今天发生的事情太可怕了

这事儿发生过，术语叫 Phishing and wire fraud, 但我只是听说过，没想到昨天它就真真实实地发生在我客人身上，想想一阵后怕。

事情是这样的，我的客人微信联系我，说过户公司联系他们，让他们把三十五万多的首付wire过去，邮件中还附上了之前他们签过的贷款的 initial closing disclosure, 三十五万多就是根据那里的数字来的。这个邮件是单独发给他们的，因此我的客人在汇钱之前想跟我确认一下。当时我跟他们说，通常 wire 是在签完 loan doc 之后才做的，先等一等， 让我联系过户公司先，确认数字后再wire， 于是我就马上发了个邮件给过户公司，让他们发 Buyer Estimated Closing Statement给我。那时，我并没觉察什么异常，因为在签 loan doc 之前就 wire money, 也算不上特别异常。

就在等escrow 回复我邮件的当儿，我的客人又告诉我，之前wire earnest money 的时候，escrow 是用encrypted email 发的，这回是普通邮件，另外，这个汇钱的账号和之前汇earnest money 的 账号不同。这个账号不同吧，有时候 earnest money是 wire 到 escrow 那里，而最后一笔是wire 到title 那里，倒有可能不同。但是我说，这样吧，你把邮件 forward 给我，我看一下。这一看，问题就大了，我马上给 escrow 发紧急邮件，让他们马上 report 这个 incident。

看邮件来往 -

From: Nellie Kisami <nellie-newventureescrow@myndm.online>

Find attached the wiring instructions for the purpose of this transaction, it is important that you reply to this message with the most appropriate phone number to reach you on as a confirmation of receipt of the instruction from us. You will receive a call from our payment processing department once I get an email back from you now, only to verbally verify the instructions with you. You will also need to send to me a receipt of wired funds after the wire has been sent, I will need to forward that to our payment processing department for confirmation and record purpose. 

Thank you,

 

**** For the most efficient response time please email  teammulalley@newventureescrow.com *****



Nellie Kisami / Junior Escrow Officer   Nellie@NewVentureEscrow.com TeamMulalley@NewVentureEscrow.com

** WARNING! Online banking fraud is on the rise.  If you receive an email containing WIRE TRANSFER INSTRUCTIONS call your escrow officer immediately to verify the information prior to sending funds.

Tricky thing is, 上面这个邮件中所有的落款都和真实的过户公司一样，而且完全一样的名字，具有讽刺意义的是，还有关于 banking fraud 的WARNING, 以致于你看到熟悉的落款，非常容易就忽略了sender 的邮件是nellie-newventureescrow@myndm.online  that looks very fishy, 和落款中的Nellie@NewVentureEscrow.com 不是同一个，并且正常 escrow 不会让你在汇完钱后给他们receipt, 而之所以让你给他们 wire receipt, 是他们可以马上 take action 把钱顷刻转走，通常是一个临时账号，即刻转到国外的账号，然后立刻关闭。这个邮箱只要你注意了，就能马上发现有点不对，我听说还有假邮箱和真邮箱只差一个字母的，那个不扒着眼睛看，恐怕一眼还看不出来。Escrow 也没有什么所谓的 payment processing department。

再看这个 -

On Thu, Apr 7, 2022 at 8:55 AM Nellie Kisami <nellie-newventureescrow@myndm.online> wrote:

Yes, we will make an arrangement with the mobile notary to put you on schedule for 10am tomorrow. It is important that you have the closing funds wired to us possibly today to avoid any unexpected delay in closing as wired funds normally takes 2 business days to be available for disbursement in our closing account and it is a priority to have funds available for disbursement at closing. Also note that we do not accept checks or ACH transfers for funds of $10,000 and above in value. The expected closing funds is the Funds required as specified on the attached CD, this might not be the final figure but excesses will be refunded to you at closing if any. Let me know if getting funds in today will be convenient for you, I will send to you our wiring instructions when I get a response from you. I am in a zoom meeting at the moment so I might not be able to take calls but I will keep an eye on the email in anticipation of your reply.   

Thank you,

**** For the most efficient response time please email  teammulalley@newventureescrow.com *****

 ** WARNING! Online banking fraud is on the rise.  If you receive an email containing WIRE TRANSFER INSTRUCTIONS call your escrow officer immediately to verify the information prior to sending funds.

Nellie Kisami / Junior Escrow Officer   Nellie@NewVentureEscrow.com TeamMulalley@NewVentureEscrow.com New Venture Escrow  Office: 619.327.2288/ Direct 619.501.2398 Fax:619.765.3022 3638 Camino Del Rio N. suite 300 www.NewVentureEscrow.com

这个太恐怖了，居然知道我们的 closing date!

