山重水复疑无路，柳暗花明又一村

电话又响起，把我从发邮件的情绪中拉回，一看，是一周前我客人下 offer 的 卖方经纪打来的。不提则已，一说起那个offer，就有点生气, 房子在 PHR 的 Santa Rosa, 是Santa Rosa最外圈把边儿的那一排，而且是把边中最大的一个 lot, lot size 大约 10,500 英尺，房主也真敢要价，开价一百九十万，估计是拿对面 Sendero做的标杆。说句实话，Sendero的 样板房，虽说 lot 小不伶仃的，还都卖二百多万，不就凭眼前有 Canyon, 举步有 Solana Ranch Elementary 吗, 但这房，位置上离学校们更近， lot 大百分之四十多，这么一比，也不能说人家狮子大开口，但Santa Rosa还真没卖过这个价格的。当然既然他敢要价，我们也敢砍价，二个回合之后明明就要拿到了，半路上杀出来个程咬金，据说孩子和房主的孩子是同上一个私校的，用一样的价格和条款活生生横刀夺爱了。我马上打电话过去问，为啥不抗特我们呢，我们可以加价的呀？对方说，啊呀，我不想这么来来回回的呢，你们加价，他们也加价，没完没了的了，说得也有理了，还真拿她没办法。这时她打电话过来，无论怎样也不可能是坏消息，先接了再说。

“Hi Jennifer, how are you doing? Buyers in escrow can not get the loan, I’m wondering if your buyers are still interested?” 我按捺住欣喜，装作平静地说，“Let me check. By the way, has the home inspection been done?” 我的客人是我的老客户，住紧靠Santa Rosa的 Arabella,，他们对我推荐的附近那么多新社区一概不动心，哪怕我“挑拨离间”地说Santa Rosa都十多年的房子了，有点旧了，也不能改变他们， 因为俩娃在小区有固定玩伴，Santa Rosa 简直就是吃定他们了，或者说这套房子吃定他们了。我把系统里把边儿的十来套房子搜了个遍，包括什么时候以什么价格成交的，而这十来套房子里面，只有这一套和它左右两侧的邻居拥有一览无际的Canyon View, 其它的lot都被 Pardee 的新建房或多或少破坏了完整的视觉体验。

过去每一套Santa Rosa新出来的房我们都没拉下去看，真可谓众里寻他千百度，得来全凭缘分。当然，细致体贴的工作必须量身定制，原来买家的经纪人是要联系的，核实确实是贷款的问题而不是其它的问题，原来买家做的房检报告我也要来了，还特意去核实这一处的 Canyon 不会被 Pardee 征用建房。客人说，”你真是太贴心了，我们都没想到呢！“ 嗯，多年前我看过一卦，除了做和土地有关的事以外，据说我也可以做个优秀的护士，体贴可能是特质吧。 

一套4S Ranch 后院远眺学校巨大操场的房子，搂了八个 offer, 我们是其中一个，客人小可爱的三口之家，在疫情中错过了第一个机会之后就一直磕磕碰碰，房子不是太小，就是太贵，正正好的，又被热血沸腾的买家抢走。这次，凭着一封情真意切的 cover letter, 天时地利人和，最后用低于最高价 $5000 的价格揽到，估算着天时地利人和最多也就值$5000了。卖家想了一宿，第二天当我把好消息传达给客人的时候，他们几乎难以相信。过户三十天以来，同区就再没出过这个价位的房子，我们本来还在寻找之中 ……

 

那天带看回来，告诉家人和我家同街在卖的一套房子，户型和我家相同，好想把它买下来，今后俩孩子同住一条街，多好！第一代移民的思想还是挺传统的，无奈口袋不够深，扛二百多万的贷款也不是我愿意的，于是激情最终归于理智。先后带了三个不同的客人看了这套房子，第三个客人买了下来，同街有亲邻，也很好。客人问Rancho Santa Fe 怎么样？嗯，很高大上，也有这个价位的房子在卖，但哪有我们的抢手？Rancho Santa Fe 也得看具体哪旮沓。

 

每一个用心做的买卖，都有鲜明的人物和生动的故事。西雅图来的夫妻，是我遇到的客人里面的天使客人之一，但本来蛮顺的一笔交易，做到中途突然出了一个让人苦笑不得的插曲。这套房在独立封闭小区Collins Ranch, 还了点价，夫妻俩说，Jennifer， 你还价不要这么狠，房子我们喜欢，差一二万关系不大的。

 

