More of Pacific Highlands Ranch 更新 （5）: New Constructions Everywhere

Gosh gosh gosh … Pacific Highlands Ranch Plaza 的每一寸土地都在被充分利用着！Constructions everywhere along the Valley Center Loop！昨天去办事， 在Plaza及学校周围好好转了一下， 感觉真的是寸土寸金啊， 每一个边边角角的位置哪一天就突然冒个店出来。比如，Wermers 的五层楼 Sola apartments 一直造到 Mall 里面 的Moments 自行车店它家门口我也是有点晕眩了，还有， 同样是Wermers的，就在几步之遥，literally 就紧挨着Panera面包店的门口又有affordable building 在造，天哪， 这个Mall 早晚要有一大堆人从这些building 中出没， 想想我要是退休了住那地可能也会不错， 方便。  还是Wermers，在Crunch Fitness 的北边还造着另一个affordable building。 光它家， 就在造几百个屋吧。

 

再比如， 几周前还似乎不知道存在哪里的 parking structure 就傍在 Crunch Fitness 边上啦， 加州造房子， 都是木结构的， 好快呐。

再比如， 在 Pacific Trails 初中边上， PHR Community Park 正在建起。PHR目前没有 public Rec Center 和图书馆， 打个室内球去 Ocean Air Rec center, 上个图书馆去 Del Mar,  终于， 情况要在2018 那年和2021那年发生变化。什么， 2018年不就是明年吗， 天哪， 日子过得。

再比如，目前Village Center Loop Drive 的最底，也就是 Airoso这个小区，KB Homes在它对面正在开发排屋 La Terra， 这个我觉得投资和自住两厢宜， 排屋三层， 四种设计，从1200尺到2000尺不等， 感兴趣的找我 for more information喔。

再比如，在现在plaza 的北面通往 Taylor Morrison 住宅这一边， 有更多的土地要开发起来， Medical, Retail …

哎哎， 什么都好， 就是上下班的路堵得慌，这是side effect, 没办法， 希望哪一天我给大家路改新闻， 等我幺。

Amazon expands in San Diego, signing office lease in University City

https://www.google.com.hk/amp/www.sandiegouniontribune.com/business/technology/sd-fi-amazon-utc-20170913-story,amp.html?from=timeline&isappinstalled=0


Amazon expansion in SD, over 500 就业机会，听起来大部分是Hi tech engineering 工作。不要小看了 Google 和 Amazon 的几百个工作机会， 这只是个试验田。另外，UTC mall will be expanding to triple size of what we have now in the multi-year, multi-phase project, 如果你最近去过Westfield UTC mall, 你已经可以看到那里大动土木了。Mid coast trolley line is going to be extended from downtown to UTC, 去年开建，2021年正式营运。UTC 和  La Jolla 的property value 近五年涨幅超过大部分区域甚至是所有区域。飞起来吧，我的城市

她专卖全新房（New Construction)

标题党，正解为买全新房需要经纪人吗 （Trick AND Treat)？

虽然论个数，全美全新房的销售占全部销售比例的大约10%，但如果有选择，谁, 抵挡得了买全新房的诱惑？Everything is shiny and untouched, and you're the first one to live in it。所有的东西都是新的，而你是第一任主人，听起来是否很有吸引力？然而，买新房， 是件容易的事情吗？你必须知道以下这些：

1) 你需要有自己的经纪人。 售房处的经纪人相当于卖方经纪， 他代表的是完全的建商利益， 他不会考虑你的利益，他们为了完成季度和年度计划， 会急着把房子兜售给你，所以你一定要有自己的经纪人代表你自己的利益。 新房的售房处都要求你第一次上门就和自己的经纪人一起去。 有时候你以为你只是自己兜兜转转，什么信息都没留给他们， 但当你和经纪人再次出现时， 他们完全可能已经认出你上次来过了。如果你正好碰到象我这样自己也买过并且倾心布置过全新房的经纪人，那幸福指数得小爆表才是。我花了整整一年的时间，走通了圣地牙哥所有家装店（没有一点夸张），收获了很多经验也得到了不少教训，我接下来会陆续出文分享，比如地面和院子，窗帘和家具，风格和壁画等等。买卖房，你寻找的不仅仅是经纪人，而是有很多资源和良好关系的经纪人！如果你想把新房软装得接近样板房，那么，我是你的菜。

