小郑说房：外国人如何在美国购房

最近又有好些国内的朋友有意向在美国购房，我把我的博文略作修改， 这样针对性更强。

首先，你要清楚购房后与之共来的费用。买房之后，你支付一年两次（当然如果你嫌麻烦， 也可以每年一次付清）的房产税/地税。加州的房产税大约是房屋价值的1.2%，房屋的价值每年都可以略有上升，但每年房屋价值上升不能大于前一年估值的2%。另外大部分2000年以后建的别墅还加收区域性基金用来规划和建立教育、娱乐、道路等基础公共设施，这部分设施英文叫做mello-roos, 也叫CFD，大部分集中在每年$1500-5500这个区间。除了地税，还有每个月的小区物业：单体别墅的物业每月大约在$100-200之间，公寓和连排每月大约$250-400之间不等，公寓和连排大部分情况下物业包水，具体数字得看具体的房子。所有这些费用在买房的时候都是透明可知的。房屋灾害险也是不能少的，以一个一百万的房子来说， 每年的房屋保险大概在$1000上下。

接下来谈一谈资金的到位。国内的朋友一般都是现金买房。当然， 现在也有个别银行愿意贷款。 如果贷款，通常有以下一些限制 -

1）至少35-40%之间的首付再加上12个月房贷月供的储备额。 这个必须在买房的两个月之前就在美国或者香港的银行了。

2）购房人过去两年在中国的供职和年薪，必须是英文信， 信的台头要有公司的名字，最好提供公司的网址。

3）购房人在中国的信用卡卡号和信用卡发放银行的联系电话。

4）利率通常是五年固定，但你可以在中间重贷款。

5）贷款额不超过一百万。

（注：从2016年二月起，HSBC和美国的富国银行（Wellsfargo)均已停止对中国B签证人员的贷款）。

对于一次现金支付的客户，建议在买房之前就要作必要的准备工作。据说最近“蚂蚁搬家“式的购汇二十万以上的数额国内在加大监管。如果数额大，通过香港的银行是普遍的做法，事先要了解个人账号和公司账号往美国汇款的每日和每月限额。除此之外，也有其它经我自己的客户实际操作过的大额汇款的途径。

下面讲一讲购房的程序和费用。

  1．首先是购房前的准备。如果贷款， 必须叫贷款的银行出具贷款预批信（pre-approval letter）。预批就是根据你的收入和支出, 决定你能贷多少款。买方在递购买合同的时候就需提供全额或首付的资金证明。有朋友问这个资金证明的币种不是美元行不行呢？现在中国人在加州购房的很多，老美都有所了解了，因此寄购房合同时我会明确解释，顺便提供货币转换的公式。

2. 看房。

3. 买方确定目标递了购房合同之后，买卖双方就进入了实质性谈判阶段。谈判包括房价、购房合同中的条款、各项交易产生的费用以及买卖双方各自负责的费用等等。卖方通过卖方经纪可以和一个或多个买主同时谈判， 从而达到卖方利益最大化。在谈判过程中，房产经纪人的能力和经验得到充分体现。一个优秀的经纪懂得如何与对方沟通、协调和交涉，帮客户在合适的价位争取到客户喜欢的房子。最后当双方达成一致后，合同正式生效。这时候， 房子不再开放， 也不再接受其它购房意向 。买方需要贷款的，这时候开始进行贷款手续，国内客户贷款，一般至少需要45天到60天。

4. Open Escrow/过户。Escrow相当于一个第三方产权过户公司，它负责过户按时完成， 也负责买卖方最后的资金结算、分配以及产权登记。在有些州这部分的工作是找律师做， 在加州是由过户公司做。

5.付定金。定金通常是房价的1%-3%。但对于美国国外的买家，卖方会要求3%的定金。买方在合同生效三天之内把定金汇入过户公司制定的账号。

6. 房屋检查和白蚁检查。房屋检查由买方或买方经纪人约专人。 而白蚁检查通常则由卖方负责。 如房屋查出来有白蚁， 清除白蚁的费用也基本是由卖方支付的。 

7. 根据房屋检查报告出来的事项, 买方经纪人起草功能及外表上的维修事项或资金补偿要求。卖方可以同意全部维修、部分维修或者资金补偿， 当然也可以完全拒绝，但完全拒绝的情况不多。

8. 在这同时，买方审阅和批准由卖方提供的各项房屋报告。这其中包括房屋本身的状况，房屋的所有权有没有问题, 房屋在过去有没有保险理赔，小区物业情况, 周围环境，地势地形, 当地的地震、洪水以及火灾地带分布，也包括屋主所了解的在他们居住期间所的问题以及房主做过的各项装修情况。双方签署各种文件。

