 我们都立刻提供. 刚刚上个星期五得到银行update说package被submit for final approval了, 再等5-7天左右应该会听到消息. 那一天也正好是K早上给我发email告诉我他们第一次offer的那个房子提价的事, 所以我们现在唯一希望的是银行不要因为现在的市场行情好, 把价格提上去. 不过和那一个不同的是, 那个从来都没有被approve过, 不停的进进出出, 不停地改价, 到最后short sale不掉, 就只能foreclose了.
等候只中, 我每个星期就会和listing agent check status, 也每个星期都update K和N, 哪怕是没有update的update, 至少他们知道我一直在keep my fingers crossed.
希望能to be continued with Case of K&N (Part 5 - Offer Approved!!!!), waiting patiently ...
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