2) 了解新房的额外费用。 请不要被样板房迷惑了你的双眼，样板房加了无数多的设计和升级，并且同样的房型， 你拿到的房和样板房的 坐地面积、朝向、和邻居的间距都可能大相径庭。 前者，你最好事先知道标准装修都包括了些什么，一般的新房， 加三、五万的升级算是最最起码的，3000英尺以上的房子，光一个地就不止三万。 这三、五万还没算院子呢，如今一个像样的院子， 花个五万一点不算什么。每一个小小的细节都是加钱加钱, 升级是建商最赚钱的。​不要认为你的经纪人只是帮你去登记一下、签几个字，不同的经纪人含金量差异很大,  你真需要的是一个“包打听”的经纪人。新房签了合同以后你至少得去建商的设计中心两次。 应客户的要求， 我好多次加入他们。根据经验，我会做一些建议，比如哪些升级最好一开始就加上， 不然以后多花钱还多费劲， 有些升级我可以介绍好的承包人用便宜很多的价格以后做， 哪些选择更实用，甚至包括地面的瓷砖或地板的朝向（这个是因为自己买了新房，做了研究后的教训）等等。 新房， 不像二手房你看到的就是你得到的, 新房，你只有个地块的方位。如果你自己提出来，大的建商会提供详细平面图（plat map），如果你有耐心看平面图， 你会得到非常多的信息。

3) 贷款用哪一家。建商会有他们的推荐银行, 甚至贷款机构还隶属建商， 他们当然希望你用他们的, 第一有钱挣，第二整个流程他们更容易控制， 但是他们的利率一般不会最好，所以他们会给你$5000-8000用来付你的部分过户费. 而我会根据客户的贷款额介绍好的贷款人, 时不时还能在那里省几千刀。耐心看平面图， 相信你会得到非常多的信息。

4）议价。如果期房一出来就很多人要，并且你还要某一个具体的房子, 那么你没有多少选择，但如果一个房子在市场上有一点时间了， 或者到第四季度建商急着要完成指标, 那么 议价的机会就来了，有时候确实是来得早不如来得巧。比如前两天我去Pacific Highlands Ranch 的 Almeria sales office 随便聊聊， 被告知他们现在为了达标年尾指标，你出个价，可以和建商议价。议价有很多窍门，可以从多方面入手，至于从哪方面入手， BE CREATIVE AND BE SENSIBLE。

​经纪人这个圈子，说小不小，说大不大，在圈里呆几年，我们都知道哪些经纪人是为客户真正上心的，哪些是做流量的，愿你找到真正把你的事当作自己的事情来做的专业优秀（那）经（就）纪（是）人（我）O(∩_∩)O。

关于房子的思考

美国真是一个不让劳动人们暴发的国家! 中国的房子三、五年甚至更快就可能翻倍，而美国的房子， 比如我所居住的西海岸加州第二大城市圣地亚哥， 仅作一个简单的调查就可以发现到2017年， 要2001-2002年或之前买的房子才翻倍，而且光看卖家原来买进的价格和他现在卖出的价格并不说明问题，一套十五、六年的房子， 卖之前没好好地花过钱整一整是不可能的。 这些年当中， 他每年付房子价值的1.2%的地税，如果是在好学区且房子较新，他每年在地税之上还要付大约$1000-$4500之间的社区学区建设费以及每月$100-$300的物业。所以，美国的房子， 是美国梦的重要组成部分，但它主要功能是用来自己居住、享受的。