 9 . 买方购买房屋灾害保险。而卖方通常会帮买方购买第一年的家用电器和水管的保险。这两个保险是不同的喔。 

10 . 正式交房前三、五天左右买方验房, 确认原先双方认同的各项维修都已维修完毕。 

以上程序中涉及到的各种文书签字都不必面签，都用电子签字。

11 .在交易完成的前二、三天买方资金到位。如果有贷款，买方和公证人当面签署贷款文件，只有贷款文件是不能电子签字的。 

12. 过户结束，英文叫Close。Close之后的第二天， Escrow即寄给你最后的结算单，当然也可以通过经纪人要电子拷贝。产权登记当天下午，交收钥匙（通常卖方经纪把前门钥匙放在一个密码盒里，其它钥匙都留在屋内）。你可以发现，整个过程中不但买卖方可以不见面，甚至连双方经纪人都可以不见面。几种见面的情况是：有时把白蚁和房屋检测放在同一天， 双方经纪人有可能见面；豪宅，屋主可能会要求买主看房时自己的经纪人在场；房屋安置了多功能装置，买方要求原屋主讲解有些东西的用法。

13.过户结束后，水电煤不会自动过户，买方需要自己联系开通水电煤。

以上为过户顺利完成的步骤， 偶尔会出现例外，例如进入合同后买方改变主意了， 或者在进一步检查过程中买方对房子不满意了。 美国房地产交易有几乎完善的系统， 而且是偏向保护买方利益的，买方有在合同商定的时间内退出的权利， 定金悉数退回，这个时间权力也是在购房谈判时的一项内容。对于现金买家， 卖方在合同谈判时会把这个时间缩短为十天左右并要求在十五到二十天之内完成过户。 

最后说一说在买房中的各项交易费用。以买价为100万美元的一栋房为例 （所有数据均为估价，估算与实际情况会有些许出入）。

由买方自己支付的主要费用有 -
1）过户费 $2000-2500  (每$1000的交易价收取$2的交易费外加一个$250的底) 。

2）各项杂费 $500 （过户收取）

3）房产登记费 $100

4）房屋检测 $350-550

5）每年的房屋火灾保险费 $1000-1200 

对于贷款购房的， 除了上面的费用以外还有以下费用 -

1）贷款费/lender fee $800-$1500

2）房屋估价费/Appraisal Fee $395-$495

3）贷款文件公证费/Notary $200-$250

4）银行贷款那部分的产权保险费/Lender Title Insurance $800-$1200
5）如果是公寓或排屋，还需要一个非独立房问卷调查 $250

我是一只不折不扣的“房虫”～， 提供贴心、细心、省心的三“心”服务。

How to Fill Out Change of Ownership Report Escrow Document

房子 close 的前一、二周， escrow company 会寄给 buyer 一个 escrow package to fill out, sign and return。其中除了 title vest 那页纸以外， 另外一个两页纸的、escrow 用于向 county record 的文件， 客户都会打电话咨询有些选项该怎么填。 现统一作答。

两页纸如下。

这一页上除了填写 Close 以后的Mailing Address 以外， 如果是自住房， 别忘了 check YES to "This property is intended as my primary residence"， 并且写明 Date of Occupancy or intended occupancy。 凭这个， 你付 Property tax 的时候， 有 $7000 的 home owner exemption。接下来的 Part 1. Transfer Information, 如果是 new purchase, 都 check NO。

第二张， Part 2.A. 通常 Date  of transfer is the same date of recording date, 所以 leave it blank.
Part 2.B. and C. 如图所示， check Purchase and No.

Part 3, 如果是贷款， check "New loan". Part 3.A specify "Total purchase Price", "Down payment" and "Interest rate". Part 3.A 那里三个填 $ 的地方应该都是填写 0 的。 Part 3.B, check Through real estate broker. Broker name: Abacus Properties Inc. Phone number: 858-344-8478.

Part 4.A, 选一项， 通常是 Single-family residence 或者 Condominium。Part 4. B、C、D通常都是NO。E通常是选 Good 或者 Average.

最后在 CERTIFICATION, 别忘了签名， print name和日期等。

关于如何投资产权, check 我的博客: http://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2014/04/title-vest-for-couples-joint-tenancy-vs.html, do a little more research on what serves you better.

Paying Too Much Property Tax?

过去几年来，我几乎是每年Appeal的。前几前房价下跌，当然都是成功通过的，包括2013年。但2014-2015年度的被拒了，也是情理之中，因为房价确实涨了。

作为对我自己的挑战和一次经历，我决定re-appeal。似乎在已经没有希望，我已经准备好9/10去 board 前 present 我的 case 时，接到 adjuster 的电话，成了！这样我就不用去9/10的 appointment 了！其实， 我倒是希望去见 board的, 虽然会多了时间和精力准备，但又会是一次别样的经历。

朋友说我做事总是很顺。 做足功课，温和阐述，对人对事不过于苛刻（见好就收），信任可以信任的人，就这么简单 [呲牙]

