第一次买房从哪里开始

最近网站上经常看到一些朋友在询问和讨论第一房究竟应在地点和价格上从长计议一步到位, 还是从start up开始一步步upgrade。我结合自己客户的一些案例，总结一下买房时需要考虑
的因素。

首先是预算。说到预算, 预算包括两个方面。其一是首付和其它费用 。首付一般至少需要20%, 同时还考虑到close时的各项费用（ close 费用参考我的另一篇博客 http://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2016/01/blog-post_28.html）。如果是jumbo loan （注：对jumbo loan的定义，各州不一样，同州各个城市可以不同，具体 参见http://www.bankrate.com/finance/mortgages/california-jumbo-loan-limits-by-county.aspx），还应该有贷款数额的10%左右的liquid assets（cash，stock, 有的银行401K 可以抵50%）作为reserve。其二是 月供/税前月收入比例（DTI）。从可以拿到贷

款的角度来讲，confirming loan （<=417K) 的DTI一般不能超过45%，虽然有时最大可以做到50%。Jumbo loan的 DTI 一般不超过43%。贷款的时候是保守点还是激进点呢？我个人认为如果还年轻，事业处于上升通道可以激进一点。一般来说是25%左右的DTI是合适的。DTI太低，很快手头攒钱多了你会后悔房子买小了；DTI太高，生活质量会受到影响。这里以自己和很多客户的体会给你个建议， 如果两人工作， 年龄不到四十， 买房建议撑着点买，条件允许的话一步到位， 意即房子可以满足10-15年的需要， 不然三、五年以后会很纠结， 而卖房的各种费用将近房价的5-6%。

第二，Commute 需求，也就是生活上的便利。生活方便、交通离上班近的地方等你住进去了你就会深刻体会。特别是如果有孩子需要接送，至少家长中有一人要离学校/家近以处理突发事件。

第三，学区。 这是中国人讨论的一个热门话题。如果还没孩子或孩子还是baby,
这个可以为非主要要因素，美国房子平均住6-8年，等你小孩上学时，你也基本该搬家了。我看到有些网友提到现在还没小孩, 可为了未来小孩的上学需要, 考虑撑着去Carmel Valley买房, 个人认为并不是很有必要。CV的townhouse/condo 都50-60w, condo/townhouse的monthly HOA fee只要是包水的一般都在$300以上，大部分房子都要交不菲的mello roos,  而你为了好学区多花的那些年, 没有小孩在那里上学, 所以从现在到你的孩子上学还有多少年, 那多少年之间可能的变化会有多少, 你得考虑。你可能希望一次到位，很多人刚买房时都这么想，但最后一次到位的寥寥无几。而且，排名第一和第三真的没太大区别。可以考虑先买环境不错、方便的地方。有可能花少钱买同样大小的房子或者花同样的钱住更舒适的房子。等到人口、需求和收入改变时再换房。并且那个时候你对房子的看法可能和最初有很大变化, 也更成熟。

最后再讲房子，比如你喜欢新房子，次新房还是老房子也可以？如果买七、八十年代的房子，要看 结构，也要检查plumbing fixture, 窗户、地、厨房和卫生间都升级了没有？ 这几项都是费钱的， 如果没有， 你买了后早晚要重做， 因此要考虑成本。再比如多大面积，几个卧室/卫生间，需要single Family 还是town house 也可以？当然这些又是和最重要的预算是挂钩的。

这么多因素，你不可能找到什么都满意的，需要prioritize和compromise, 这样看房子时就不会因为次要因素而放过可能适合自己的房子。买房可以参考意见, 但是不能被别人牵着走, 人云亦云, 主意还是得自己拿!

祝大家找到一个 work for yourself 的方案！