如果是用来投资， 那么要考虑到很多因素。首先， 虽然当你出租的时候几乎不需要付什么收入税， 但是当你卖的时候， 所有过去每年抵税的折旧费全部要重新上税， 叫“recapture”；资本收益（capital gain）那部分要上收益税，根据你的个人收入， 20%-40%。其次， 加州的房屋管理相当不容易。国内的人不知道， 以为这里的物业也和国内的一样，什么东西坏了，要修了，水电煤不通了，钥匙丢了，一个电话几分钟就来人了，且还24小时服务，这里的物业只管公共区域，比如公共绿化、泳池，剩余时间就是给你发违章信，说你的垃圾桶没及时拖进去，你家前门的绿化不够标准，，，不要说24小时了，周末不工作是肯定的，标准工作时间还经常找不到人需要留言呢。那国内物业所做的事情谁做啊？屋主或者屋主委托的房产管理方（这里统称屋主）！所以国内的房客有东西需要修理不会找屋主，直接找物业就是了， 而这里的房客什么事都找屋主，也就说，屋主要自己做相当于国内的物业管理，再加上每次换租客时的检查、重新找租的一切手续。国内房客除了房租， 还负责付物业费，这里物业费由屋主支付。房子状况的维持、家电的维修， 几乎都在屋主，只要租客按时付租，这些还是小事， 碰到付不起租金又死赖不走的，屋主还得花钱撵人。已经有不少人联系我咨询过如何驱赶房客。

帮亲友团管的一个房子，租给一个韩国访问学者的一家人，人家第一次到美国生活，两眼一抹黑，搬进来时花了很多时间给他们提供资讯，结果才第三天就电话说垃圾处理机坏了，多问了几句后才发现原来韩国没有这玩意，她老婆把所有该放进垃圾桶的垃圾都放进去搅拌了，我听了差点a-bing晕倒。亲友团的另一个房子，新装空调/heat pump，HVAC报价是装2-ton, 我花时间研究他推荐的品牌后发现应该装2.5-3 ton, HVAC guy 认同了，安装时我呆了三个小时，离开之前我叮嘱工人装好后要调试，转天要付钱的时候， 谨慎起见我说要再等两天时间等我的租客使用过OK才付，同时联系租客在周末时记得使用空调，说好的周一给我反馈却没给，又发邮件催才告诉我制冷没问题，但噪音很大，当天我马上叫安装的工人再重新过去看，我也过去，整整两个小时终于把问题找到了，那天是我家老二开学第二天，上学时说好的他自己走路回家，结果三点老师打来电话，说只有四、五年级的才准自己走回家，如果不是老公正好在家，不知道要怎样赶得回去。最近一个UTC房子出租，一室一厅700英尺，有一个人来电感兴趣要周五看房，顺便问她几个人住，她说两大两小，我说可能不够大，她立刻说你不给看是因为有儿童吗？我好歹是个broker, 她挖坑让我掉我没掉，我马上说当然不歧视儿童，只是为你考虑，房间有很多柜子占了很多空间（实际情况就是这样），如果你一定要看，周五可以看看。在加州，除非房东本身也住在里面，不然房东和管理不能因为住的人口数目和有儿童拒绝看房和出租，都是有官司案例在那里的，还好房子提早接受了另一个租客，我取消了看房。故事很多，很多东西现在属于商业机密，用心血攒的经验不分享，也许以后可以专门出一集 ：-）

除此以外，每年物业都会给你来信选物业委员会啦，条例修改要投票啦，消防喷水灭火器年检了，白蚁年检了，如果你不理这些信件吧，人家里面都附了回邮的，如果投票没有达到一定票数，物业还会继续开会讨论重新寄材料，这些重新一遍都是与之俱来的人力和物力，无谓的浪费导致物业费提高，买单的是屋主。所以，税、房屋各种修理费用以及所花的时间精力，你要明晓；找什么样的人和公司来管理， 你要慎重选择。