上面这个邮件中我 highlight 的都是可疑迹象 -

1) 电汇的钱一、二个小时就到了，哪会需要二个工作日？

2）Escrow attached CD (居然还有initial CD attachment, 这太可怕了，这让一般的人都消除是假escrow 的怀疑）。 CD 是lender 给的 closing disclosure, 正常Escrow 叫你汇钱的时候不用 lender 的文件，他们给的是 Buyers Estimated Closing Statement。

3) Escrow 不会特意叮嘱你她在 Zoom Meeting不能接你的电话。

这件事情整个过程，如果不是我的客人小心，特意来跟我核实，亦或我想当然，当时跟他们说 escrow 叫你 wire 你就 wire呗，那么，后果不堪设想，下周一就要 close 的房子没了，三万多定金没了，近三十六万的首付没了，要怎样活下去？然而不幸的是，这样的事情每天都在发生。所以总结一下：

1）凭直觉。要是你感觉有那么一点点的膈应，马上停止做这件事情，马上核实。

2）假如最后一笔电汇的账号和之前划定金的账号不同，马上给 escrow 打电话，电话中核实。Escrow 的电话要问你的经纪人要。

3) 为保险起见，不在签 loan doc 前 wire, 签完 doc, notary 会给你具体的数字和账号，again, always check #2.

Flooring 的感官重要性

The 2022 NAR Remodeling Impact Report is in! So, what is the top interior project? 

When it comes to the highest impact, hardwood floor refinishing comes in at #1 bringing in a 147% increase in value recovered (NAR).

And new wood flooring yields a 118% increase in value recovered.

看下图的 BEFORE AND AFTER：

材质和颜色重要，如果你一定想知道哪个更重要，我会说颜色更重要！

由我帮你买房卖房，我会告诉你去哪里买木材，买怎样的木材，找什么人安装。我，就是客人口中的百宝箱！

几个贷款案例，轻松关掉

 Case 1:

地点：San Diego， 大额贷款， loan amount > 879K, 小于1 million， LTV 80%， 去年十月中旬锁定，30年固定，3.125%。

客人的收入够，DTI 略大于43%， 大概在45%，所有的积蓄都放首付了， 没有余钱做储备金，GMCC 正正好有这个 program, jumbo loan 一百万以下零reserve, 一百万以上只要三个月reserve， DTI up to 45%。利率只比同期最好的那档高了 0.25%。非常开心，把房子搞定了！

Case 2：

地点：San Diego， 大额贷款， loan amount 1.2 million， LTV 80%，去年九月中旬锁定，30年固定，2.875%。和 Case 1 同样的program，当时开始做的时候当前利率是3%，我等了几天，反正天天刷利率就是了，看到2.875%就赶紧锁住。

当时客人有三个Challenge:

1) Wife 作为主贷人，到了美国后就一直没有工作，这是九年后的第一份工作，而大部分 Jumbo 要求两年工作经历。我让客人把买房进程往后推一个月，等到她工作三个月后马上执行贷款。

2）Husband 是co-borrower, 异地、租房，我和客人一起规划，把他在异地的租金支出最低化以降低 DTI.

3）客人属于撑着买房，因此，把首付付完后，就没多少钱剩下可以用作Reserve了, 然而三个月的 reserve 还是没问题的。同样的program 又派上用场了。

CASE 1 和 CASE 2 的  program following conforming loan 的 guideline, 而且首付最低可以做到10%，并且没有 mortgage insurance, 而且审核真是松了好多，不像 BofA 和 Wellsfargo，恨不得把你祖宗三代的资产都扒出来调查一遍。

Case 3：

地点：Bay Area. 大额贷款1.3 million, 当时锁了最好的一档利率， 审核中发现资产中有数字货币，而锁定的program不允许数字货币做首付或者做储备金，Lessons learned, 于是马上换到另一档，既不用重新做appraisal, 也不用换 Underwriter， direct lending, internal underwriting 就有这个好处。

Case 4:

地点： Santa Clara, 大额贷款1.6 million, LTV 80%

Challenges:

1) 需要把现在的自住房作为 departing rental, no landlord history. 

2) 有来自中国的超过1笔或者大于50K的 gift money

上面两条就排除了BofA 和 Wellsfargo.

3）One of the borrower's 信用分低于 720， 这个又排除了另外一家银行20% down 的guideline。

4）Wife H-4, 过去两年有一年的 job gap.

5) 假如 DTI 要 <= 43%， 得算上 RSU and/or Bonus.

这个看似挺复杂的Case， 我们居然有四个 program 都可以做！因为她的DTI很紧，作为 Loan Officer, 得在underwriting 之前就确认无误，所以我 soft pull 了credit, 仔细地看了银行两个月的进出以及 tax return,  核实了year end W-2 以确认RSU和Bonus的总数，最后选了利率最好的一个锁定。

贷款是和数字打交道，如果前期工作做得不够细致，必然给后期的underwriting带来隐患，特别是本来就不简单的情况，找对了人，就是做成了事。

所以联系我 ~

Jennifer Zheng

NMLS#: 2005033        BRE#: 01450123

CELL: 858-344-8478

Wechat： JennPro

http://jenniferzhengrealty.blogspot.com

https://www.zillow.com/profile/jenniferzhengrealty/

贷款真值得买点吗？

 答案很简单：大部分情况不值得！

为什么呢？ 你只要问问有经验的 loan officer, 他们做他们自己家的贷款会不会买点就知道了。世上无难事，只要肯钻研。

买点的专业术语叫 discount point， 是一个 upfront fee。记得，任何upfront fee 能不花则不花！或许几百到三千之间还马马虎虎可以考虑。

