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妈宝们受打击了：加州 Prop 19

受加州经纪人协会支持的Prop 19，上月最终以 51% 对 49% 窄幅通过，从明年2月16 日起生效。想听听加州 Prop 19 对妈宝的影响吗？在解释之前，先科普二个术语： Assessed Value 和 Market Value。Assessed Value指的是每年地税评估价，比如你今年买了一处100万的房产，根据 Prop 13，第二年的Assessed Value 就是100万加上不超过2%的年度增产，第三年再加2%，当然在下跌的市场中，可以申请暂时减低 Assessed Value。每年1.x%的地税，就是基于Assessed Value上的，所以，假如你的邻居是在十、二十年前买的房子，他交的地税远远低于你的，因为他的Assessed Value 低，只要房子不易手，Assessed Value 就不会以市价重估。Market Value 意即市价。

在Prop 19生效以前，也就是当前和之前，父母把自己的自住房过户给子女，或父母不在世的祖父母过户给孙子女, 无论子女作何用，自住还是出租，房子过户时的Assessed Value 都豁免重估，保留给子女； 如果过户房产属父母的投资地产，这些地产的头100万的Assessed Value（注意，是Assessed Value, 不是Market Value）也给予保留，不需要根据市价重估， 可以想见，子女由此省了多少地税！

Prop 19生效以后，这个重估豁免将仅限于自住房，也就是说，必须是父母或祖父母的自住房，并且子女也必须用来做自住房，不能用来出租，当然子女需要自住几年，这些是后续细节。父母或父母不在世的祖父母的投资地产将取消豁免。而且，即使转让、赠与和继承的双边都是自住，也将受制于100万的额度。举个简单例子，比如转让、赠与和继承时的taxable Assessed Value 是100万，当时的市价是250万，换句话说，增值已经超过100万的额度，那么子女的地税重估价将为 150万（250-100 【增值部分】-100 【增值豁免额度】+100 【原来的Assessed Value】）。100万的豁免额度会随每年通膨调整。如果有需要，在明年2月16 日 Prop 19 生效前还是可以转让和赠与的，这条法案不具有追朔性。

当然，prop 19 也局部修改了55岁以上和严重残疾、自然灾害受害人的福利，除了继续保持他们两年内换房保留原来房产的Assessed Value外， 把这个福利由终身一次改为一生最多三次，由必须在一个county内换房改为一个州内皆可，所以对于有准备换房的senior 来说，等明年二月中以后吆。

Prop 19 短期的影响是给当地政府增加几千万的税收收入，数年内会增加到几个亿。从市场角度看，可能会鼓励更多 senior 或继承人卖房，活跃市场，改善目前房源紧缺的状况，不过这个短期内不会有什么效应。

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