我们前脚刚进 escrow, 后脚就新出来一个back to back的房源，我马上发给客人，问他们要不要去看一下那个房子，看上去里面比我们这个好，他们说他们也看到了，但既然合约被接受了，就 commit 了，我听了非常感动，刚刚我公司同事身上发生的一件事情，和这个简直天壤地别。我说，你们看的房子也没有很多，我们还是去看下吧。在我的坚持下，我们当天去看了，卖方经纪追着告诉我，卖方已经在买另一房的过户之中了，急于出售，价格可以谈，但客人还是更喜欢自己选的户型。结果我们刚做完房检，就看到那房急急降了五万，考虑到这个参数的变化，我在 repair request 里面要求了减价, 并且和对方经纪通了话，给了heads up, 对方经纪人和卖方讨论后马上给我回话，说降价不可能，你可以提repair 的要求，但商谈价格的窗户已经过去了。本来我想撤回我的repair request, 再重出一份新，后来转念一想，还是先让对方回复吧， 然后才考虑怎么重出。足足等了两天之后，我居然收到卖方同意了我们的repair request, 不用说那一刻，我是惊奇的，我很意外卖方竟然同意了这个数额不小的降价要求，唯一解释得通的是卖方很想卖这个房子，考虑到邻居降价，想想算了，免得节外生枝就卖给我们了。然而，好景不长，二十四小时后，卖方经纪打电话给我，说他没有在我的 repair request 里面看到我写的降价要求，TC 刚刚和他说签改价的附加条约时，他回办公室重新核实时发现，他絮絮叨叨地说，这完全是他的责任，最近在过户之中的房子太多了，昏了头了。我说，你miss了，难道卖家签字时也没看仔细？他说，“甭提了，我们经纪人本来是该引领客户的，现在发生了这种事， I feel so sick, so dumb, 这下我的佣金全陪进去了， 这一笔交易，我算是赔钱赚吆喝了”。说实在的，这个经纪人虽然到现在还没见过面，但电话中一直是挺nice的，同行了解同行挣钱的不易，况且降价的数额也确实是试探性的，我的客人本来就是非常非常好的人，通融一下完全可以，没想到几分钟以后，即刻我又接到她老婆的电话，不知道她是否天生吊嗓门，也不知道她在生谁的气，“我老公已经跟你说过，降价是不可能的，这是个事故, 还有，你把降价写在repair request 的底部，我们三个人都没有看到，这不算数，你重新写一份repair request！”, 这倒好，不承认错误还凶我，我正好不是凶就服你的人，

“​如果repair request 最上面有空间可以让我写 price reduction, 我一定写在最上面让你们都看清楚，但表格的设计是在最下面，你们三个人都没看到，我很遗憾也觉惊奇。至于你老公当时确实说过降价不可能，但和我收到卖方签字当中间隔超过两天，甭说两天人可以改变主意，两个小时都可能变，我完全没有想到这是个事故，已经接受的条约无法撤回，因此我不会重出一份，如果你们有异议，我们开启中间协调/Mediation“， 几分钟后，老公的电话来了，”不好意思 Jennifer, 我老婆不知道和你说了什么，这事不怪你“， 然后老婆又Text 我，说并没有怪我，只是说这不是卖方的 intention, 是意外事故。

故事的最后，我和客人商量，在我们原来的价格和我们砍的价格找了个中间价，让他们少陪了一万的佣金, ​也算是今后江湖好相见吧。

 

八月的故事到这里就快结束了，九月的还在继续。

 

结尾和我的新老客户做个汇报，以前客人一直都迫切地希望我做买房加贷款的一条龙服务，现在开始贷款和买房的一条龙服务啦，refinance 重贷的也来找我喔。我是勤劳勇敢丶天天向上的沾你福，刮风也在这里，下雨也在那里！

 

独家代理：假如我不能在 La Jolla 这个传奇的地方退休

 

那么我可能会选择在美辣美飒安居。它是我在2003年年底到圣地亚哥的第一个居住地，Mira Mesa处于圣地亚哥东西南北的几乎正中，它给我的最初印象是交通便利，去哪哪都不远，人口、餐馆和超市极具多样性，住得越久，越觉得它是块玉。

 

独家代理九月三日即将上市的五房三卫，就位于美辣美飒的 Westview Pkwy, 去超市也罢， Los Peñasquitos Canyon的 徒步也行，都在行走的距离之内，无论你在哪上班，如果是以美辣美飒为起始点，都远不到哪儿，它就像一个枢纽，东接 15号公路，西濒UTC， 北襄Rancho Penasquitos,  南至海军陆战队航空站，通达圣地亚哥的四面八方。