国内的朋友推荐朋友来我这边买房， 我问他们两个问题：

1    1) 你不久的将来要移民吗或者你有孩子要来读书？

2    2) 你人民币太多了，其它的投资都充足了，买房是为了投资组合多元化对吗？

如果答案是不，我会告诉他们，不需要在美国买房，因为房屋的增值经过层层剥皮后赚不了大钱。我一个国内的客户说象我这样的经纪，在国内做中介得饿死，嘿嘿，其实也未必，我这样的中介要么没有客户，有了一个，就会源源不断。我只是喜欢让客户明晓，不忍心让客户糊里糊涂地买卖。

也有客户在买房的同时咨询我他们现住的房子是卖还是租，我问他们一个问题，你们卖了有钱挣吗？如果有，卖！遵循2/5规定，自住房收益一个人25万、夫妻50万内不用上税，多好啊。上税和不上税的区别太大了，看看你工资单税前和税后的区别就懂了。有人说，我可以以后再住回去，把出租房再转化为自住房，对不起，国税局早就把这个漏洞补了，这个2/5 250K/500K的免税规定对一个屋主的一个房子只有一次机会。所以我有朋友，一对夫妻孩已长大有时间，专门买新房，住了两年赚了钱，卖了，再买新房，两年后再卖再买，出来的钱统统免税，也蛮好，挣出来的钱比慢慢累积的且最后要赋税的出租房可观多了。

卖房三点浓缩经验谈

1）屋子里里外外打扫干净。特别是卫生和厨房，最好一尘不染。我有非常棒的cleaners。
2）粉刷是最便宜但最能改观的屋面屋帽的。我有非常棒的粉刷工。
3）如果你的家具摆设不够潮，建议请staging company， 不贵。我有很好的staging company推荐。

经常有人联系我要 home inspector, handyman, contractor 等等, 对不起了， 除了客户和好朋友， 我不提供这些信息， 毕竟我不是开的免费信息咨询公司， 付出的时间和劳动值得回报。如果你找的是经验丰富的经纪， 对每个工种，Ta应该有不止一个推荐的。看了我这么多的原创信息， 希望你在买卖房的时候想到我喔。

第一次买房： 贷款八项注意

不要嫌我啰嗦， 有些事虽小， 但如果一开始没弄好， 纠正起来很累很难。

1）从最开始就要告诉帮你做贷款的人你的移民身份, 比如，你是否在做你的 H-1 的延期, 延期㧗准了还是你在等批准，你的身份是 F1？J1？OPT? 离签证过期还有多久？如果贷款是在二个人底下比如夫妻，那么二个人的身份都需要讲淸楚。不是所有的贷款银行都能做所有的移民身份，身份是一个前提, 银行不能做你的贷款, 再好的利率也是浮云。我几年前的一个交易， 由于loan officer的疏忽，坑爹的到第十六天时告诉我，贷款被拒了 ，而第十七天就是贷款条件必须被去掉的时间，顿时千百匹草泥马在心头奔驰而过，幸好咱资源广泛，立即找到人帮我救火，最后虽然准时close 了， 但。。。好累。。。

2）寻找最好利率的时候，别老让人查信用。在准备锁利率的当儿才查。同时，平时得多关注自己的信用，在美国，信用就是一切。

3）买房前一、两个月和买房中不要申请新的信用卡， 也不要取消现有的信用卡，要维持原状。我的客户吃过苦头， 为了省10%， 申请了百货公司的信用卡， 结果信用分减低，正好碰到在两个信用分的分水岭，贷款利率受到影响。

4）避免存现金入银行。银行查二个月的帐单，所有$1000以上的现金入账,  如果在账单中显示，银行都会让你解释怎么来的。千万别以为银行是小题大做，每家银行都有自己的guideline, 别给自己添堵。

