关于贷款again

我不做贷款， 但有很好的做贷款的banker和mortgage broker的relationship, 客户来找我， 我一般都首先会建议他们做pre approval, 首先清楚自己究竟能贷多少， 然后才决定看什么房。当然我本身也是都懂一些， 至少能回答客户贷款方面的一些基本问题。

一般来说，DTI( debt to income ratio), 这个debt 包括你现有的债务和买了一个房子后的的月付（包括利息本金， 房屋保险， 房产税和mello-roos以及物业费）。Jumbo loan （注：对jumbo loan的定义，各州不一样，同州各个城市可以不同，具体 参 考http://www.bankrate.com/finance/mortgages/california-jumbo-loan-limits-by-county.aspx）DTI Limit 是 43%. Conforming DTI limit 是 50% in extreme case，Normally 45%。


如果是W-2, 收入都在账面；但如果是1099， 需要有两年的1099才算收入。 如果前两年收入差别较大，会按平均值；所以如果拿的是1099，准备买房时要注意多报一点收入，这样才能提高借贷能力。

Capital gain/loss: 银行一般不算capital gain为收入。 但是，如果有连续两年的的capital loss, 做jumbo loan 的话，银行就要扣收入。

贷款时需要提供两个月的bank statement, 每一笔存款都要source of funding. 所以要避免非正常进账。有一点大部人都不知道， 就是你填loan application form的时候， lender 会让你罗列你的账号， 可以是bank的checking和saving, 也可以是security brokerage 的账号， 如果贷款时不用这个账号， 就不要写上去， 不然白白冤枉查账。

另外要注意的是，避免新开信用卡账户；能避免车贷尽量避免车贷，因为车贷很消耗borrowing power。

还有另外种情况是， 客户准备买房，准备把现有的房子出租， 但一般的银行会把现有房子的月供算debt, 因为房子需出租一年才算收入， 甚至有银行要求两年的，这样如果不先把现有房子卖掉， 贷款能力会大受影响， 我知道有个别 mortgage broker 也许会有变通的渠道。

为什么你需要自己的经纪人

有些屋主希望自己卖房, 省下listing agent 的中介费。有极少数的确达到目的, 但是多数最后卖不成功，最后还是通过中介出手。本文的重点在于分析For Sale By Owner 可能有的弊端:

1。受众面受到很大限制。For Sale By Owner 有专门的网站可以 post listings, 但远远不如 MLS 覆盖的范围广。

2.  当购房者看到房子是For Sale By Owner 时，他们的第一反应是，你要省掉卖家代
理中介费。他们觉得即便你按市场价卖房, 你最后到手的钱也会比市场价高。他们希
望分享你的“利润” ，因而往往会给出低的报价;

3. 如果买方有代理， 买方代理一般都不是特别愿意直接跟卖方打交道。 行有行规， 行内人士communicate通常都要比直接跟卖家打交道顺。

4. 房子是由业主出售，所以买家往往怀疑业主关于房子的陈述，他们可以认为业主提供的陈述不客观。

5. 当你以屋主的身份 Show 房子时，很容易defensive ，虽然你觉得你不会这样，但这是本性使然。自己住了多年的房子, 很有感情, 这能理解，但它对你卖房子会是不利因素;

6.关于议价，优秀的中介是一个很好的缓冲区。 有中介的好处在于(这些对买方经纪也适用):

a. 中介可帮你掩护你的底线,　不让对方轻易看到你的底线；
b. 如果谈判破裂，或着进入胶着状态，因为是业主直接谈判, 就会变得Personal 甚
至敌意，这样deal 就 break了。但是如果有双方中介在中间作为Cushion 就很容易回去继续谈判。

7. 无论是买和卖， 有中介， 就有更好的 legal protection。每一个代理的每一笔交易都有 Error and Omission 保险，代理上面还有broker, 买完房后出了错或有问题找得到代理和ta的 broker, 而卖家卖完就走了， 找都困难，所以买家也有这方面的顾虑。

