趁着疫情，在家追完了《安家》，这是一部描写上海房地产中介的电视连续剧，有很多内容值得写，我这一篇就写一写中外区别吧。
安家天下的中介得时刻关注房源，按照剧中人物的对话，有些房源甚至还是假房源，这个就跟美国大不一样啰。美国这边，所有的房源都来自于一个系统：Multiple Listing Service (上市房源系统)，简称MLS, MLS就是一个大数据库，里面存着巨量信息，包括房子的所有公共记录（现有主人、历次交易、贷款情况、邻居和周围居民情况、房子在郡县的记录、照片等等），也可以查到在过去12个月附近类似房子的成交价格。经纪人一旦有客户委托卖房，立即把房子的各种信息按照MLS的要求输入到该系统, 一旦完成输入，全圣地亚哥上万个经纪人都能看到。至于普通老百姓能看的网站，类似 SDLookup, RedFin, Zillow 等，它们上面所登的房源信息也都来自于MLS，只有在MLS登了，房源才会从这些网上出现。
那看官可能会问了，既然房源都是公开分享的，那独家房源/独家代理是啥意思呢？这是因为客户在同一个时间段只能委托一个经纪人卖房，那个把房源登到上市房源系统的经纪人就拥有独家房源。《安家》中房似锦代理卖客户的房子，她还要同时带看这个房子，而在这里，卖方和买方分别有自己的经纪人，登房源的经纪人代表卖方，房源一旦登出，有对口需要的经纪人会带他们的买家客户看房，所以在行情好的时候，有独家房源当然省力不少，买方经纪要带看，要出合同，要抢房。而独家代理就是吆喝着：我有房子，带钥匙的密码锁放那了，你们都带着客户来抢吧，谁的价高就卖给谁。买卖方各自有自己的代表，为自己的客户争取利益（无良经纪除外），但对卖方来说，费用也大了，因为卖方要付两边的中介费。我有客人会问，那你是做买还是卖的生意呢？凡是有执照的，买卖都能同时代理，就看你手头的客户即时是买是卖啦。
喔，说到执照，《安家》当中提到鱼化龙还是小楼还没有领到执照，在美国，要买卖房子，必须先有执照，当然，区区执照对于我们这些从小都被往死里考的中国人来说，都是小菜一碟啦。但有了执照，就有了约束，象小楼这种私闯民宅，威胁讨回佣金的中介，就会被吊销执照了。所以买房卖房要找全职经纪人，假如对方有欺诈行为，Ta就是砸了自己的饭碗，而兼职经纪反正还有正职，多半不像全职这么慎重小心。
房似锦被跳过单，她辗转奔波许久，为林茂根老板找到了老洋房向公馆，并联系到向公馆的原主人向玉荣的后代，结果林老板不仅将看护了向公馆数十年之久的耿运来夫妇骗出了向公馆，还绕过了房似锦，私下与向家继承人完成房屋交易，这个在美国是不会发生的，向公馆是她的独家房源，独家房源在出售之前，她首先会和卖方签订独家代理合同，无论这个房子最后卖给了谁，只要卖了，她起码挣到了一边的经纪费，如果她同时代理两边，理论上她收两边的佣金，当然实际中经纪人会少收一些。
看《安家》剧中好像买卖方都是先口头达成协议，然后最后出一份合同，美国这边就不一样了，空口无凭，白纸黑字才算数，任何协议都必须先行做成统一格式的书面合同，发给卖方经纪人后等消息，圣地亚哥房少人多，大家都喜欢的房子一般都有好几个买家合同送进去，得时不时打电话去催问消息，回来的消息要不就直接落选了，要不等来一轮竞价合约，竞价后如果客人的价格不是最高的，那房子就给别人了，这时候你再加价也不行了，竞价就是最后一轮。旺季的时候，全职经纪一天写三、五份合同是常事，三、五份合同全被拒也是常事。
好不容易抢来的房子，前面都容卖家折腾，你要最高价，你要这条件，那条款，卖家折腾过了上半场，那也得容买家折腾下半场吧。《安家》中签完合同，过一段时间就去过户办证了，这里时间倒不更长，贷款加过户30天完成，依据当时合同商定的时间，头一、二周买方找人房检，房子不满意了，可以退出，就是不退出，也可以要求些修修补补，别说二手房了，新房都能找出些事儿呢；头十七天办贷款，贷款其中一项包括专人估价，估价低了，又可以一番折腾；贷款被拒了，可以退出。这些退出，卖方都是退定金的，而这些工作，都是双方经纪人从中协调，如谈不成，竹篮打水一场空，大家都没有佣金，推倒重来。买卖双方最多在过户前几天见面交代一下注意事项，不见面也很正常喔，甭说买卖双方，只要不是四千英尺以上，卖方家有宝藏的豪宅，连双方经纪人彼此之间都可以神龙不见首尾，用邮件、电话、一个放大门钥匙的密码盒，一张开锁的权限卡或手机APP就够了。见不到面，经纪人的颜值高低没大关系，好听的声音也许管点用，尽管这样，有些经纪人还是在名片和广告上印着自己十多年前年轻时候的照片，可能更多是怀念吧，哈哈。
看来看去，国内的房产市场相对美国而言更加江湖，寻房找房、鞍前马后（王子健时不时给客户姐姐们问寒问暖发个小红包，小楼送西瓜上门给客户解渴之类的），国内的中介要多花些时间，而美国的市场相对正规，没有什么漏洞可钻，对经纪人的市场嗅觉，谈判技巧、合同法律的精通程度、各方资源的协调能力等方面的要求更高。
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