做一个简单的算术吧，花的钱要几年打平？ 一般来讲，至少六到七年甚至更长。这些年间，可以发生很多事情， refinance for a better rate，搬迁， make principal only payment to pay down the principal， jumbo loan refinance 成 conforming loan，或者七到十年间全部付清，这些都是大机率的事情。这么一合计，花辣么多钱买点是不是亏大了。

联系我，让我根据具体情况帮你算吧。 从事这行前，我是软工，合计合计还是没什么问题的。

Popular Terms: 30 yrs fixed, 7 yr ARM

Jumbo Loan DTI 可做 43%, 45% and 50%,, Reserve fund 0, 3 mos, 6 mos, 12 mos to 18 mos, 针对不同需求，详情联系我。

Jennifer Zheng, Top Loan Officer

全加州专职贷款，每日提供最佳利率

NMLS#: 2005033        BRE#: 01450123

CELL: 858-344-8478

Wechat： JennPro (注明贷款）

Email: JZheng@gmccloan.com | www.gmccloan.com

General Mortgage Capital Corporation, Direct Lending, In House Underwriting

1350 Bayshore Highway, Suite 740

Burlingame, CA 94010

贷款后期被拒？不可能！

论坛里是分享得相当热闹，有同学的贷款被UW审了后杯具了，急吼吼地找下家，立马有同学热情分享杀手锏：同时找多家贷款，哪家先搞定就用哪家，重复做评估的六、七百就当保险了。

这里我有几点商榷意见：

1）同时找多家贷款：其实我们谁都不傻，甚至可以说很聪明，如果 Borrower 不 commit, 那么loan officer 也不笨，报给你一个利率，往往只是一个最好的利率，其实根本没有锁定这个利率， 或者说即使由于无知锁了， 等UW Underwriting 下来condition的时候，才发现 based on the guideline, 根本没法拿到这个利率，利率由以下方面决定：Legal staus, property value and loan amount (so-called LTV), debt to income ratio (so-called DTI), FICO, Property Type (SFH/PUD or condo/town home, duplex etc), location of the property。 先扔给你一个利率，即使目前锁不住，没准中间利率变好了能锁住呢，能做下来当然好，做不下来反正你出appraisal fee。你吧，还不好意思狠狠地责怪人家，毕竟你不committed， 人家也不认真对你，总不能双标，对吧。

2）UW了好一阵才被拒？难以置信，这在我这里根本不可能！我们是 direct lending, 自己放款，loan officer, loan processor 和 UW一个公司，如果file 存在 major issue, suspension 的指令三天之内就出来了，该怎么解决怎么解决！我们内部有很多program， 一个不行马上转另一个，不用重新估价或重新拉信用分，哪怕不qualify for 最好利率的那档，但起码能做得下来，等以后情况发生变化了再refi就是了。

            那么我分析一下出现这种情况的可能性 -

             2.1 Loan broker, 他们不是direct lending and in house underwriting, 他们底下有一些挂钩的 lender， broker把你的file送到某个 lender，因此UW不是内部的，并且每个lender 的guideline 有 overlay specifically on the legal status, DTI, reserve, property type or income source, broker如果不是对这些lender 的 guideline 非常熟悉的话， loan 就出问题了。如果情况有点复杂的话，往往他们只能试着把你的file打包给某个lender，看看能不能行，就像有些同学说的，loan officer 沦为给UW打工。

            2.2 Loan officer 虽然不是UW， 但必须具备基本的UW知识，初步大方向把关，比如需要 read tax return, read credit card report, read two months asset statements to check on large deposits and withdrawals, calculate the DTI, calculate reserve to avoid later complications。但是，如果 loan officer 不够有经验，或者双方都过于急功近利，那么，很可能后期就出问题了。

令人惊艳的贷款项目

传统的jumbo loan: 首付20%或以上, debt to income ratio 40% to 43% max!

Now I have some Exciting programs for you -

GMCC JUMBO EXPRESS Program: 最适合的人群：刚工作不久，薪水够，但首付和reserve 不够。首付只要10%，并且不用付mortgage  insurance! 没有mortgage insurance!! 只要薪水够，月供最多可以贷到税前月薪的45%，贷款一百万之内不要reserve, 一百万到二百万之间只要三个月的researve。

GMCC BUY WITHOUT SELL Program: 最适合的人群：换房的人群。想 upgrade 更大的房，虽然攒够了首付，但DTI由于即将要同时负担两套房，DTI超了，我们可以把你现住的这套房的月供全部write off, 并且，DTI可以做到49.9%.

很令人激动吧？联系我吧~

Jennifer Zheng, Top Producer

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