如果您找到的是象我这样经验丰富、能干又尽责、满满正能量的万宝全书级的经纪，那就是您的运气啦。

　

近日流水

三月份还没到，房市的火药味已经闻到了。最近我好些个客户make的offer, 全部是有multiple offers, 其中MM的一个有8个offer, seller selected to counter only the strongest ones, CV的一个6个offers, seller 本来想multiple counter, 但其中一个买家在seller准备multiple counter之前加价加到seller满意决定不counter, SR的一个周中出来，三个offer, seller直接取最高价周末就不见了。PQ昨天刚上市一个，昨晚5点以后去看房的就三拨。中国人看房的眼光比较大众化，所以目前基本上都会撞到multiple offer。三个以上的multiple offer的代价是很大的，因为seller来个highest and best就把价格飙上去了，而接下来附近上市的房子又会以最新卖掉的价格为参照，只上不下。所以要争取在multiple counter之前就把很喜欢的房子拿下，降低成本。

另一方面也要学会发现。有些房子布置得很好看，很受欢迎，大部分人都是visual的，看了别人的布置才能想象[微笑]。有些房子cosmetically 不怎么样，但地板铺一下墙刷一下就可以很好，少人抢时可以以实恵的价格拿下[拳头]。

Water Softener 推荐

加州的水很硬， 因此安装家庭软水系统有助于延长电器、热水器和水管的寿命。 市场上有很多软水系统， 用哪一种合适呢？ 我在自家安装之前花了不少时间做 homework。

找到别人已经做过的研究， 然后经过筛选选择最佳的， 可以节省你很多时间，就象你找到我花了许多时间和心思写的这些博客能给你很多信息一样。http://www.softwaterfiltration.com 是我找到的最佳的博客。 根据它， 我买了 Fleck 5600SXT 48,000 grain salt based water softener, $700 + free shipping。太便宜了，所以 San Diego 专门经营过滤和软水系统的公司估计挣不到钱都不做， 他们推销的都是 1800以上的 water softener, 我查了 他们推荐产品的 review 以后也没比 Fleck 的好。

要注意的是，这个是异地邮， 只有设备不负责安装，我打电话问过 San Diego 专门经营过滤和软水系统的公司可不可以付费安装， 他们说设备是网上买的， 有时候会缺零件， 因此不愿意装。后来又 quote individual plumber， 差不多和设备同价, 最后是自家看 You Tube, 买了焊管自己搞定了。 另外， 定设备时顺便买两根 flex pipe,  便于安装。

Carmel Valley 房市 Update

给大家一些近期的update: 上周五看房，看的是1-1.1m之间的SFH，也是不少客户在
92130的看房区间。尽管是挑挑拣拣之后， 看的房不是光线不够，就是后院偏小。刚上
市不久的房子， 经纪人留的名片倒是一堆，感觉看房要买房的人不少，但是现在CV的
好房真是少。1.2m以下更少，1.2m以上呢， affordability 又降低。最近出来的SFH房
子有好几个是 Casabella 和 Elm 的。这两个小区基本上都有不少 lots 近 Carmel
Valley Rd 和 56号， 要看具体 lot 的位置。 仔细想一想，Carmel Valley 和 PHR
有硬伤的区域还真不少。 PHR 和 Palacio gated community 都有相当部分房子有来自
56的噪音。PHR 有相当部分是 ally loaded 没有后院的房子。而靠西的那块 1m 以下
的很多是80年代的房子。Torrey Hills 那一块要么是没有后院没有 drive way, 而SFH
中有不少就在 power plant 之下/附近。 56号南面那一块呢， 又有不少有来自
Carmel Mountain Rd 和 E/W. Ocean Air 的噪音。我是中介， 按理说不该这么挑剔，
应该跟客户说， 你的 budget 是这些，又一定要在这个区域买，那这就是现状。唉。
他们自己看着办吧。他们告我:-)， CV学区最好（看你怎么看），CV生活方便， 团购订餐定菜都在那边， 说的也是事实。看你在哪方面trade off 了。说实在的， 我也希望 CV的房子跌一跌， 好让我的客户都能买上他们预算内的好房。只是跌不跌的下来， 要看市场了。另外，我的这些客户没有一个是从国内来的土豪， 全部是拿 W-2 的双职工。 家庭收入20-25万之间的基本都可以afford 这个价位的房子了， 只是在这里， 大家都是很辛苦的挣钱、养娃， 都不容易， 所以我总是很拼的帮ta们议价， 能还下来多少算多少。

