二零二零年COVID-19 疫情下的收租婆故事

说生活在美国的许多人寅吃卯粮这话一点不夸张。

三月十九日州长才大笔一挥，下令大家呆家里，四月份付房租的时候，在市中心开日本餐馆的兄妹就写信告诉付不起房租了，请求到六月份继续付租。兄长打理饭店，妹妹打理人事杂事，信是妹妹写给我的。二周前我才刚刚例行检查去看了房子里面的情况，三居室的房子只住两个人，收拾得倒是干干净净，布置也很有品味，当然，收拾是可以临时抱佛脚的事儿，但客厅的墙重刷了，破的窗帘重置了，厨房的微波炉他们买了个二手的自己装了，这些本该房东花钱的事情他们没来找过我，住这个房子也已经整整三年了，于是我跟她商量着，房东也得付物业、地税和贷款，你们困难我理解，但这时候谁不困难？要不这几个月先付个$1200一个月的最低租金，等饭店重新开业了再补足，同时，我把申请SBA贷款的链接寄给她，让她赶快去申请小生意贷款。因为是短信，我无法看到对方的表情，但在信里她千恩万谢，答应情况一有改变马上多付一些租金。我琢磨着下个月我就去了解她饭店有没有开外卖，SBA的申请是否拿到，如果可以的话，能否付一半的租金。

当初来看我的房子，Jerome 是和他的弟弟 Noah 一起来的，Noah 刚满十八，Jerome 二十出头却从高中毕业就打工挣钱了，俩小伙长得矮壮敦实，我以为就他俩住，没想到是一家四口，看房子做为主要成员的父母亲却不在场，我不经意间皱了皱眉头，他请求我给他一个申请的机会。最后消除我顾虑的是他提供文件的速度。他们住进去之后我也去过二次，每次进门就看到鞋子摆放整齐，不过最让我惊艳的是他们放在阳台上的花盆和自行车，虽然他们是老人院厨房的帮工和清洁工，但家里充满了温馨和情趣。这一晃就二年过去了。这回Jerome也是早早来短信告知他和爸爸两人暂时没工作了，四月份的房租他们会尽力付，但之后就不能保证了，我建议他赶快去申请失业救济，另外，四月和五月他们有资格领取政府发放的一人$1200的补助，度过暂时的难关。今天我主动联系他，问他们是否依然需要帮助，如果需要，可以暂时只付75%的租金，结果他秒回，五月和六月租金都没问题了。

住Mission Valley 三居室的是三个大学生，已经到了四月份付租的最后一天下午我还没有收到租金，我短信提醒他们，其中一个告诉我目前还缺一份，我又单独联系缺的那一份，一问，才告知她原来课外打工挣钱的酒吧关了，我找出她当时的申请表，上面写着每四个月有$8000的学生贷款来支持房租。我说，亲，你的学生贷款其中一部分就该用来付房租的，几个小时候后，她把她的那部分租金交给室友付了。也是今天，我短信她如果五月份房租确实有困难，先填写申请缓交或少交的表格。回复出乎我的意料，五月和六月都没问题。读者中的租户，如果你们真有困难付房租，要提前主动和房东沟通，让房东了解你的真实情况，并且提供必要的支持文件。

上面这些情况，虽然不想它发生，但多少还是有点可以预见的，然而，我自己的另一个租户，先生在汉城做生意，她带着个念小学的孩子在这边，自己也有不错的薪水，平时大部分时间在家工作，娘俩住四居室的别墅，竟然在午夜十二点给我发邮件，她英文不好，每次短信和邮件都是借助谷歌翻译的。信中提到从三月起公司就不发薪水了，一直要持续到八月底，她想了很久才决定和我提这事，信里写得非常地谦卑和客气，事实上她一直是个很和气的租户，我当即回复可以暂时减租25%，同时我提醒她当时申请的时候她可是提出来假如她的薪水不够，先生会补助，但还真不凑巧，先生正好二月份来美国看她和儿子，硬生生被困在这里了，问我可不可以减40%。看来真的是得秋后结账了！

作为职业经纪和管理人，疫情之下是烈火验真金，不但要“共克时艰”，还得同时保护房东的利益，必须充分了解租客的具体情况，时刻掌握政府由于疫情新出台的影响住房租赁的政策，才能做到动之以情, 晓之以理，把事情办得妥妥的。