5）如果有钱从中国来做首付，一定提前和贷款的人打个招呼，千万不要觉得这个和银行没有关系。他们会告诉你怎么准备出赠予信,  并会提供信的样本。只有自房才可以有赠与，投资房没有赠予这一说。银行怕你为了买房子在外面借债，会反复查你首付的来源。

6）如果正好贷款买车，一定要让帮你做贷款的人知道。我的建议是避免买车， 等房子过完户才买车。 车贷会大大影响房贷额， 如果现已存在的车贷余额不高，建议先付清车贷才做房贷。

7）新工作的要确定你能在过户之前拿到两个pay stub，两个工作之间有间隔的也要提前让Loan Officer知道。

8）当你确定一个银行开始贷款的时候， loan officer 首先会叫你填贷款申请表。表格里会问你有哪些资金账号，如果你有账号里面的资金比较复杂， 比较难解释，而你在购房时并不需要用此账号的钱，就不要把那个账号填上去， 只要填了，哪怕你并不用那个帐号的钱付首付或reserve fund， 银行也会查两个月的资金往来。 反之， 如果有个账号你在申请表上没有， 然而后来付首付的时候突然有钱从那里进出， 银行会重新要那个帐号二个月的流水。

 银行的 Underwriting 每一次调查都很机械化和格式化，一有差错就来回搞，耽误过户不说还徒增焦虑，现在你不用担心啦，我提供买房、贷款一条龙服务，一站式服务让您省心了吧？快加我微信 longhair0717 吧。

六月感言

​先说说 KEEP, 从五月十五日起练到昨天为止已经做了整整一个月了， 总共训练时间1100 分钟， 每一次练习在30-50分钟之间不等，练得最多的是背部塑形、马甲线养成和翘臀练习， 减重二磅， 最主要的是腰部和背部有非常明显的变化，练习后的第四天就突然意识到自己的走姿发生变化，主动提臀、挺背，之前一忙碌，做事情的时候就缩臀收背的，似乎觉得那样做事的速度会加快。 分析了一下， 原来是因为训练中的所有动作都是挺背收腰提臀， 结果自然而然就那样了。 一打开KEEP， 首先看到的是 “自律给你自由”，  没错， 但是自律锻炼的是人的毅力和恒心。锻炼中听到的最美的语言： 最后一个动作， 坚持就是胜利。最喜欢的动作： 猫式伸展。最有趣的动作名字： 毛巾俯身划船。最吃力的一个动作：俯卧挺身转体。美式锻炼注重肌肉和力量， 缺了养身的部分， 所以最近开始加进去瑜伽的成分， 好在KEEP里也有瑜伽。生了俩娃的女人，自然无法回复女孩时候的十八寸腰，但是做一点算一点。每个女人在35岁之后都要对自己的身体负责，越早注意越好， 免得日后积重难返。比我聪明的人很多很多， 我感觉我擅长做长期坚持的事情。不到20个小时的训练就让我看到成果， 这让我迫不及待地憧憬200个小时训练以后的我。