卖房要点

首先， 房子在上市之前需要做一些准备工作。这些准备工作的宗旨是花最少的钱， 达到好的效果。
1）如果房子已经空出来了， 房价高于60万的我都会建议请专业的 staging company 来做stating。大部人都是Visual animal, 看了别人的摆设才有自己的想象。同样的房子花几百块钱staging，会从没有 offer 变得有offer， 一个 offer 变成多个 offer从而卖到好的价格。
2）投入最低， 回报最高的项目， 就是 如果墙壁看起来不是很新，把室内重新粉刷成好看但中性的颜色， 会让你的房子有焕然一新的感觉。
3）不要投入过多的金钱和精力换新的东西或重装修， 但一定要把厨房和浴室清洗得干干净净。
4）让你的房子， 显得宽敞明亮。 一定要清掉不必要的东西。 一些不必要的家具也要拿掉。
5）如果地毯旧了或者脏了， 如果不能够steam 就换了。 不要想着稍微要价便宜点， 或者给买方一些 Credit。买的人只看到现在的样子， 想像不出换了新地毯的样子。
6）注意细节。 往往是 细节影响整体感觉！最好找个Handy Man, 把一些脱皮的，影响美观的东西先修补好。

定价。毫无疑问， 定价是卖房中最重要的要素。 一个经纪人对小区域房地产市场的深度了解、经验和 TA 的用心都体现在这上面。定价的准确与否， 直接决定卖房的成败。简单的一个定价，里面却有很多学问。
1） 定价首先要做 CMA (Comparable Market Analysis)。 做CMA时选择合适的参照房屋做
对比很重要。以及在近期没有合适的参照房屋时如何定价，这就看经纪人的功力了。
2）在合理的 CMA 基础之上， 得到合理价格范围。那 么最后的定价是在该范围内朝低偏还是超高偏，是定一口价还是定一个范围价（Range Pricing)？对此不少经纪人有自己的个人偏好。我认为这没有统一格式， 一百个房子可能有一百个卖家情况和卖家心理，还要根据当时当季的市场情况和上市的竞争房产。选卖方经纪人的时候，如果有经纪人告诉你可以帮你以高价卖出你的房屋， 你听了当然很高兴，不是说不可能，但你要记得了解TA选的CMA和其它的依据。有些经纪人以此来 Trick 你 让TA卖房，我见得很多。价格过高， 会让很多买家失去兴趣， 从而错失卖房良机。房子上市后的前两周是黄金周，密集看房集中在这两周，前两、三周卖不出去，以后的activity只会越来越少，multiple offer 的可能性几乎可以排除。 以后买家就会对房屋产生疑问: 房子有什么问题, 为什么还没卖掉？甚至不愿意再看旧的 listing。最后卖方只有降价。

关于定价，可以写长长的一篇, 以后再作分享​。

最后，上市时间
最佳上市时间是周四 。周四上市的好处是，有很多人周四就开始计划周末的看房，周五或周六上市有些买家可能不会注意而错过这个房子。
　
先写到这里, 以后再继续关于listing 的策略, 如何接 offer, 以及有了offer 特别是 multiple offers 之后的议价及 offer 的选择。