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Top San Diego Chinese Speaking Real Estate Agent and Loan Officer

Top San Diego Chinese speakaing Real Estate Agent and loan officer.

十年前我是个工程师，而现在我是房地产和贷款Broker, 为您提供最贴心、细心、省心的超级房屋及贷款服务, 原创博客 http://jenniferzhengrealty.blogspot.com 提供全方位购房资讯。加我微信 JennPro, 随时打我电话 858-344-8478。

一个平凡的经纪和一个优秀的经纪的区别在于,平凡的经纪在乎的是成交, 而一个优秀的经纪 care 的是客人心中的家和客人的利益；一个优秀的经纪不是说他成交了多少笔，而是他帮助了许多人，因为对客人的全心负责，才会设身处地的为客人着想，提出各种细枝末节，哪怕会成为Deal Breaker，待到交易完成，双方已经是彼此信任的人。做人唯信， 做事唯勤，我做到了。每一个细节都为客户着想, 真正把客户的利益放在 highest and foremost, always look out for my clients，以致于我的客人常常自己的房还没过完户，就已经把同事和朋友介绍给我了。

把专业的事情交给专业过硬的人做；在房地产方面和贷款方面， 我是专家。

过去的成交记录和Zillow Review： http://www.zillow.com/profile/jenniferzhengrealty/

圣地亚哥，去年下半年和今年头两个月，冰火两重天

 去年刚需等了差不多有三个季度，今年一开年，新旧刚需的能量释放了那么一丁点。

去年我预测，2023年将会是交易活跃的一年及其这么预测的依据。我不预测价格的涨跌，第一，这会害人；第二，无论对错，吃力不讨好。那通常是“专家“的工作，咱卖房的，只说眼前。

来复几个盘 -

#1，Pardee Sendero Collection 所剩不多的几套，去年十一、二月的非边套同款成交价2.1米，这套是转角边套，院子比其它大，drive way 长，按去年年底的正常成交价相比较，当时大概能卖2.2米吧，但去年很slow, 并且这套当时才建到一半，可视性不强，于是Pardee 十二月的第四个礼拜把它们收回，等一个月后全部建成，乔装打扮、盛装出演，结果二天的open House 人进人出，不计其数，今天提价，就是说以这个价卖出了。上下一个月，20w。

#2，房龄并不很新，但这并不影响OH 人满为患，multiple offers, seller counter back “highest and best”, full price 没戏，above asking。

#3, PHR Almeria, 装修美伦美奂，去年没要到想要的价格，从市场上撤了，今年3.2米的offer 肉包子打狗一去没回，对方经纪说是离asking price 不远的地方成交的。这么说#4 

#4, 紧靠#3 PHR 的Olvera, 去年八月上市，选的时候不佳，青黄不接，从3.3米降到3米还是无人问津，假如今年再重新上市的话，情况是否也会不一样呢？

#5, Scripps Ranch StoneBridge by Toll Bothers, 到底是Toll Brothers的，不虚此名，喜欢！难得一见的好房，地大，院子大而平整，view好，有泳池和spa, 在院子里搞个party, 体面！舒适！房子开面大、布局豪华，窗明几净。 OH 完后很快就pending 了。

#6，这套之前被我单独拎出来说事的老姑娘，终于也嫁出去了。同事扔了个85w的cash offer 想捡个漏也只是offer了个寂寞。

#7，要价920K, multiple offers, seller counter back highest and best, 还要让seller 免费住一个多月，它counter 的霸王条款又狠狠地撕开了我在房屋高盛时期留下的老伤疤！我们offer 了928k，昨天提价到975K pending 了。那这样一比较，下面这个

#8，刚一个月之前才close的，是不是就相对买了个好价呢？这个也是我单独拎出来说过的，当时叫价829k, 最后885k 成交，比之#7, 足足年轻了二十岁，并且neighborhood 好，还cul de sac. 

#9， 凡是几天内提价的，基本上是说有multiple offers, 提价后的价格will be pending price. 一百二、三十万的在PQ 好卖！

今年是否会重复去年的节奏， 第一季度火，接下来三个季度回落？我也很想知道，只能走一步算一步。古人说，不以物喜，不以己悲，因为悲喜总在不断切换之中, 一切都有命数。好吧，加个微信 JennPro, 咱聊两块？

我交的那么多的地税呢？

圣地亚哥大部分房子的基础地税是1.02%， 过去那么多年房市一直在上涨通道，因此每年房子的taxable估值 (assessment) 基本都是涨到2%的cap 。 然而在房价跌的年份，假如你认为房子的value被 overassessed, 你可以向 county 去appeal, For Fiscal Year 2022-2023, individuals and businesses seeking to appeal their property tax assessments may do so between July 2, 2022 and November 30, 2022。如果你错过了今年，那么只能等明年了。

https://www.sandiegocounty.gov/content/sdc/cob/aab.html 这个网站有你需要的所有信息， 包括video instruction 和appeal 的申请表。我和大家分享一下我自己在2009-2012年四年之间做 appeal 的经历。

1）把该交的地税先交了，如果appeal 被批准了，county会退钱给你。 

2）被批准的 assessment value 不是永久的base, 是暂时的，只对当年有效，第二年如果依然高估，你得重新appeal。当市场走高的时候，这些 temporary assessed value 就 gone 了，但无论怎么走高，原则是从你最初的买价算起，每年涨幅不超2%。 