 

多年后，一个精神矍铄的小老太婆，在 Barns and Noble 书店手捧一本书，悠闲地喝着咖啡，或者像年轻时候那样，独自一人去Edward Cinema看场电影，或者去 Mira Mesa 社区大学，修门外语，不紧不慢地打发时间，或者时不时去趟韩国超市和越南超市，找回中国生活的影子。人的一生都是在虚度时间，那就让它虚度在喜欢的地方和喜欢的事上吧。

武林至尊，宝刀屠龙，倚天不出，谁与争锋？

一周前我的同事 Lisa 写了《华山论剑，圣地亚哥高中谁最强》，得出的结论是 Canyon Crest Academy 高中（以下简称 CCA）胜过Torrey Pines 高中（以下简称 TP）。然而真的是这样吗？这里我暂时不比较圣地亚哥北郡其它几所也非常不错的高中，仅把目光集中在同一学区的 CCA和 TP上面。

先说校园硬件，TP建于1974年，目前入学人数和CCA差不多，但校园往少说比CCA大一倍半不止，走在校园的小路上，凉风习习，视野开阔，心情开朗，而CCA始于2004年，头一年只接收九年级学生，往后逐年增加一个年级，到现在总人数和 TP相当，说实在的，校内说不上有校园小路，出了停车场就是教学大楼，倒也符合CCA一切紧凑的风格。

Torrey Pines High School Map

Canyon Crest Academy School Map

我们来看一下二校学生的种族占比，尤其是亚裔占比。TP亚裔占21%， CCA亚裔占32.7%，五个人里一个亚裔和三个人里一个亚裔是什么概念？，以一个年级630人的平均数，CCA的亚裔每个年级多了74人！上月6月15日加利福尼亚大学董事会一致通过了《国会宪法修正案5》（ACA 5），并把“废除209号法案”提交大选，在入学决定中考虑种族，增加西裔和非裔的录取，以帮助解决公共教育中的种族不平衡现象，而我们华裔原本是209号提案的受益者，目前UC Berkeley 加州伯克莱大学亚裔占30%，超过任何一个族裔就是很好的说明。UC大学系统是我们多数加州中产阶级的首选，不光学校好，而且只付州内学费，但今后或当下，羹要被分了，CCA这么高的亚裔占比，说句实话，我能理解家长的焦虑：接下来上UC大学系统，更是自己人跟自己人的同室操戈。

Torrey Pines 学生分布 

CCA学生分布

我们再来看一下中国人很看重的师资差别。TP是老校，教资老，特别是数学和物理，碰到不好的老师都难，而CCA呢，近年扩展迅猛，从一个年级迅速扩展到四个，急招了很多老师，好的老师自然很多，但不好的老师也不是一个两个，对个别数学老师和物理老师家长是年年怨声一片，然而有教师工会在，个别老师有恃无恐，校长也无能为力。但为什么CCA学生的成绩依然可以闪闪发光呢？应该主要还是得益于过去十年 Pacific Highlands Ranch 太平洋高地社区连续不断建房带来的高学历，高收入的居民，从而提供了高素质的就近生源，更离不开虎爸虎妈们倾力贡献的真金白银和时间精力。

Thomas Jefferson 曾经说过，“坚强的身体会使头脑坚强”，大家都知道，在美国大学的录取标准里，体育成绩有时候甚至比文化课更重要，而审视二校的体育强项，除了偶尔的 Underdog 获胜，全加州高中，TP排球稳居第一，CCA前二十五名内不见踪影；TP高尔夫球队常年问鼎加州冠军，CCA也销声匿迹；全圣地亚哥范围内，英式足球，TP老大，CCA老八；篮球，TP老二，CCA前二十五名内无名；橄榄球，TP十三，CCA没有球队。

Lisa同学的数据用了加大系统九个分校中排名居前的UCB（加大伯克莱），UCLA（加大洛杉矶）和 UCSD（加大圣地亚哥），我也用同样的这三所大学做比较，由于最新的2020官方录取数据还没出来，我们暂且使用最新的2020年 College Map大学分布图作为数据来源。【最新数据而非最终数据，只是部分统计】