今年的五、六月是我超忙的季节。最近做的几笔交易， 其中一个代表卖方，房子有点瑕疵， 昨天 close 了， 是 FHA loan， closed in 20 days, above asking price, sell "as is", no repairs no nothing. It's truly amazing。两天之内有 50 多个showings, 七个 offer, 最后进 escrow d的不是最高的 offer, 却是我和卖方多次商量评估后最稳的 offer。感谢我的  broker 的建议，  先找专家做个专业检测， 把瑕疵在listing时就披露， 保证别人来看房的时候就已了解情况。买家后来又找了另一家专业公司， 情况比我们想象的好得多。由于这个瑕疵， 导致一些本来 listing agent 无需在的时候我想我必须在。 我的客户是回头客， 半年之前也是我帮ta们买的ta们现在住的房，非常信任， 非常配合， 也非常了解我的辛苦。有这样的客户，辛苦一点也开心。 还有一笔， 是我一个特别有缘份的在一个群里认识的朋友， 当时两年前她刚买好了房，我也没想到两年后她来找我买房，但就这么发生了， 急需买房，而且只许成功不许失败。我最受不了的是朋友真正需要我帮忙托付我的时候，那我无论如何都要 make it。由于贷款的问题， 当时 offer 被接受时心有一半是悬着的， 几个晚上和她先生电话讨论到12点之后， 每一步都盯得紧紧的，中间小心翼翼跌跌撞撞的；一般情况下都是做贷款的和我们经纪人搞好关系好介绍生意给他们， 但只有这个，我还特地去和他见个面，好让他在我不停催他时可以不嫌我烦；上周也 close 了。她对我说， "Jennifer, 你做事既有质量又有速度，以后我们一起做点什么。” 卖方看到我对我说， “我跟我老婆说为什么我的经纪人就不能象你对你的客户那样look out for me, 我通过她卖了房， 又通过她买了280万的房子 ，结果发现 inspector 没有检查出来好些东西， 经纪人没有帮我 negotiate 好 repair, 搬进去之前花了一堆钱。” 他的经纪人可不是一般的经纪人， 从业三十多年， 成交总金额 $1,279,831,467，  我觉得她很棒够称职，只是客户往往没有意识到经纪人在背后协调的事情。每一笔交易， 都是无数的电话、邮件、微信， 看房只是其中的一小部分。不要说天天，想象你有一天整天就是给客服打电话， AT&T把你的账单搞错了， IRS 写信叫你澄清因为你的税报得不对， 生小孩的医院给你寄了一笔巨额医疗费，车险公司说他们没有收到你之前付的保费， 银行突然莫名其妙收了你一笔月费需要纠正。。。， 就一天，八小时， 试试。 还好你只是跟另外一方打交道而已， 而房产交易， buyer, seller, buyer agent, seller agent, escrow, mortgage，inspectors 。。。尽管超忙， 但我应该还是做到了dedicated service and attention， 每一笔！

圣地亚哥及北郡房地产2017年5月份销售报告

5月圣地亚哥房地产变化趋势和前几个月份类似，房屋销售价格继续上升，销售所需时间继续下降。低库存量及房源紧缺状况稍有所缓解。

以下数据剪辑自圣地亚哥房地产经纪人协会， 是整个圣地亚哥区域今年五月和去年五月的比较。

在圣地亚哥区域中， Carmel Valley 是不得不提的一个区， 这个地区由于学区好，再加上靠海近，是许多华人的首选， 房屋单价也因此超越其它区。以下是我的 broker 帮我整的CV数据。

除了 Carmel Valley, 圣地亚哥北部地区也是有家庭的华人关注的地区。 以下摘自同行经纪公司KW，版权属于KW。数据包括邮政编码 92126, 92127, 92128, 92129, 92131 and 92064区域。这些居民区分别为 Rancho Bernardo, Carmel Mountain Ranch, Sabre Springs, 4S Ranch, Torrey Highlands, Del Sur, Santa Luz, Rancho Penasquitos, Scripps Ranch, Poway, and Mira Mesa.

圣地亚哥北部地区5月份销售房子425个，和去年同期（424）基本持平。和4月份相比大幅度升高22.1%。

5月份房屋销售平均价格为755,000美元。和去年同期相比大幅度增加（14％）；和4月份相比也有所增高 （3%）。

5月份每平方英尺价格为372美元。去年同期相比增高9%；和3月相比增高1.6%。

从上市到卖出的天数继续下降，5月份为18天。与去年同期（25天）相比都有明显降低；与4月份（21天）相比也有所降低。

房屋的库存量5月份为425个。和去年同期（647）相比明显降低。然而，和4月份（348）相比明显升高。

库存量按月计算，5月份房屋数量只够销售1.01个月。和4月份（1.06）相比略有下降；和去年同期（1.53）相比明显下降。

贷款利率5月份30年贷款为4.01%。 和3月份（4.05%）相比有所下降，和去年同期（3.6%）相比明显增高。