3) 那么如何对自己的property value 有个比较准确的估价？那就是你要收集的comparable data。

首先是时间，理论上来讲，comp是差不多当年二月到七月之间的数据，但假如其它月份的数据对你更有利，先放上去再说。 

其次是距离上的，你找的数据，首选同小区的，假如找不到同小区的，距离越近越好，一个mile以外的他们基本就不采纳了； 

再还有，相似性，比如，房间和卫生间的个数最好一致，你肯定不能拿三房去和二房或四房来作比较，但四房和五房却可以比，为什么？因为四房以上差别就不是很大了；又比如，尺寸上差异尽量在10%以内。 

再最后就是房子condition/装修上的差异。 

其实这个估价的工作就是一个appraiser 的工作，也相当于broker opinion。就比如客人问我这套房子大概值多少，大概多少钱能拿下, 在一个平衡的市场里，我就是根据这些数据来做判断的。在早期刚做这行时，我读了大量的appraisal report, 看appraiser是怎么找comp、怎么做加加减减的，当然只有在平衡的、正常的市场中，这些report 才具有更好的参考意义。 

4）当年我把Application 送出去之后，会有个appraiser/assessor 电话联系我，先电话里聊了两次，可能他认为的估价和我自己认为的有些出入（自己总把价值往下压哈哈），然后我再Email给他，把进一步的分析数据给他，反正最后都达成了agreement。 

5）如果无法达成一致，那就准备材料， 预约 hearing。 你也可以委托他人，比如 realtor, broker等，来帮你做这事。

贷款白送 $25,000, 速来认领

之前有小伙伴问过我，第一次买房有什么优惠吗？现在优恵来啦，就看你满不滿足以下条件啦。

1）第一次买房的定义是：现在不拥房的。 

2）必须是贷款人的自住房。 

3）房子必须在以下城市：Los Angeles, Orange, San Bernardino, Riverside, Ventura and San Diego。

4）房子所在的tract 的minority 比例必须在50%以上。这个怎么查呢？去geomap.ffiec.gov上面输入地址查, 记得year 选2020，不是2022喔。我刚查了个92126 Mira Mesa 的地址，minority % 是70%。

5）conforming loan最高贷款额：$647,200, 最低首付5%,。如果买的小区接受FHA loan的话那么贷款额根据不同城市可提高到85-97万之间。 

6）收入要求。注意喔，附图的收入是借款人的收入。打个比方，一家有二份收入，老公赚15万，老婆8万，family size 三口，俩人准备在圣地亚哥买房，假如让老公一个人贷款，qualify 收入条件哦。这么看收入条件还放得挺宽的呢。但由于是基于收入条件，所以必须是查收入的贷款。

 那具体到底是什么优惠呢？ Ta-da-da-da, $25,000 closing credit! 够爽吧！这$25,000必须按照以下次序apply。 

1. First, lender fees, escrow fees, title fee, prepaid, and appraisal 

 2. Second, buy down rate. Borrowers can apply funds to buy down their interest rate. 

 3. Third, on FHA loan only, funds can be applied towards the full payment if the upfront mortgage insurance premium.

 $25,000 is quite a bit, 用不完就浪费了，那就用来buy down interest rate 吧。而且呀，这个优惠不但适用于purchase loan, 也适用于refi 哦。但这个Affordable housing 拔款一旦fund depleted 就沒了啰，所以，有需要的话赶紧找我做起来啰。

房屋复盘：捡便宜来了， 92129 Rancho Penasquitos 最新一例 Short Sale

 

我查了下成交记录， 这套房今年二月底$125万成交，一家投资公司买下来后不到十天，三月初$140万上市，五天后以$150万pending，一周后原来的买家 back out， 重新上市，第二天马上又pending，25天后最后$152.5万成交。 

 

我又查了贷款记录，买家放了10%的首付，再加上一部分交易费也放到贷款里面去了，一共放了$16万进去。 

 

然后，在仅仅不到半年，这套房子八月下旬重出市场，挂牌$1,475,000，卖了一个月卖不出去，最后减价到$100万，二周后pending了。 

 

什么叫 Short Sale 呢? 我的 Google blog 有好几篇是讲到这个的，2008-2012年期间有好多 short sale的房子，之后就几乎消失了。简单的说，就是一个房子上的 equity 少于负债，屋主觉得每个月付出去的月供都打水漂了，所以就 walk out, 放弃这个房子，由银行来承担中间的缺口。Short Sale 当然会大大损伤信用，准备5-7年之内不买房了。 

 

今天和对方经纪人聊了一下，这个屋主买了房以后是自住的，做了一系列的装修，包括楼上的卫生间、太阳能、全新的空调等等，这些和首付全部打水漂了，也打听到现在的pending 价格是$105万，银行审批大概需要 2个月，可能批准这个价格，也可能给一个新的 approval price。 目前接受 backup offer, 最好是全现金，可以快速 Close.  

 

银行已经进一步缩紧，防止2008年的危机再现，现在各家银行都不愿意给 10% down 贷款了，不给贷的方法就是利率奇高。 

 

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