白玉房还是白菜房？

白菜还是白玉，有现金流就好，但每个投资者还是有个人P好的，有钱的投资者可以买情怀，比如，一定要在拉霍亚投资一套，而小地主则要精打细算，把每月的租金收入紧算慢算。

白玉房还是白菜房，虽然装修算是个衡量标准，但不是主要的标准，主要的标准是所在位置，因为装修可以改但位置不能变。白菜房固然要便宜，但同等情况下，涨得慢跌得快，当然好处是当兜兜里Moolah不多但还是想方设法想投资房产的时候，起码还买得起，租金回报率甚至还可以超过白玉房。

我偏向白玉中的晶白玉和白菜中的墨玉青白菜。纯白玉的贵，租客吃米饭拣谷子 -- 挑、不好伺候不说，还住不长，一般不超过两年就买房搬家了，而太白菜的房子嘛，我一介娇小玲珑的女人，一不别着枪上门收租，二只能跟讲道理的人论理，穿鞋的陪不起和光脚的人玩，过去十年掏粪的经历，让我时不时打算必要时有个牛高马大、气势汹汹的人在身边；不但如此，车程30分钟的房子是我的极限，因为房子我自己打理，年青力壮的时候还有其它的杂事要顾，不愿意围着房子团团转，等到年华消退，近处的房子依然可以自己搞定，因此，远处的房子再便宜我也不会动心，更不要说异地投资了，虽然我想一辈子都生活在圣地亚哥，但今后无论是出于什么原因搬，我都会1031房产到近处。

此外，我也不玩商业和工业 -- 至少目前不玩，比如办公室、零售小广场、厂房、仓库什么的，商业和工业周期长，资金大，空置率不好预测，贷款不像住宅可以贷长期贷款，标的回报率水分不少，真要搞清楚要自己看财务报表，找的经纪人也不一样，商业和工业很多不正式上市的，老中经纪人里面我就没看到有纯做商业的，不同时做住宅没法养活自己，我要自己投资商业地产的话，要么自己捣鼓，要么找老美几代都做这一行的。如果真看好商业地产，直接买REIT更省心。安得广厦就几间，大庇天下寒士俱欢颜，无论豪宅华府还是良宅吉屋还是茅舍疏篱，人总不能睡大街是吧。玩得上手都行，就要先掂量一下自己，找到合适的。

话说投资住宅，不需要很高的学识，中学生就足够了。选房，就如有经验的家庭主妇，假如买不起活鱼，则次选刚死的冰鲜鱼，第一步看腮，需要鲜红色，第二步看鱼鳞，尽量选完整的，第三步看眼睛，尽量漂亮一点，第四步看鱼肚，既不要太鼓也不能太扁，有经验的投资者也有她的一套，第一看地带，是不是很容易出租，第二看位置，七、八分的位置正正好，第三第四看年代及是否低维护，第五看装修，不需很好但也不能差，至于后续找什么样的租客，它直接关系到你这个小地主是筒车打水团团转还是坐在沙滩上数铜板偷乐，前车之覆，后车之鉴也。

2020年疫情中的独家代理

独家代理圣地亚哥 beautiful 4S Ranch： 

S

六房四个半卫生间，实用面积400平米，位于居民区小路尽头， 出了门就是绿地公园和顶级学校 Del Norte 高中和 Design 39, 位于4S Ranch 商圈中心地带，却仅负担每年$2700的低学区费。房子楼下有带卫套房另加半个卫生间，非常适合家有老人不想爬楼梯的，也可以用来当独立的办公室。主卧宽敞明亮，还超面积带一个retreat， 对在家工作的人特别实用，起了床还没化妆洗漱工作间就在边上（疫情时期可想象画面）。房子装修时尚， 一进门就是挑梁高顶，整屋白色的高级木窗和吊顶，法式双门和环绕式楼梯展现了豪宅的风格，所有厨房家电都是全新配置。后院有泳池、喷池和温泉，泳池专配太阳能，在四季如春的圣地亚哥，且不说用极少的打理费就可以让孩子们有泳池嬉戏，光让孩子邀请他们的朋友带着泳衣来家玩的时候就特别给面子了。

客人要搬到别州去才卖的。要说这个卖家，算得上是我交情最老的客户了，六年前有人在一个微信群里问租房的事，我不做租房但当时公司另一个经纪正好有个出租房，算举手之劳，虽然最后没帮成，但后来她又微信咨询了我一些问题，这你一来我一去，就觉得彼此挺投缘，期间她说，不好意思哈，我们刚来圣地亚哥不久，才刚买了房，近期不需要买房，没让你挣钱还咨询了你那么多问题。我又不是坐在钱眼里摸钱边的人，这过去几年有人找了别的经纪人在中途和我各种咨询的我都见怪不怪了，更甭说人之前不认识我。谁会想到这六年里她自己一共叫我买卖了四套房，除此之外还介绍了自己的铁闺蜜和另一个朋友到我这里买了房？她没想到，我就更没想到了。当中自然也有别的经纪人和她套近乎，但每次她都是说，沾沾，你办事我最放心，真说得我快涂胭脂上飞机 -- 美上天了。