上图显示，截至到现在，加大洛杉矶 TP得12， CCA得13，加大圣地亚哥各得16，可谓旗鼓相当，然而加大伯克莱 TP只得14，CCA得32，乍一看 TP不能望 CCA之项背，但仔细分析，TP的这14人中，姓名中可以看出来是华裔，韩裔，日裔的仅6人，而CCA的这32人中，华裔韩日裔的占21人！我们做个简单的算数题，CCA上伯克莱的亚裔确实多出来15人，但是，CCA12年级的亚裔学生比TP的多74个人次，如此算来，如果这多出来的74人中的20%上了伯克莱，这个数字就持平了。考虑到二校亚裔学生人数的巨大差异，这个录取差异就不那么惊艳了。

众所周知，美国的大学录取和中国有所不同，中国的大学可以从一所牛牌高中按分数无限录取，而美国的大学，各所高中有一定配比，假如 CCA的亚裔比例持续居高，我不觉得未来对亚裔学生的录取带来任何好处，毕竟 TOP学校的录取人数非常有限，不相上下的二名学生，往往是你申请了什么学校，我就尽量避开，避免两败俱伤。

TP和 CCA是同样好的两所学校，对你的孩子而言，重要的是：她喜欢学校吗？他在那里好吗？如果她喜欢 CCA，那校园小一些又如何？山不在高，有仙则灵。假如他喜欢TP， AP课少修两门又怎样？除了AP，还有更精彩的节目。加大伯克莱以科学、技术和工程笑傲江湖，但你的孩子不一定要子承父业，年轻一代可以有更加自由奔放开阔多样的世界。

• Jennifer Zheng，有见解有行动力、判断敏锐、分析透彻的全职经纪人。做人唯信，做事唯勤，我做到了。每一个细节都为客户着想, 真正把客户的利益放在首位。把专业的事情交给专业过硬的人做，在房地产方面，我是专家， 扫我微信 longhair0717，加个好友备用吧。

四片窗户一片光

得瑟一下明天就要完成过户的刚需学区起步房。

整个小区很抢手，无非就是物业费低，学区费低，新，在旁边公寓围绕的地段，它还自带标准二车库。但这些都只是附带原因，主要原因恐怕只有一个，那就是离 Carmel Valley 的小中高都距离不到半英里，特别是初中，逛荡出小区门就是。但是~， 小区至少90%的 unit 要忍受光线不足的诟病，为什么呢？建得拥挤！由于间距近，因此窗户装得很吝啬，哪怕是所谓的边户，如果只是中间的边户，还是没法在一边多几片窗户，特别是楼梯这一块，基本都是黑摸摸的，不开灯要跌倒。但是，刚说了，刚需学区起步房，大家忍了。出门的 Carmel Valley Middle School 和 Boys and Girls Club 那两英亩的地权且当作半自留地用了。

然而，我们这次买到的，是百里挑一的真边户，窗外远处是另一个小区，就因为多了我下图中黑框里的那四扇窗，整个unit 一下就亮了，特别是我曾经在那小区带看过那么多楼梯漆黑的unit，一下子就“WOW”的眼前一亮，客人去了两次，带看是上午，做房检时正好是下午，情不自禁地说，“真是越看越喜欢啊”。除了最初拿到offer时费了一番心思，当时有三个offer，其中一个和我们死扣，之后的过户还算顺利，房屋状况非常好，基本没什么需要修复的东西，只要贷款没问题就没问题了。

装修可以做加法，但光线和位置没法做加法，住在光线充足的房子里，特别是疫情宅家之际，是何其幸运！

可以叫我疯子，但不准叫我傻子

疫情中，假如一个小区的房子一上市在一周内就卖掉了，这一周时间包括前面三天左右的集中看房，和后面三天左右的offer集中处理, 而且假如这个小区不只一套房子上市都是这样的情况，那么这个小区这个价位的房子就是战斗机，什么时候都不愁卖。

今天完成过户的房子，就在战斗机小区。房主多少有点小聪明，自信自己江湖日久一切尽在掌握，图省钱打算亲力亲为，找了一家远程经纪公司只发布房源，剩余的程序全部自己处理，这回卖的是他自住了二十多年的独栋。房源出来不到一小时，我就带着客户上门看房了，原以为我先下手为强，没想到去到时，已经有人早我十分钟捷足先登，等我们看完，门口又等了好几拨人，他们用竞争者的目光上下打量着我们，内心暗自琢磨着是否我们会成为他们的出价对手，我心里微微一笑，笑的是我自己肯定也有流露这种微妙眼神的时候。

房子完全满足客户的诉求，女伴要楼下有卧室和一个全卫，男伴要一个很大很大的院子，准备自己做项目，这个五房三卫，2200英尺出头的独栋，占地 11325 英尺，够大！