另外，我只 appeal 自己的 primary residence, 不 appeal rental property 的 tax, 大抵是因为在比较低位时买的，也因为是 rental，有收益，再 appeal 我会 feel guilty。包括政府，大家都是有家有口需要吃饭的，做事的底线是让每个人都有挣钱的余地，不能只 self centered，适可而止[微笑]。从别人的角度思考问题， 更容易让你做成要做的事。卖房买房也是如此，买方和卖方不需要把对方当作假想敌，换位思考往往更能达成互相满意和愉快的交易。进退均是策略。

亲们，对于房子的方方面面，我应该可以开一个系列的精彩的讲座了。

QComm 裁员，对房市会有影响吗？

总部在圣地亚哥的Qualcomm全球裁员4500，估计大部分集中在加州及中国， 作为 one of the SD 最大的高科技产业 employers，对当地房市会有影响吗？

客观地说，影响是有的，目前是心理上的。但具体多大，现在很难量化。my 2¢。对于本来有计划购买75万以上房子的客户，有选择看看再行动的客户。目前并没有看到任何抛售。等到九月底十月初我再来更新。

另外，客户总喜欢问经纪人接下来房子会涨还是会跌。我来分享一下一个full time 经纪人的想法及看法：股市和房市，我们能分析过去，我们也看到现在，但是我们很难展望未来。Wall Street analysts 讲P话，说涨即跌，说跌反涨的比比皆是。经济学家都这样，更何况我们呢。最多做做参考。我买第一房的时候，我也问我的经纪人接下来会涨会跌，她并没有正面回答我，我认为她做的是很恰当的，一个对自己讲话负责的人是不随口乱说的。当然我也只是随便问问，并不会take it seriously，况且是自住，况且是自己喜欢的房子。客户都会有这种习惯，我想大部分也只是随口问问。决定什么时候买或卖，还是得靠自己！顺势而为！说实在的，现在有人跟我说房子一定会涨或会跌，我会说, 别跟我扯蛋! 经纪人能做的，是帮客户在ready的时候，买到中意的房子，卖到当时好的价位，并且在整个过程中帮客户上心。

太平洋高地新屋预售中

Taylor Morrison 正在圣地亚哥的黄金地段Carmel Valley Pacific Highlands Ranch建造新屋。
参考我两个月之前的博文-
http://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2015/05/in-depth-informationpacific-highlands.html

Elms 和 Ivy 两个小区都坐落在Pacific Highlands Ranch， 距离Del Mar海滩只有五英里。
样板房即将完工，八月盛大开幕！

ELMS

ELMS：

2768 ~ 3190 平方英尺（257~296平米）
4-5间卧室（with the option of 5th bedroom or loft)
3.5-4个浴室
100万左右

IVY

IVY：
1985 ~ 2256 平方英尺（184~210平米）
3-4间卧室
2.5-3个浴室
车库在背后，没有backyard, 只有side yard.
Low 80万起

8/4补充：今天过去了，8/22 grand opening. 现在on site有个trailer, 但车还没办法开进去，只能停在对面的Watermark。开始预售。个人感觉比Cantarra和Casabella 位置好。没有那么进去，而且没有那么靠近高速和马路。但在看到样板房之前不能肯定这个builder的设计。毕竟Pardee的房子造得多，所以比较熟悉。

小学是Sycamore Ridge, 七年级是新建的明年秋季使用的 Pacific Trails Middle School, 隔年Pacific Trails也会开始八、九年级,  高中是Torrey Pines或Canyon Crest Academy。

Mello-roos 一年$3030, HOA $124/month.

当然，keep in mind, 对于新房，地板是必须升级的，院子是要自己做的，窗户除了玻璃是什么都没有的，墙很大可能是要刷成其它颜色的。3000英尺的新房，花$50,000升级是简陋的，$100，000是
还OK的，$150，000以上是精装修。比如我最近的这个要价$1,029,900的listing http://www.sdlookup.com/MLS-150039247-13570_Silver_Ivy_Ln_San_Diego_CA_92129, 房子是客户在2010年年底买的Pardee的新房，装修在2011年年初完成。房子离 Poway School District 最好的小、中、高 Deer Canyon 小学，Mesa Verde 初中， 以及 Westview 高中都是近距离走路， 屋主粗算算就花了至少$170,000在精装修上。所以，买新房不是买了就能住得哈。

Water Saving Tips

Help conserve water by inspecting and repairing any leaking toilets and faucets.

1. When washing dishes by hand, don't let the water run while rinsing. Fill one sink with wash water and the other with rinse water.
2. Run your dishwasher only when they are full. You can save up to 1,000 gallons a month.
3. Replace showerheads with lo-flow showerheads.
4. Shorten your shower by a minute or two and you'll save up to 150 gallons per month.
5. Replace older model toilets with new ultra-low-flush models.
6. Check toilets for leaks. Drop a dye tablet or a teaspoon of food coloring in the tank. If color appears in the bowl after 15 minutes, replace the "flapper" valve.
7. Designae one glass for yur drinking water each day. this will cu down the number of glasses to wash.
8. Don't use running water to thaw food. Defrost food in refrigerator for water efficiency and food safety.