纵然阳光灿烂如南加 今年也下了好几场大雨 也没逃过最近的covid-19, 但是，现在的买家是高质量的买家，是笃定的买家，说不定还能捡个好价格，而一旦雨停云散太阳升，一时间被压抑的需求还是要释放出来 — 用更猛烈的形势。

二零二零年三月新冠疫情下的房地产

最近好多客户问我这个问题，怎么样？怎么办？虽然我有 broker 的执照，但要說到择机买房这件事，说有多少高深学问的，都是穿衣镜前作揖———自己恭维自己，有基本的理解力就够，剩下的就是经验和迈出的勇气。我看过不少学问高的人，反而没有从房地产中发财的运气，想得太多，又太挑剔，就象《安家》中的宫蓓蓓，挑三捡四，搞到自己都累了，最后却买了一个几年卖不出去的难产房，被房似锦一番诗情画意的描述给蒙了，以为象做学问或做实验一样，slow cook到非常完美的时刻，失去的时间机会，你喜欢的姑娘早已是人家的嫁娘了，而且价格已经高高挂起了。

过去几周股票的断崖式跳水也不用我多说了，但有多少人是在跳水之前全身而退，又有多少人敢在拦腰斩的时候全身而进。房产就不一样，说得夸张一点，原先50万的房子现在40万卖，就算没有百分百，至少八成人会倾囊而入。

股票暴跌，假如正好你明天退休怎么办？这时候你只能眼巴巴地看着退休账户里过去几年的贡献全数吞没，估计就算你还不至于四分五裂，也会象打足了气的皮球一蹦老高了，可你要是手头上有几套房子，稳稳当当的做着地主，纵然疫情期间有个别租户暂时有困难、租金暂时要通融一下，那也是个别和短时的；虽然北美的地主们常被人戏称为掏粪工，但干哪行不辛苦啊，辛苦还不照样有人越掏越上瘾。股票随时可以清零，但南加州的房子不会；房子兼具使用价值和投资价值，还越使用越值钱。股票做得特别好的，除非是大赚一把后从此金盆洗手，常在河边走，哪有不滑坡的理儿，赚到的钱不分到不动产上去，不要说该不该了，就说敢不敢吧？

我的一个客户给我推了一个经济学家，说此人很厉害，预测得很准，他现在预测接下来一年中会大跌，我说算了吧，我一听经济学家就头疼，早年我《Economist》没少看，他们可没在2010和2011年的时候建议房价跌到底该买了，也没在2009年三月初建议股价快跌到底了，他们实在比算命先生好不了多少，所以对经济学家我仰慕一下，大环境了解一下就OK了，操作嘛，远不如我们公司的几个经纪人不定期Zoom碰一下头，讨论挖掘市场上目前有没有什么deal来得给力。

政府几万亿的补助，象洪水一样的印钞，接下来的通货膨胀经济学家倒是预测了，不过这其实不需要他们预测，我们都懂。通货膨胀中货币不值钱，那么什么硬通货值钱了？下面这位想等崩盘的朋友（公司同事和一位微信友的对话）70万等崩盘到30万，估计得等些时日🤣