接下来就是“百万军中取上将首级”的问题咯，自然是不能稍有疏忽的，自己喜欢的妹子不去追，一转眼可能就是人家的媳妇啰。看房时和房主在门口攀谈，希望让他对我留下比较深的印象，第二天瞅了个合适的时间，报上姓名套问情况如何，他有点沾沾自喜地和我唠着，头天上市每十五分钟一拨看房，门庭若市，接待了整一天，五月初的疫情中车水马龙地看房完全出乎他的意料，起初卖房还没有把握，这下倒好，24小时不到，Offer 倒是已接了九个，他透露我的客户首付最高，但价格跟人家差了不少。接下来的交谈就不多交代了，主题就是我琢磨着他自己卖房最需要的帮助是什么，而我凭我的经验和专业能给他提供这些帮助，恰好我的谈话和外表似乎能吻合我的承诺，于是乎仅比别人多了几千两银子，没经历反复厮杀的惨状，一枪击落，这房就落到我的袋袋了。

接下来就是紧锣密鼓的房屋检测，对不同的房屋我安排不同的房检员， 这个房子建于八十年代，所在的区域还时不时带点其它的问题，当然不能轻易放过，要请价格不菲但专注于细节的房检员仔仔细细地检查把关才放心。果然出来的报告长达近百页，七七八八的东西还真不少，普通买家或者普通经纪估计会吓得筛糠，但对我来说见得多了，见怪不怪，有时几十条的东西一个普通维修工大半晌的功夫就搞定了，又有时就一条就够你破财遭罪的。我的客户不是房产小白，没有被吓住。

然后就是房屋维修和重新议价了。我实现了我对卖家的承诺，借给他我的工具、指导他找什么人、怎么操作，但我正儿八经地跟他讲：兄弟你的屋顶确实有一块漏水了，而且屋顶已经到寿命了，电路需要更新，其它的东西你也在检测报告中自己看到了，给维修费或降房价都行, 但我看还是选降价吧，这样一来你省点付我的佣金，二来其它税什么的费用也相应减少，他应着，问降多少呢？我面不变色心不跳地说：四万吧，要修的东西很多呢！他一听跳起来了，之前是我引领着他到哪一步做什么，他还对我挺感激的，但这次他明显有点恼了，马上说不卖了，之前其它那八个 Offer里面有经纪人还一直在联系他，如果和我们这桩有什么风吹草动的话他们立马跟进接盘，他说他想不明白，为什么邻居们卖掉的价格都比他高，况且他的院子是这一区最大的，他得睡一觉好好想想。第二天才回复到底是否和我们继续进行下去。

第二天下午，他邮我，说可以承受一万五的降价。我早先和我的客户通过气，一万五他们肯定接受，这个价格在这个区域是最抢手的， 但我还想多帮他们争取点，他们想换个特斯拉的太阳能屋顶，我了解这屋换特斯拉太阳能屋顶的价格，价格不薄。我马上回邮给屋主：“二万! 最终要求! 成交?”

我又提示卖家：如果不卖给我们, 接盘人家也要房屋检查, 换个普通经纪带着小白买家的，被房屋状况吓跑的可能性更大，前途未卜，卖给我们，我们不光贷款完全不会出问题，而且马上就可以 Remove Inspection Contingency。保证交易顺利完成，说的也是有理有据有诚意，他听进去了，从了。

BRAVO！我玩了一回马上耍杂技 – 艺高胆大！皆大欢喜，Well, 确切地说，被砍了两万刀的卖家欢不欢喜我不确定 ◕‿◕，但我好歹给他带来了靠谱的买家，让他顺利地完成了交易，衔接了新房。话说回来，要是这房让我卖，这么俏的房子，有这么多 Offer —— 卖个关子，你不懂也没关系。

我的佣金是售价比例，逼卖家降价这么多，意味着我的佣金少了几百，但我从来不在乎。我可以毫无愧意地说，找到我，是找到一个宝贝了，即使不是每次都能创造奇迹，但各种点子我都试，我愿意用心琢磨着奋战到底，平心而论，价高省心，还多了佣金，何乐不为？只是别人肯为，我不为。真的是，没准可以混个偶像派的，却非要做个实力派，可以叫我疯子，但不准叫我傻子。

打个电话858-344-8478，或者加个微信：longhair0717 或者扫下面的二维码和我聊聊房产, 头发长， 见识也不短喔。 

圣地亚哥华人喜爱的地区房产四月份数据

圣地亚哥华人喜爱的地区房产四月份数据, 供应量下降, 有不少人感觉疫情期间不好卖，但刚需没有下降，所以价格反而涨了。