从《安家》看中美房产经纪人之不同

趁着疫情，在家追完了《安家》，这是一部描写上海房地产中介的电视连续剧，有很多内容值得写，我这一篇就写一写中外区别吧。 安家天下的中介得时刻关注房源，按照剧中人物的对话，有些房源甚至还是假房源，这个就跟美国大不一样啰。美国这边，所有的房源都来自于一个系统：Multiple Listing Service (上市房源系统)，简称MLS, MLS就是一个大数据库，里面存着巨量信息，包括房子的所有公共记录（现有主人、历次交易、贷款情况、邻居和周围居民情况、房子在郡县的记录、照片等等），也可以查到在过去12个月附近类似房子的成交价格。经纪人一旦有客户委托卖房，立即把房子的各种信息按照MLS的要求输入到该系统, 一旦完成输入，全圣地亚哥上万个经纪人都能看到。至于普通老百姓能看的网站，类似 SDLookup, RedFin, Zillow 等，它们上面所登的房源信息也都来自于MLS，只有在MLS登了，房源才会从这些网上出现。 那看官可能会问了，既然房源都是公开分享的，那独家房源/独家代理是啥意思呢？这是因为客户在同一个时间段只能委托一个经纪人卖房，那个把房源登到上市房源系统的经纪人就拥有独家房源。《安家》中房似锦代理卖客户的房子，她还要同时带看这个房子，而在这里，卖方和买方分别有自己的经纪人，登房源的经纪人代表卖方，房源一旦登出，有对口需要的经纪人会带他们的买家客户看房，所以在行情好的时候，有独家房源当然省力不少，买方经纪要带看，要出合同，要抢房。而独家代理就是吆喝着：我有房子，带钥匙的密码锁放那了，你们都带着客户来抢吧，谁的价高就卖给谁。买卖方各自有自己的代表，为自己的客户争取利益（无良经纪除外），但对卖方来说，费用也大了，因为卖方要付两边的中介费。我有客人会问，那你是做买还是卖的生意呢？凡是有执照的，买卖都能同时代理，就看你手头的客户即时是买是卖啦。 喔，说到执照，《安家》当中提到鱼化龙还是小楼还没有领到执照，在美国，要买卖房子，必须先有执照，当然，区区执照对于我们这些从小都被往死里考的中国人来说，都是小菜一碟啦。但有了执照，就有了约束，象小楼这种私闯民宅，威胁讨回佣金的中介，就会被吊销执照了。所以买房卖房要找全职经纪人，假如对方有欺诈行为，Ta就是砸了自己的饭碗，而兼职经纪反正还有正职，多半不像全职这么慎重小心。 房似锦被跳过单，她辗转奔波许久，为林茂根老板找到了老洋房向公馆，并联系到向公馆的原主人向玉荣的后代，结果林老板不仅将看护了向公馆数十年之久的耿运来夫妇骗出了向公馆，还绕过了房似锦，私下与向家继承人完成房屋交易，这个在美国是不会发生的，向公馆是她的独家房源，独家房源在出售之前，她首先会和卖方签订独家代理合同，无论这个房子最后卖给了谁，只要卖了，她起码挣到了一边的经纪费，如果她同时代理两边，理论上她收两边的佣金，当然实际中经纪人会少收一些。 看《安家》剧中好像买卖方都是先口头达成协议，然后最后出一份合同，美国这边就不一样了，空口无凭，白纸黑字才算数，任何协议都必须先行做成统一格式的书面合同，发给卖方经纪人后等消息，圣地亚哥房少人多，大家都喜欢的房子一般都有好几个买家合同送进去，得时不时打电话去催问消息，回来的消息要不就直接落选了，要不等来一轮竞价合约，竞价后如果客人的价格不是最高的，那房子就给别人了，这时候你再加价也不行了，竞价就是最后一轮。旺季的时候，全职经纪一天写三、五份合同是常事，三、五份合同全被拒也是常事。 好不容易抢来的房子，前面都容卖家折腾，你要最高价，你要这条件，那条款，卖家折腾过了上半场，那也得容买家折腾下半场吧。《安家》中签完合同，过一段时间就去过户办证了，这里时间倒不更长，贷款加过户30天完成，依据当时合同商定的时间，头一、二周买方找人房检，房子不满意了，可以退出，就是不退出，也可以要求些修修补补，别说二手房了，新房都能找出些事儿呢；头十七天办贷款，贷款其中一项包括专人估价，估价低了，又可以一番折腾；贷款被拒了，可以退出。这些退出，卖方都是退定金的，而这些工作，都是双方经纪人从中协调，如谈不成，竹篮打水一场空，大家都没有佣金，推倒重来。买卖双方最多在过户前几天见面交代一下注意事项，不见面也很正常喔，甭说买卖双方，只要不是四千英尺以上，卖方家有宝藏的豪宅，连双方经纪人彼此之间都可以神龙不见首尾，用邮件、电话、一个放大门钥匙的密码盒，一张开锁的权限卡或手机APP就够了。见不到面，经纪人的颜值高低没大关系，好听的声音也许管点用，尽管这样，有些经纪人还是在名片和广告上印着自己十多年前年轻时候的照片，可能更多是怀念吧，哈哈。 看来看去，国内的房产市场相对美国而言更加江湖，寻房找房、鞍前马后（王子健时不时给客户姐姐们问寒问暖发个小红包，小楼送西瓜上门给客户解渴之类的），国内的中介要多花些时间，而美国的市场相对正规，没有什么漏洞可钻，对经纪人的市场嗅觉，谈判技巧、合同法律的精通程度、各方资源的协调能力等方面的要求更高。 加个微信：Longhair0717 或者打电话 858-344-8478 和我聊聊房产, 头发长， 见识也不短喔。 ReplyForward